每經(jīng)記者｜劉頌輝    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

5月21日，“南京發(fā)布”微信公眾號(hào)推出的一則消息迅速達(dá)到“10萬(wàn)+”的閱讀量。該消息顯示，當(dāng)日南京安居集團(tuán)舉行首批存量住房“以舊換新”簽約，52組客戶(hù)確認(rèn)成交。

值得注意的是，南京“以舊換新”試點(diǎn)工作與多地倡導(dǎo)“賣(mài)舊買(mǎi)新”不同，“賣(mài)舊買(mǎi)新”需要聯(lián)合中介機(jī)構(gòu)售出二手房后才能進(jìn)行新房交易，而南京是由當(dāng)?shù)貒?guó)有企業(yè)收購(gòu)存量住房，經(jīng)過(guò)機(jī)構(gòu)評(píng)估之后，直接換購(gòu)新房。而且，活動(dòng)涉及的交易房款采取資金監(jiān)管的方式。

南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)張輝5月22日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)每經(jīng)記者或記者）采訪(fǎng)時(shí)表示，“以舊換新”作為這一輪穩(wěn)樓市政策舉措中的創(chuàng)新性做法，最大優(yōu)勢(shì)是“精準(zhǔn)”，既盤(pán)活存量房產(chǎn)又優(yōu)化增量住房，統(tǒng)籌解決了剛性需求對(duì)存量房的租賃需求和改善需求對(duì)新房的購(gòu)買(mǎi)需求等兩大需求，盤(pán)活存量市場(chǎng)，激活增量市場(chǎng)，起到了一舉兩得的效果。

來(lái)源：南京發(fā)布微信公眾號(hào)

首批試點(diǎn)收購(gòu)2000套存量住房

4月27日，南京安居集團(tuán)發(fā)布存量住房“以舊換新”公告明確，截至今年12月31日，換購(gòu)人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價(jià)不高于所購(gòu)新建商品住房總價(jià)的80%，首批試點(diǎn)限額2000套。

試點(diǎn)范圍包括位于玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)等主城六區(qū)，房源條件必須是住宅，不含自建住房、商業(yè)、辦公、公寓等；存量住房應(yīng)成套、產(chǎn)權(quán)清晰，狀態(tài)為可交易，不存在抵押、擔(dān)保或查封等其他不可置換狀態(tài)。

南京安居集團(tuán)為此專(zhuān)門(mén)成立了“以舊換新”辦公室，還在線(xiàn)下設(shè)點(diǎn)答疑。一位辦公室工作人員向每經(jīng)記者介紹，最近工作量非常大，每天接到400—500組電話(huà)咨詢(xún)，雙休日也要值班處理。

“自公告發(fā)布以來(lái)，專(zhuān)門(mén)設(shè)立了4個(gè)咨詢(xún)電話(huà)，每天早上9點(diǎn)到下午6點(diǎn)有專(zhuān)人負(fù)責(zé)回答‘以舊換新’方面的疑問(wèn)。被問(wèn)到最多的是整體操作流程，也有一部分人咨詢(xún)自家的房子是否符合換購(gòu)條件。”上述工作人員表示。

在公告發(fā)布后的24天里，南京全市共收到線(xiàn)上、電話(huà)和現(xiàn)場(chǎng)等各類(lèi)咨詢(xún)約3450組，線(xiàn)上平臺(tái)登記意向報(bào)名約4150組，初審符合條件的登記約3430組，案場(chǎng)累計(jì)來(lái)訪(fǎng)約2230組，繳納新房意向認(rèn)籌金的換房人515組。

5月21日上午，南京存量住房“以舊換新”首批10位業(yè)主代表在南京頤和天晟府售樓處，與南京市房產(chǎn)交易中心、開(kāi)發(fā)商、二手房收購(gòu)企業(yè)簽署四方協(xié)議，共計(jì)52組確認(rèn)成交的業(yè)主陸續(xù)辦理存量房和新房交易手續(xù)。對(duì)于市民頗為關(guān)注的評(píng)估價(jià)格，換購(gòu)市民代表孫先生現(xiàn)場(chǎng)表示“非常合理”。

據(jù)南京安居集團(tuán)方面介紹，首批次100套房源線(xiàn)下驗(yàn)房、評(píng)估結(jié)果出具等工作全部完成，已從評(píng)估機(jī)構(gòu)庫(kù)里面又搖號(hào)選定兩批評(píng)估機(jī)構(gòu)，同步開(kāi)展200套房源的驗(yàn)房、評(píng)估工作，預(yù)計(jì)6月上旬能夠基本完成房源現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。

在試點(diǎn)活動(dòng)推進(jìn)的過(guò)程中，存量房業(yè)主較為關(guān)注舊房的學(xué)區(qū)資格保留時(shí)限，以及是否需要將舊房收購(gòu)全部款項(xiàng)用作換購(gòu)新房時(shí)的首付款。對(duì)此，南京安居集團(tuán)方面表示，“以舊換新”成功后，換購(gòu)人可選擇保留原存量住房施教區(qū)3年入學(xué)資格，從《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂生效之日起計(jì)算。

而購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)的最低首付比例以同時(shí)點(diǎn)銀行貸款政策為準(zhǔn)，在存量住房置換總價(jià)不高于所購(gòu)新建商品住房總價(jià)的80%的前提下，換購(gòu)人可根據(jù)銀行資格預(yù)審要求確定首付金額和按揭貸款額度。存量住房收購(gòu)款用于支付新房首付款后的剩余部分，在新房按揭貸款放款后支付給換購(gòu)人。

記者注意到，本次南京存量房“以舊換新”活動(dòng)涉及的交易房款采取資金監(jiān)管的方式。四方簽訂《以舊換新協(xié)議》后，將存量住房房款全額轉(zhuǎn)入南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中心存量住房監(jiān)管賬戶(hù)，如果換購(gòu)人選購(gòu)的新建商品住房為期房，待存量住房轉(zhuǎn)移登記和新建商品住房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂完成后，存量房交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)將存量住房監(jiān)管資金轉(zhuǎn)入新購(gòu)商品住房的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)。如果換購(gòu)人選購(gòu)的新建商品住房為現(xiàn)房，則在完成存量住房轉(zhuǎn)移登記，并在辦理新建商品住房首次轉(zhuǎn)移登記前，存量房交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)將存量住房監(jiān)管資金轉(zhuǎn)入新建商品住房開(kāi)發(fā)公司。

官網(wǎng)顯示，南京安居集團(tuán)是南京市國(guó)資委直屬企業(yè)，主要從事保障性住房建設(shè)、商品房開(kāi)發(fā)、危舊房改造、重要近現(xiàn)代建筑保護(hù)與利用、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理、持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)、租賃住房建設(shè)與運(yùn)營(yíng)等。

南京安居集團(tuán)相關(guān)人士介紹，首批試點(diǎn)收購(gòu)2000套存量住房，計(jì)劃將引入有資質(zhì)的單位進(jìn)行租賃運(yùn)營(yíng)。

房貸沒(méi)還完或被租賃也能換購(gòu)

“‘以舊換新’作為這一輪穩(wěn)樓市政策舉措中的創(chuàng)新性做法，最大優(yōu)勢(shì)是‘精準(zhǔn)’，既盤(pán)活存量房產(chǎn)又優(yōu)化增量住房，統(tǒng)籌解決了剛性需求對(duì)存量房的租賃需求和改善需求對(duì)新房的購(gòu)買(mǎi)需求等兩大需求，盤(pán)活存量市場(chǎng)，激活增量市場(chǎng)，起到了一舉兩得的效果。”

張輝在接受每經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，閑置的存量房在收購(gòu)之后用作租賃住房，能夠解決剛性需求者的住房問(wèn)題，盤(pán)活存量房源；而存量房賣(mài)掉之后，則可有效滿(mǎn)足改善性購(gòu)房者的需求，激活新房市場(chǎng)。

來(lái)源：南京安居微信公眾號(hào)

張輝認(rèn)為，隨著“以舊換新”后續(xù)房源量增加以及范圍擴(kuò)大，新政有望作為激活市場(chǎng)的重要舉措，在促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步平穩(wěn)健康發(fā)展方面起到越來(lái)越重要的作用。“首批客戶(hù)確認(rèn)簽約之后，相關(guān)方也會(huì)對(duì)政策效果和推進(jìn)過(guò)程中遇到的問(wèn)題進(jìn)行復(fù)盤(pán)總結(jié)，并進(jìn)一步根據(jù)需求端的反映進(jìn)行優(yōu)化改進(jìn)，以提升效果和滿(mǎn)足有關(guān)各方對(duì)’以舊換新‘的需求。”

值得一提的是，在“以舊換新”公告發(fā)布一周后，南京安居集團(tuán)旗下的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)頤居建設(shè)在銷(xiāo)售端反響強(qiáng)烈。據(jù)該公司介紹，“五一”小長(zhǎng)假期間，南京河西南板塊的頤和鉑樾府因“以舊換新”來(lái)訪(fǎng)量超400組；城東的頤和縵山共計(jì)來(lái)訪(fǎng)量260多組，其中參加“以舊換新”活動(dòng)的客戶(hù)率達(dá)80%；燕子磯的頤和四季府的咨詢(xún)量也超過(guò)500組。

南京安居集團(tuán)最新發(fā)布的公告顯示，參加“以舊換新”和目前項(xiàng)目案場(chǎng)正常對(duì)外銷(xiāo)售的新房?jī)r(jià)格一致，享受案場(chǎng)同等優(yōu)惠政策。即使存在按揭貸款，也不影響登記報(bào)名和意向認(rèn)購(gòu)。在正式簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》及《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前，換購(gòu)人自籌資金歸還按揭貸款、解除抵押即可。如果存量房屋還有租客在住，換購(gòu)人承諾在簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》前予以解除，原承租人如需繼續(xù)承租該房屋的，與置新公司重新協(xié)商租賃事宜。

另?yè)?jù)市場(chǎng)消息，首批“以舊換新”正式簽約后，南京大校場(chǎng)的保利項(xiàng)目、金茂和南部新城開(kāi)發(fā)建設(shè)集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的秦淮金茂府、奧體建設(shè)開(kāi)發(fā)的云尚紫薇、金基與交通置業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的山川江樾等國(guó)資背景項(xiàng)目，正在準(zhǔn)備加入第二批“以舊換新”試點(diǎn)。不過(guò)，目前這幾家公司尚未對(duì)此發(fā)布正式公告。張輝也表示“以官方消息為準(zhǔn)”，未對(duì)上述消息予以明確。

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