每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜魏文藝    

上市房企2023年度業績報告中的寒意仍未消退。

截至4月3日，據Wind數據，A股和港股（申萬行業分類）分別有32家和77家上市房企披露了2023年度業績報告。此外，因延遲刊發2023年度業績而停牌的房企又新增了8家。

在77家港股房企中，有37家房企出現凈虧損；A股32家房企中，有8家房企出現凈虧損。共有7家房企凈虧損超過百億元，其中3家房企虧損超過200億元。

過往房企業績分化主要出現在龍頭房企和中小房企之間，如今龍頭房企也顯露出明顯的業績差距。2023年，華潤置地、中海地產營收和利潤均雙增，且增幅都在兩位數，而萬科、龍湖集團、金地集團均出現營收和利潤雙降。

受市場下行影響，多數上市房企的結算規模、毛利率均出現持續下滑，還有部分房企進行了計提存貨跌價準備，這是造成去年業績下滑的主因。地產開發業務的縮量和利潤收窄是必然且長期趨勢，以華潤置地、萬科、龍湖集團為代表的頭部房企，都將未來的增長重心押注在經營性業務上。

7家房企歸母凈虧損超百億元

從營收上看，萬科、華潤置地、中海地產、龍湖集團、綠城中國、招商蛇口、新城控股等房企都穩定在千億元規模。其中萬科營收最高，達到4657.4億元，領先第二名華潤2000億元。

A股部分房企2023年營收情況 數據來源：Wind

H股部分房企2023年營收情況 數據來源：Wind

利潤方面，華潤置地維護了新晉“利潤王”的頭銜，以313.65億元的歸母凈利潤力壓中海地產。萬科、龍湖集團、金地集團2023年的歸母凈利潤均出現較大降幅，降幅分別為46%、47%、85%，但仍保持著百億元規模。

中指研究院企業研究總監劉水在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，過去幾年，百強房企銷售額增速逐年下滑。2021年、2022年房企銷售額負增長，2023年銷售繼續下探，待結轉規模相對有限，因此短期內房企營收結轉規模增速不樂觀。同時，近兩年市場超預期下行，短期內對房企的銷售毛利率形成較大壓力，隨著這部分銷售資源逐步轉入竣工交付，短期內結轉業績承壓。

值得一提的是，部分中小房企的關注點已經變為虧損與否了。京投發展、深深房A、寶龍地產、綠地香港、深圳控股等房企在2023年度由盈轉虧，歸母凈虧損為2.5億至26.5億元。

A股部分房企2023年歸母凈利潤情況 數據來源：Wind

H股部分房企2023年歸母凈利潤情況 數據來源：Wind

上述房企由盈轉虧的主要原因，也都集中在結轉體量減少令銷售物業已確認收入和溢利減少、物業項目計提減值、投資物業公允價值減值以及外匯波動造成的預期凈匯兌損失等。以京投發展為例，其虧損主要因交付結利的項目基本是限競房，毛利率較低，同時受土地增值稅清算影響，計提土地增值稅。

此外，遠洋集團、世茂集團、富力地產、佳兆業集團、合景泰富集團、雅居樂集團、禹洲集團等房企2023年凈虧損均超過百億元。其中，遠洋集團、世茂集團、富力地產的凈虧損超過200億元。

上述房企均是連續第二個財報年度出現凈虧損。虧損最多的遠洋集團表示，主要歸因于2023年度整體房地產市場低迷，導致毛利率下降，以及對物業項目計提的減值撥備增加，還有分占合營企業和聯營公司的業績下降。

劉水補充道，竣工結轉并非影響企業利潤的唯一因素，隨著銷售市場緩慢復蘇，房企盈利水平將逐步進入利潤修復進程。值得關注的是，由盲目投資帶來的虧損仍可能惡化部分上市房企的利潤表，并非市場回暖能夠彌補。部分房企則受益于“高能級、高信用、高品質”模式，銷售額增速較快，竣工結轉順暢，特別是近兩年獲取的高能級城市優質地塊進入結轉期，房企仍有可能率先修復利潤表。此外，持有業務營業收入受益于提振消費措施，預期業績將相對更好。

經營性業務被頭部房企寄予厚望

對于房地產市場在2024年的走勢，多家頭部房企董事長的預判都大約一致。

萬科董事會主席郁亮表示，市場短期顯然是超跌了，目前支持政策已大量出臺且力度超過以往，伴隨政策效果顯現，相信市場會逐漸恢復。

龍湖集團董事長兼CEO陳序平也坦言，市場短期存在一定壓力，主要受市場信心未完全恢復影響。去年以來高杠桿企業的出險影響了購房者信心，這需要時間去修復。

華潤置地副總裁陳偉則稱，今年房地產市場整體的政策會持續為促需求和穩市場注入積極的動力。但市場還是存在庫存依然比較高、客戶短期信心還不穩定、二手房持續分流一手房的壓力等挑戰，因此市場處在筑底回穩、積蓄向上勢能的階段。

記者注意到，龍頭房企紛紛對今年的經營性業務寄予厚望。

正如萬科聯席總裁、萬物云董事長朱保全所言，不動產開發業務量的下降是整體趨勢，但空間仍然有。從政策對經營貸的支持、對REITs的發行支持來看，接下來不動產運營會進入一個特別重要的階段。

萬科總裁祝九勝在業績會上表示，公司將努力提升經營業務的EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）和NOI（凈營業收入）。近期公司有望成為行業內唯一一家實現三種經營性REITS的企業，也說明了公司在經營性業務的能力優勢，相信未來經營貸會以百億級芝麻開花節節高，給公司提供新的資金來源。

去年，萬科泊寓在成本法的會計計量方式下實現了整體盈利。萬科旗下印力集團發布的中金印力REIT已正式進入詢價階段，萬緯物流REIT已于交易所正式發布，長租公寓REIT目前也在積極申報中。

華潤置業也宣布，消費基礎設施公募REITs獲得政策支持后，“推動資管業務轉型，做大資產管理規模，打造行業領先的商業REITs平臺”確定為公司重要的戰略方向。

華潤置地首席財務官郭世清稱，未來3~5年，華潤置地每年計劃REITs的發行規模是100億元左右，5年內希望可以達到500億元以上的規模。

龍湖集團則給出了明確的目標指引。陳序平表示，去年公司的經營性業務利潤貢獻占比超過60%，也期待在未來有一天經營性收入的貢獻能夠過半。如果到這一天，龍湖集團就真正完成了轉型。

封面圖片來源：視覺中國-VCG41N1421461306