企業觀察︱斥資63.8億元“加倉”北京十八里店！金隅地產同區域樓盤推售兩年去化緩慢

每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜魏文藝    

北京本土國資房企北京金隅地產開發集團有限公司（以下簡稱金隅地產）繼續加倉朝陽區十八里店區域。

近日，金隅地產以底價63.8億元摘得朝陽區十八里店朝陽港一期1303-686地塊及1303-687地塊（以下簡稱朝陽港地塊），成交樓面價5.07萬元/平方米，期房銷售指導價7.9萬元/平方米，現房8.1萬元/平方米。

《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）注意到，金隅地產早在2021年就開始布局十八里店區域，并開發了金隅昆泰云筑。據北京市住建委官網數據，金隅昆泰云筑入市兩年多，目前總體去化率約68.6%。相較而言，其去化速度不及同區域其他項目。

對于再次在十八里店拿地開發住宅的原因，金隅地產母公司金隅集團（SH601992，股價1.40元，市值149.49億元）一位人士向每經記者表示，從地產開發角度來說，項目成規模開發運營要比多家房企分別開發更好。“公司接下來會繼續尋找拿地機會，在銷售方面，將想方設法去庫存，根據各地的政策制定項目銷售計劃。”

值得一提的是，7月3日，金隅集團發布2024年面向專業投資者公開發行科技創新公司債券（第一期）發行公告，債券發行規模不超過20億元，募集資金擬用于償還銀行貸款。

斥資63.8億元“加倉”十八里店

在6月25日舉行的北京今年第三場土拍上，朝陽區十八里店朝陽港地塊毫無懸念地被金隅地產以63.8億元的底價收入囊中。

十八里店曾是北京土拍市場較為火熱的區域，曾出現過33家房企搖號爭搶1宗地塊（保利朝央和煦項目用地）的場面。此次推出的朝陽港地塊位置更加優質，緊靠十八里店地鐵站東南出口，體量超過10萬平方米，未來供應的房源預計能夠達到800套。地塊整體上規劃方正，且未設置更多公建配套要求。

金隅地產獲得的朝陽港地塊位置 來源： 中指研究院

不過，隨著區域內新房網簽價格的下挫，此次出讓地塊的樓面價卻上漲了12.4%。朝陽港地塊推出后，僅有金隅地產一家報名，相當于托底拿地。這也是十八里店朝陽港區域第四次推出涉宅項目。

作為最早布局十八里店的房企，金隅地產在這里開發過金隅昆泰云筑、云筑二期和云未（云筑三期）。2021年10月12日，金隅地產和北京昆泰集團聯合體以37.6億元的底價競得十八里店朝陽港一期1303-693地塊；2022年6月1日，金隅和北京住總集團以38.8億元的底價摘得十八里店朝陽港一期1303-685、694地塊。記者注意到，上述兩處項目的銷售指導價均為7.5萬元/平方米。

金隅昆泰云筑項目現場 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

4月下旬的一個工作日，每經記者曾實地走訪金隅昆泰云筑售樓處。彼時，項目現場一位置業顧問向記者介紹，一至三期均已開盤在售，約1400套房源，戶型面積為83~152平方米，均價在7.2萬元/平方米左右。在售的房源基本是準現房，一期房源在今年底交付，二期和三期在明年10月交付。

金隅昆泰云筑最早開盤是在2022年4月28日。北京市住建委官網顯示，該項目一期（備案名：云筑家園）批準銷售套數536套房源，成交均價74996.56元/平方米，截至7月5日，共簽約432套，去化率80.6%。2022年12月9日和2023年3月17日分別兩次開盤推出備案名為云尚家園和云悅家園的房源，共計768套，成交均價分別為75007.26元/平方米和75581.64元/平方米，截至7月5日累計簽約465套，去化率約60.5%。也就是說，目前金隅昆泰云筑的總體去化率約為68.6%%。

從周邊項目來看，保利朝央和煦項目在今年1月推出394套房源，成交均價77868.79元/平方米，目前累計簽約234套，去化率59.4%%。對比來看，金隅昆泰云筑的房價更低，但去化速度卻比保利朝央和煦更遲緩。

“想方設法加大房地產去庫存”

金隅地產是金隅集團旗下的全資子公司，涉足房地產開發建設領域近40年，先后在國內16座城市開發項目170余個。

對于新獲取的十八里店朝陽港項目，金隅地產方面認為，面對行業新形勢，地產集團保持戰略定力，立足北京并聚焦主城區，提前獲取供地信息、綜合研判，研究獲取重點區域優質土地，為金隅集團穩健高質量發展夯實基礎。

金隅昆泰云筑現場的金隅地產宣傳欄 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

在今年4月金隅集團召開的2023年度業績說明會上，針對投資者就公司在2023年拿下三宗地的擔心，金隅集團執行董事、總經理顧昱回應稱：“公司拿地主要基于以下幾方面考慮：一是房地產業務作為公司主業之一，根據去化和回款情況合理把握拿地節奏，積極穩妥拿地；二是深耕已進入城市，以北京和長三角等區域的一線和強二線城市為重點；三是具體看地塊情況。2023年拿的三宗地塊，一宗是公司自有用地，另外兩宗是長三角的優質地塊。2024年，公司將聚焦提高經濟效益中心工作和高質量發展首要任務，營業收入目標為1100億元。”

財報顯示，2023年，金隅集團共實現營業收入1079.6億元，同比增加4.99%；利潤總額3億元，同比減少91%；凈虧損12.9億元，同比減少174%；歸屬母公司凈利潤0.25億元，同比減少97.9%。

在房地產業務方面，金隅集團共實現地產開發及運營收入301.25億元，同比增長15.05%；毛利率同比下降3.26個百分點至18.9%；年累計合同簽約額232.84億元，同比減少28.43%；年內資產減值損失18.59億元（上年同期損失為8.28億元）。公司方面解釋稱，主要是由于地產項目計提存貨減值同比增加所致。

上述金隅集團人士告訴每經記者，目前房地產業務板塊的壓力比較大，公司也在根據各地政策積極調整銷售計劃，想方設法加大房地產去庫存。另外，公司也在根據自身優勢，加大盤活自有的工業用地，通過地方政府收儲等途徑增加利潤來源。

來源：金隅集團公告

7月3日，金隅集團發布公告宣布面向專業投資者公開發行科技創新公司債券（第一期），債券注冊規模不超過100億元，發行規模不超過20億元。

債券募集說明書顯示，截至2024年3月末，金隅集團合并財務報表口徑資產負債率66.32%，有息負債規模1159.91億元。其中，一年內到期的短期債務合計金額約577.59億元，占比54.18%。

報告期內，2021~2023年及今年前3個月，金隅集團營業收入分別為1236.34億元、1028.22億元、1079.56億元及128.34億元，凈利潤分別為52.13億元、17.40億元、-12.87億元及-20.8億元。

封面圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝