年報解讀｜城建發展2023年扭虧為盈，北京區域業績“上大分”，其他區域毛利率均下滑

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

城建發展（SH600266，股價3.61元，市值77.8億元）打了一個“翻身仗”。

據城建發展2023年財報，去年實現營收203.63億元，同比下滑17.09%；歸母凈利潤5.59億元，扭虧為盈；期內整體毛利率為20.39%。

城建發展的業務結構主要覆蓋房地產開發、對外股權投資和商業地產經營三大板塊。其中，房地產開發業務為主營業務，截至2023年末該業務占營收比重達95.01%，其余業務占總營收比重不足5%。

北京市場對城建發展業績貢獻較為突出，實現營收154.88億元，比排在第二位的成都多出數百億元。在北京業務的毛利率達20.75%，同比上升9.73%，而其他地區毛利率均出現不同程度下滑。

北京區域“遙遙領先”，其他區域毛利率均下滑

據克而瑞，2023年城建發展以375.9億元成交金額，在北京區域排名第二，僅次于中海地產。

截至2023年末，城建發展房地產銷售業務營業收入貢獻排名前五的地區，分別為北京、成都、重慶、海南和青島，分別貢獻了154.88億元、17.75億元、13.04億元、8.02億元和5.9億元。

而在上述所有地區的業務中，除北京地區外，其余所有地區的毛利率均出現了下滑，其中天津地區的毛利率下滑最為嚴重，毛利率為-21.57%，下滑幅度達18.34%。

每經記者梳理發現，城建發展在天津投資的項目主要包括南湖一號、天津瓏璽禾院、天津南湖廣場（仍在建）和天津南湖璟院。

截至2023年底，南湖璟院項目可供出售面積為87461平方米，期內已售面積為18065平方米，結轉金額為8434萬元；而2022年底時，該項目的已售面積為7721平方米，結轉金額為9293萬元。

據房天下，天津南湖璟院項目于2021年3月開盤，銷售均價1.36萬元/平方米，開發商為首城（天津）投資發展有限公司，系首城置業全資子公司，而城建發展又系首城置業50%股東。

城建發展在年報中提到，“首城置業報告期實現凈利潤-6.19億元，主要是本報告期天津項目房價下跌計提3.37億元存貨跌價準備所致。”

去年在京新增地塊貨值約165億

城建發展主要深耕北京，在天津、重慶、成都、南京、青島、三亞、保定、黃山等城市也有所布局。

也正因此，城建發展在北京項目的結轉情況，成為未來能否持續盈利的關鍵。去年城建發展得以扭虧為盈，很大程度上得益于北京天壇府、府前龍樾等項目的熱賣。

公開資料顯示，2023年天壇府以130億元網簽金額蟬聯北京市商品房銷售冠軍。不過財報數據顯示，天壇府結轉金額為39.6億元，另一個熱銷項目望壇新苑結轉金額為30.6億元。

每經記者梳理發現，過去一年，城建發展在全國投資建設的項目共有57個，其中超30個項目位于北京，且在建超10個，主要包括北京東城的望壇棚改項目、北京延慶的延慶康莊一二三街棚改項目、北京龍樾天元項目等。

城建發展在北京還有3宗土地儲備，分別為北京市延慶區康莊鎮一、二、三街區地塊；北京市延慶區康莊鎮大王莊小曹營地塊；北京市昌平區北七家平西府組團一級開發（北區）地塊托幼、二類居住、商業金融項目C區地塊。其余土地儲備多數位于安徽黃山。

據華泰證券研報，2023年城建發展的拿地金額為151億元，其中在北京獲取2宗地塊，拿地總價114億元，權益比例為64%，按政府指導價測算貨值165億元。

財報數據顯示，截至2023年末，城建發展在手貨幣資金為136.9億元，存貨為912.2億元；經營活動產生的現金流量凈額為131.2億元，同比上升57.32%。

此外，2020年-2023年，城建發展在房地產開發業務上投入的成本（主要為土地成本、建安成本等）分別為88.15億元、186.59億元、210.57億元和159.44億元。

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖