每經記者｜甄素靜    每經編輯｜魏文藝    

隨著4月30日中央政治局會議首次提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房政策措施”，以及5月17日央行一系列房地產金融政策（以下簡稱5·17新政）的推出，各地樓市出現明顯變化。

值得注意的是，在5月17日召開的國務院政策例行吹風會上，央行表示將設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。再貸款利率1.75%，期限1年，可展期4次。一時間，地方國企收購存量房成為業界關注的熱點。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）表示，當下樓市政策已經從“紓困”轉向“救助”，地方國企要收購的房子目標很清晰，“已經建成但沒有銷售出去的”，其實就是國家統計局公布的7.46億平方米的庫存現房。這種收購方式，不新增土地供應和開發面積，不影響產業鏈，但利好“保交房”。

收儲進入加速推進階段

記者注意到，在上一輪去庫存周期中，住建部就曾提及“收購存量商品房，轉為公共租賃住房”。

2015年1月6日，住建部印發的《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》中提到：“各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經過改造符合公租房條件的存量商品房，轉為公共租賃住房。”同月，福州市發布了統購商品房的相關政策。

北京某在售樓盤 圖片來源：每日經濟新聞資料圖

中郵證券分析認為，央行按照貸款本金60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。供給端去化庫存政策逐步加碼，旨在全國范圍內盤活庫存資產，在解決資金來源的前提下，地方國企“收儲”步入加速推進階段，有利于促進供需盡快達到新的平衡狀態。

據國家統計局數據，4月末全國待售商品房面積約為7.46億平方米。若降至過去10年平均5.91億平方米的庫存水平，去庫存規模將達到1.54億平方米。

據東方金誠測算，按照2023年全國新建商品房銷售額和銷售面積計算的平均單價為1.04萬元/平方米，意味著按照市場價收購去庫存的話，需要資金約1.6萬億元。如果收購價格打五折，需要的資金規模約為8000億元。從初步估算來看，本次央行設立的3000億元保障性住房再貸款規模，將對去庫存產生較為顯著的影響。

中銀證券分析認為，此次地方國企所收購的商品房嚴格限定為房企已建成未出售商品房，即現房庫存。此次央行3000億元的再貸款計劃預計可撬動5000億元銀行貸款，已經基本可以覆蓋當前全國現有的建筑面積在70平方米以下的庫存房屋。

中銀證券從此次政策的受益方角度分析認為，政策前期更利好城投平臺和地方國企。據克而瑞數據，2021-2023年在22個重點城市中，城投公司拿地建筑面積約1.75億平方米，市場占比43%。但城投公司的項目開工率相對較低，在22個重點城市中，2021-2023年城投平臺拿地項目開工率僅為25.23%，開售率僅為15.91%。預期后續未開發土地可能會被重新盤活，已開發但未售的項目大概率會優先被地方國企收儲。

資產包收購成本需要降低

4月30日中央政治局會議首次提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”后，部分地區已出臺鼓勵當地國企收購存量房用作保障房的相關政策。而對于如何消化存量房產，中指研究院認為，當下有三種經驗和模式，分別為國企收儲未售新房、“以舊換新”和“非居改租”。

據中指研究院監測，鄭州、濟南、蘇州、重慶等城市近幾年均有“國企收儲未售新房”改作租賃住房的相關實踐，預計接下來，在3000億元保障性住房再貸款的支持下，各地國企收儲未售新房的推進節奏或將加快。在“以舊換新”探索方面，截至2024年5月20日，全國已有超60城推出住房“以舊換新”措施，具體可分為“國企收舊換新”和“中介優先賣”兩種主流模式。

圖片來源：視覺中國-VCG211496285217

“結合5·17新政基調來看，地方國企收儲未售新房正成為政府力推的去庫存模式。此外，預計地方已有實踐經驗的國企收舊換新、非居改租等模式可能將繼續同步推行。”中指研究院分析認為。

以南京為例，5月21日，南京安居集團舉行首批存量住房“以舊換新”簽約，52組客戶確認成交。而南京的“以舊換新”試點工作與多地倡導“賣舊買新”不同，是由當地國有企業收購存量住房，經過機構評估之后，直接換購新房。南京安居集團相關人士向每經記者表示，首批試點收購2000套存量住房，計劃將引入有資質的單位進行租賃運營。

當前，現房庫存逐漸成為擠占房企流動性的重要因素，在市場信心不足的情況下，如何快速變現已竣工存貨成為房企的重要課題。據克而瑞統計，截至2023年6月末，60家樣本房企已竣工存貨1.6萬億元，占總存貨的比重達14.7%，到達近年來高位，較2019年提升了3.1個百分點。

中銀證券分析認為，庫存房源成為保障房的來源之一，有望與各地推行的“以舊換新”政策結合，成為去庫存的主要方式。地方國企收購存量房的體量較大，或以整幢作為基本收購單位，可視為大宗交易范疇，交易價格折扣率預計較高。

以重慶為例，日前重慶嘉寓房屋租賃有限責任公司在重慶聯合產權交易所官網發布公告，面向重慶中心城區征集批量收購商品房用作公共租賃住房，要求房源須位于重慶市中心城區軌道交通站點和商業商務區、產業園區、校區、醫院院區周邊一公里內；整幢、整單元作為基本收購單位，且單套建筑面積不超過90平方米；房源須為現售商品房，權屬清晰且可交易，能滿足金融機構發放貸款的要求。目前當地已有多個項目進行申報。

從房企的角度來說，中銀證券認為，除了去庫存以外，此舉也將有助于緩解市場流動性風險，改善資產負債表。2023年末，申萬房地產板塊存貨規模為5.45萬億元，港股內房股存貨規模約為5.57萬億元，合計達11.02萬億元。按照15%的已竣工存貨占比來計算，消化完所有上市房企的已竣工存貨約需要1.65萬億元。

中銀證券還從地方國企收購存量房后的收益角度進行了分析，假設地方國企進場收購的期望收益是2%，那么在租金不變的情況下，資產包的收購成本需要降低。“不考慮收購折扣時，百城整體及各能級城市均無法回本。”

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