每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

“2024年房地產市場處于調整轉型期，行業已全面進入成長時代，房企面對的困難和挑戰將更加艱巨和復雜，今年必將成為房地產行業又一個重要分水嶺。”

8月28日，在華潤置地（HK01109，股價21.05港元，市值1501億港元）舉行的2024年中期業績會上，董事局主席李欣表示，房地產行業已經全面進入存量時代，華潤置地較早開始提出從單純依賴增量轉向庫存去化，在這一過程中打下了很好基礎，團隊也對全面去化達成了思想統一，培養了能力。接下來，公司會圍繞全面去庫存發展，加速經常性收入占比持續提升。

中報顯示，華潤置地上半年實現營收791.3億元，同比增長8.4%；歸母凈利潤102.5億元，同比下滑25.37%；毛利潤176.3億元，同比下滑5.85%；簽約金額1247億元，同比下滑26.7%。

報告期內，華潤置地扣除本期投資物業評估增值及加回本期處置部份投資物業項目之已實現累計評估增值后的核心股東應占溢利為107.4億元，每股股東應占溢利為1.44元，每股核心凈利潤為1.51元。

2023年上半年華潤置營收及凈利潤情況 來源：百度股市通

開發銷售業務拖累利潤指標

“上半年公司經營業績跑贏大勢，基本完成了中期業績的目標和管理任務。”李欣在業績會上表示，下半年要摒棄慣性思維，把工作重心轉移到去庫存，同時應對形勢變化的不確定性，防范風險，穿越周期。

《每日經濟新聞》記者注意到，上半年華潤置地整體營收穩步上升，同比增長8.4至791.3億元%。包括開發銷售業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務和生態圈要素型業務，在上半年均實現不同程度增長。其中，增速最明顯的是輕資產管理業務，增速達17.6%，貢獻營收58.9億元；占業務大頭的開發銷售業務營收則增長8.3%至591.3億元。

占比最大的業務仍是開發銷售業務，該業務占到華潤置地上半年總營收的七成以上，但其貢獻的核心凈利潤為52.2億元，同比下滑19%。顯然，開發銷售業務在一定程度上拖累了華潤置地上半年的核心凈利潤指標。

2024年上半年華潤置地主營業務營收情況 來源：百度股市通

在中報中，華潤置地對不同細分業務也給出了明確定位：“開發銷售型業務要妥善應對行業風險，穿越行業周期；經營性不動產業務要繼續發揮‘業績穩定器’作用；‘大資管’業務要加快發展成為第二增長曲線；華潤萬象生活要持續鞏固行業頭部地位，管收和利潤繼續保持雙位數增長；生熊圈要素型業務要繼續為本集團發展注入新動能。”

經營性業務成“現金奶牛”

雖然目前華潤置地的開發類業務仍然占大頭，但是經營性業務的占比呈現出較為明顯的增長態勢。

中報顯示，上半年，華潤置地歸母凈利潤同比下滑25.37%至102.5億元，為近五年同期最低。綜合毛利率為22.3%。其中，開發銷售業務毛利率為12.4%；經營性不動產業務毛利率為71.5%，同比提升0.2個百分點。

雖然經營性業務的營收占比不到總營收的三成，但其貢獻的核心凈利潤占比卻超過了五成。換句話說，物業租賃、商業租金和物業管理等業務，已成為華潤置地的“現金奶牛”。

其中，增長較為明顯的是購物中心和商業管理業務。中報顯示，今年上半年，華潤置地購物中心實現營收94.8億元，同比增長9.7%，出租率為97.3%。購物中心的總建筑面積為1045萬平方米，同比增加28.6%。上半年新開6座購物中心，在管購物中心數量達到82座。

此外，上半年華潤置地輕資產管理業務實現營收58.9億元。其中，物業管理航道業務貢獻營收51億元，商業管理航道業務實現營收28.5億元。

李欣在業績會上表示：“華潤置地的經營性不動產+資管業務正處于蓬勃壯大的狀態，向大資管轉型已經具備規模勢。在未來，華潤置地要進行不動產+資管業務向大資管業務轉型，發力打造華潤置地的第二增長曲線。”

而對于存量項目的經營策略，華潤置地管理層在業績會上表示：“公司將繼續實施‘三搶一空一保’經營策略，同時充分發揮市場頭部的領先優勢，提升項目品質，持續進行產品迭代和服務創新。”

受房地產行業市場調整下行影響，今年上半年，華潤置地的簽約金額和簽約面積均出現不同程度下滑。

華潤置地2024年上半年各大區簽約情況 來源：華潤置地2024年中報

中報顯示，上半年華潤置地實現簽約金額1247億元，同比下滑26.7%；實現簽約面積521萬平方米，同比減少25.7%。

從各區域的劃分來看，去年上半年華潤置地總共有8大區，今年上半年合并為6大區。從各區業績貢獻度來看，上半年業績貢獻最大的為華東大區，業績貢獻占比為30.4%，去年同期則為27.1%；業績貢獻下滑較為明顯的為深圳大區，業績貢獻占比為12.8%，去年同期為15.1%。

在業績會上，郭世清提到今年的業績指引時表示，公司全年總口徑簽約額要保持行業前四，因為整個市場變化比較大，不確定性也比較大，無法給到一個具體的數據。

土儲方面，2024年上半年，華潤置地的新增土地儲備202萬平方米，截至6月30日的總土地儲備為5699萬平方米。

截至6月30日，華潤置地的總借貸為2511.3億元，持有銀行結余及現金為1183.3億元，公司股東應占權益為2665.2億元，凈有息負債率為33.6%，加權平均債務融資成本為3.24%。

封面圖片來源：01109.HK)\華潤置地大廈（每經記者 叢森 攝