揭秘銀行房貸返點搶客：辦100多萬元貸款送5克金條，業內認為“不利于銀行長期運營”

每經記者｜甄素靜    每經編輯｜陳夢妤    

銀行按揭貸款返點，一直是金融行業的隱秘地帶。

返點行為，即銀行按照貸款金額比例，向中介或開發商支付一定的傭金，曾一度被約束規范，但在業績壓力下，一些銀行又開始采取這種方式吸引客戶。

近日，某商業銀行深圳分行貸款部經理在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）采訪時表示，銀行按揭貸款返點是階段式的，最高是（返貸款金額的）6‰。市場越不好，給的（返點）越高，市場好就沒有。

不過，上海某銀行工作人員則表示，給客戶返現金是違規的，銀行也有資金成本。

多名業內人士在接受每經記者采訪時表示，在業績考核、貸款投放壓力大、按揭需求萎縮的情況下，這種返點有必然性，但返點本身容易引發惡性競爭。

辦100萬元貸款，返點5克金條

上海購房者陳青表示，她于今年6月辦了二手房按揭業務，商貸返點折現了5克金條，被銀行工作人員告知不允許直接給現金。

陳青告訴記者，工作人員會給購房者幾個選項，選擇金條或其他禮品。她沒有細算自己商貸折合下來的具體返點金額，只表示100萬元出頭的商貸，銀行送了5克金條。拿到金條之后，陳青也開始熱心地為其他購房者推薦客戶經理，介紹辦理銀行商貸可以返點的情況。

不過，記者注意到，多名購房者都提到，如果想要得到銀行按揭貸款返點，一個關鍵操作是貸款的銀行得自己找。

陳青坦率表示，不要去找中介的銀行，因為中介還想著金條的錢自己拿。

另一位購房者楊修表示，自己是在簽購房合同之后，才了解到辦理銀行貸款可以返點，所以就想自己找銀行辦理貸款，結果為其服務的中介機構并不允許，表示只可以用他們合作的銀行。多輪溝通爭取之后，楊修得到的結果是提高中介費率之后，才可以得到銀行返點。

楊修總結稱，辦理貸款的銀行理論上可以自己找，簽合同之前要和中介說清楚，而他圖省事讓中介幫安排了幾家，結果中介直接安排了他們合作的（銀行），把這筆回扣吃掉了。

58安居客研究院院長張波在接受記者采訪時表示，返點本質上可以視為一種傭金，即銀行為了爭搶房貸業務市場份額，向提供房貸業務的相關中介機構支付費用，這個費用本身和房貸金額有一定比例關系。

房貸返點現象的出現，本質上需要兩個條件，一是房地產市場持續處于相對低部，市場一二手成交量持續減少，導致房貸規模不斷縮減；二是貸款利率不斷下行，銀行業凈息差不斷走低并伴隨放貸壓力增大。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時表示，在業績考核，貸款投放壓力大，按揭需求萎縮的情況下，這種返點有必然性，有的是通過購物卡或禮品的形式出現。這是房產交易不再增長，甚至下滑，銀行面臨貸款資產荒，但競爭加劇的情況下，資金來源成本剛性約束等多方權衡下的必然結果。

市場越不好，給的返點越高

不過，記者在采訪中了解到，關于按揭貸款返點，各地銀行工作人員說法不一。

某商業銀行深圳分行貸款部經理在接受記者采訪時表示，按揭貸款返點是階段式的，最高是（返貸款金額的）6‰，市場越不好，給的（返點）越高，市場好就沒有。

據其介紹，以現階段深圳樓市為例，一手樓和二手樓按揭都有，不過都是返給中介或開發商。比如深圳前海某樓盤，最多的時候銀行給樓盤的銷售按揭服務費為4‰，購房者辦理500萬元按揭貸款，銀行需要給樓盤銷售的按揭服務費是2萬元現金。

深圳某大型中介平臺工作人員則坦言這是短期現象，但記者再追問具體返點時，他表示不了解，問了平臺，沒有收過這種返點。

另一位資深地產人士告訴每經記者，銀行按揭返點這個事情其實一直都存在，大部分都是5‰到1%。這個看公司，比如某些連鎖大平臺，公司層面就“吃掉”了，業務員甚至不知道這個事情。

東莞某銀行工作人員在與記者交談中提到，可以返6‰～8‰，但不是返給借款人。“中介幫購房者找銀行對接貸款，是銀行返給中介公司的，不是給借款人的。”

張波表示，通過支付返點傭金，銀行運營成本的確會有所增加，但能夠有效提升房貸總量，尤其是房貸這類偏優質的資產，銀行的放貸意愿度明顯更高。對于有著較大放貸壓力的銀行來說，這種方法的短期效用是明顯的。

“但返點本身容易引發惡性競爭，部分銀行為了爭取客戶，非理性過高提升返點比例，可能導致市場出現潛在風險。同時由于返點比例高，也會影響銀行利潤空間，導致凈息差不斷減少，不利于銀行長期運營。”張波認為。

對銀行返點行為，應如何加強監管和防范風險？

李宇嘉認為，個案比較多，也比較隱蔽，違規是很難查到的。

一方面，要發揮銀行業自律機制的作用，倡導大家陽光經營，不要惡意競爭。在不設下限以后，定價錨沒有了，銀行出現了惡性競爭，建議銀行業協會、公會、自律機制劃定貸款的最低利率底線；

另一方面，規范銀行營銷費用管理，不能用在花錢買貸款上。另外，還要向國家戰略支持的新興行業轉型，比如養老、科技、綠色、普惠等，不能繼續在按揭上內卷。

（文中陳青、楊修均為化名）

封面圖片來源：每經記者 甄素靜 攝