每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜陳夢妤    

5月24日，廣州市海珠區鳳陽街鳳和經濟聯合社（以下簡稱鳳和聯社）發布公示，《廣州市海珠區鳳和（康樂村、鷺江村）城中村改造項目實施方案》經全體股民表決通過。

這是廣州目前成功落地的投資金額最大的舊改項目，達304.65億元，實施主體是合生創展集團。合生創展很少現身廣州招拍掛市場，但一直不斷開發、持有中心區域優質地段項目，依靠的就是早年“囤地”和獲取舊改項目。它在市場中的形象一直是低調的“隱形地主”。

合生創展在海珠區持有的前進路改造項目耗時十余年都未開始拆遷動工，相較之下，鳳和（康樂村、鷺江村）城中村改造項目（以下簡稱康鷺舊改項目）近一年在多方推動下進度顯著加速。

近日，《每日經濟新聞》記者走訪康鷺舊改項目采訪了解到，首期復建安置區F37地塊拆卸工作目前已完成，可進行商品房出售的F42融資地塊已經啟動清租。

除了前述兩宗地塊和一些零星的樓棟被圍擋和清退外，每經記者看到，康鷺舊改項目目前其他區域依舊車水馬龍、生活如常。這里一直是廣州有名的“制衣村”，聚集了數十萬名制衣從業者。整個項目改造范圍總用地面積為110.25公頃，改造周期預計10年。

康鷺舊改項目現場 每經記者 黃婉銀 攝

推進進度晚于早期合作要求

康鷺舊改項目位于海珠區中部，北至新港西路，毗鄰中山大學，南臨新滘西路，東至廣州大道南，西至瑞康路。鳳和（康樂村、鷺江村）片區改造范圍用地面積為110.18公頃，涉及康樂村、鷺江村2個自然村，總建筑面積330萬平方米，戶籍人口6914人，常住人口約13萬人，人口密度達到11.96萬人/平方公里。

這里是全國著名的紡織產業中心，康鷺舊改項目被珠江國際紡織城、中大布匹市場、廣州國際輕紡城等大型專業紡織市場環繞。而這一區域的樓盤、商業開發商大多數是合生系，緊鄰康鷺舊改項目的就有合生創展逸景翠園、合生廣場以及關聯公司珠江投資的珠江國際公館、合創中心等。

截至2023年，廣州仍然是合生創展開發、持有項目最多的城市，其中僅海珠區的項目占比就有約一半。但在海珠區的前進路改造項目、TIT科貿園項目，多年都未有實質性進展。前進路項目預計完工面積被推遲到2026年，TIT科貿園項目預計今年會有部分完工。

事實上，合生創展介入康鷺舊改項目已有多年。2019年4月，合生創展就與鳳和聯社鷺江村、康樂村簽訂舊村改造合作意向協議，但此后幾年，項目未有太多明顯進展，去年才開始加速推進。

圖源：廣州海珠區鳳陽街道辦事處

值得注意的是，2021年1月，康鷺舊改項目公開選擇合作企業，合生創展無懸念中選。當時的合作項目內容涉及多項要求，未按約定完成則視為嚴重違約。其中包括，競得人需要在2022年10月31日前完成首期安置地塊上的房屋拆卸、在2023年9月30日前完成全部安置地塊上的房屋動遷交房、在2023年12月31日前全部安置房開工建設。

而在2023年12月31日，首期復建安置區F37地塊才啟動首拆，今年4月底完成拆卸工作，預計6月底前開工建設首期復建安置房。

每經記者在F37地塊看到，目前仍有大型機器在持續施工，地塊將提供2棟復建住宅，總建筑面積8.7萬平方米，其中住宅面積6.35萬平方米，商業面積2.35平方米，預計可建成530套復建安置房。而F37地塊地塊旁邊的其他區域依舊人來人往，招工、布料運送、制衣加工等仍在照常進行。

康鷺舊改項目未啟動區域 每經記者 黃婉銀 攝

背后隱現信達身影

正如一枚硬幣的兩面，城市更新項目既有高利潤率和高貨值的吸引力，卻也伴隨著開發進程緩慢和長周期的挑戰。由于占用資金量大、時間長，引入資金支持和融資地塊快速入市回血對一個舊改項目至關重要。

康鷺舊改項目采取全面改造方式，以鳳和聯社為改造主體；以合作改造模式實施更新改造，由合生創展作為實施主體，負責具體的實施工作。改造成本304.65億元（含融資地塊預估土地使用權出讓金60.93億元），如實際改造成本超出304.65億元，由實施主體自行承擔超出部分的資金，政府不再安排融資面積。

負責康鷺舊改項目的公司為廣州市天塱投資有限公司，由廣州悅慶投資有限公司（以下簡稱悅慶投資）100%持有。而悅慶投資由合生創展關聯公司、中國信達旗下公司共同持有，持股比例分別為85%、15%，中國信達在2022年開始成為這家公司的股東方之一。

根據要求，項目按“先復建后融資，先集體后私宅”的原則分四期開發，每一期改造中，復建安置房、配套基礎設施和公共服務設施應先于融資區完成建設。根據融資樓面地價評估結果，融資住宅樓面地價為27340元/平方米，融資商業辦公樓面地價為13890元/平方米。

融資區計算容積率建筑面積為126.18萬平方米，其中融資住宅86.66萬平方米，公建配套9.53萬平方米，融資商業辦公29.99萬平方米。在首期復建安置區F37地塊有進展后，合生創展也同步啟動首個融資地塊F42的清租，這也是一期9個啟動地塊中，唯一一個融資地塊。

每經記者了解到，融資地塊F42目前還在簽約中，已簽約284宗，完成率約96%。地塊將提供7棟融資住宅，總建筑面積約34.8萬平方米，其中住宅面積約22.96萬平方米，預計可建成1869套商品房。目前周邊二手房掛牌均價約3.8萬元-6萬元/平方米，但樓齡都已10年以上。

在首期復建安置區F37地塊現場，記者獲悉，康鷺舊改項目改造的難點在于外建房現象普遍、小產權房集中，外地人數量超過本地村民，租戶、租賃關系復雜，同時物業租賃價值也高。

封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝