中國銀河給予房地產推薦評級：銷售降幅略微收窄，投資降幅有所擴大

每經AI快訊，中國銀河04月16日發布研報稱：給予房地產推薦（維持）評級。

事件：統計局公布2024年1-3月全國房地產開發投資和銷售數據，2024年1-3月全國房地產開發投資22082億元，同比下降9.5%；1-3月新開工面積17283萬方，同比下降27.8%；1-3月竣工面積15259萬方，同比下降20.7%；1-3月商品房銷售面積22668萬方，同比下降19.4%；1-3月銷售金額21355億元，同比下降27.6%；1-3月房地產企業開發到位資金25689億元，同比下降26%。

銷售降幅略微收窄：2024年1-3月全國商品房銷售面積22668萬方，同比下降19.4%，降幅較上月收窄1.1pct；2024年3月單月商品房銷售面積11299萬方，同比下降18.26%。2024年1-3月全國商品房銷售額21355億元，同比下降27.60%，降幅較上月收窄1.70pct；2024年3月單月商品房銷售金額10789億元，同比下降25.85%。對應的1-3月銷售均價為9421元/平米，同比下降10.17%；單月銷售均價9548元/平米，同比下降9.29%。2月5年期LPR超預期下降后，3月市場熱度較2月有所緩解。受到前期高基數等因素的影響，同比數據依然承壓。在放松政策下，高能級城市樓市或有望得到一定幅度的改善。

投資降幅有所擴大：2024年1-3月房地產開發投資22082億元，同比下降9.5%，降幅較上月擴大0.5pct。3月單月開發投資10240億元，同比下降10.07%。一季度樓市整體尚未修復，房企投資意愿較低。開工端：2024年1-3月新開工面積17283萬方，同比下降27.8%，降幅較上月縮小1.90pct。3月單月新開工面積7854萬方，同比下降25.38%。在5年期LPR超預期下降和各地政策刺激下，銷售略有改善，房企開工意愿有所修復。竣工端：2024年1-3月竣工面積15259萬方，同比下降20.7%，同比降幅繼續擴大。3月單月竣工4864萬方，同比下降21.75%。交付高峰期已過，疊加高基數因素的影響，竣工同比表現承壓。

到位資金降幅擴大：2024年1-3月房企到位資金25689億元，同比下降26.00%，降幅較上月擴大1.9pct。其中1-3月國內貸款為4554億元，同比下降9.1%；自籌資金8681億元，同比下降14.60%，定金及預付款7435億元，同比下降37.50%，個人按揭貸款3643億元，同比下降41.00%。3月單月，房地產開發資金來源中，國內貸款單月同比降幅為6.3%較上月收窄；與銷售相關的定金及預收款、和個人按揭貸款的的單月同比降幅均擴大至40%以上，與銷售整體承壓關系較大。

投資建議：2024年1-3月銷售、開工、竣工等均承壓。受到前期高基數等因素的影響，銷售的同比表現依然承壓，但2月以來，5年期LPR超預期下降，3月市場熱度較2月有所緩解。我們認為在放松政策下，高能級城市樓市或有得到一定幅度的改善；頭部房企展現優秀的運營管理能力具有資金優勢，市占率有望進一步抬升。我們看好：招商蛇口、保利發展、龍湖集團、萬科A、新城控股、濱江集團；建議關注：1）優質開發：綠城中國、華潤置地、中國海外發展；2）優質物管：中海物業、華潤萬象生活；3）優質商業：恒隆地產、大悅城；4）代建龍頭：綠城管理控股；5）中介龍頭：貝殼-W。

風險提示：政策推動不及預期的風險、因城施策不及預期的風險、宏觀經濟不及預期的風險、資金到位不及預期的風險、房價大幅波動的風險。由于報告期數據與2023年已公布的同期數據之間存在不可比因素，本文同比數據均按照累計數據計算歷史數據得來。

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(記者 蔡鼎)

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