年報解讀 | 去年巨虧超200億元！富力地產今年將重點開發預售，償債能力面臨更大挑力

每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜魏文藝    

過去一年，作為首家完成了境內和境外債務整體重組的房企，富力地產（HK02777，股價0.870港元，市值32.65億港元）過得依舊不平靜。

在2023年最后兩天，創始人之一的張力辭任富力地產董事及行政總裁，此前他因為曾被指控在美國涉嫌行賄一事引發市場關注。

更重要的是，富力地產仍然深陷債務困境，雖然酒店營業額可以抵消物業銷售額的下滑，但其還是在2023年出現巨額虧損。年報顯示，2023年富力地產現實總營業額362億元，同比增長1.62%，自2020年度以來的首次增長；凈虧損199.47億元，而2022年度凈虧損157.79億元；歸母應占虧損201.64億元，同比增大28.14%。

富力地產在年報中表示，過去兩個財政年度內，財務虧損主要來自會計處理，而非實際現金流量虧損。隨著市場逐漸穩定，預期任何減值將進一步縮小。2023年，針對集團面對的糾紛及可能到期的應付款項，管理層已成功解決問題或已在當前環境下尋求友好解決方案。

對于2024年，富力地產指出，在當前環境下，沒有單一的經營對策或方法。市場波動及避險情緒已使行業回歸房地產開發的根本，即資本及現金回籠。“本集團將重點開發預售，以恢復貸款銀行和投資者的信心。在當前的市場環境，推動預售的務實方法是確定可售物業并變現。當房地產行業隨著時間展現出有能力維持經常性現金流水平，將回復正增長和收益，并吸引資本投資。”

重點放在已落成待售物業

在2023年，富力地產的總營業額主要來源于物業銷售業務，物業銷售額達到278億元，其中包括已售出并確認的建筑面積300萬平方米，平均每平方米售價為9,270元，相較于2022年有所上漲。與此同時，酒店業務的營業額同比增長54%至63.65億元，有效抵消了物業銷售額的部分下滑影響。

報告期內，富力地產的毛利為19.19億元，而2022年度毛利為38.27億元。富力地產表示，毛利下降主要由于2023年期間就存貨作出減值準備約37.18億元（2022年為14.14億元）。除去存貨減值準備后的物業發展毛利率為13.1%，而2022年為16.5%。

對于巨額凈虧損的原因，富力地產解釋稱，主要來自四個方面的影響：一是房地產市場持續低迷，導致房地產開發收入和毛利下降；二是發展中物業及已落成持作待售物業減值準備增加；三是投資物業公允價值虧損增加；四是以前年度確認稅項虧損相關的遞延所得稅資產沖銷。

“市場情緒低迷，對實現穩定的月度預售有一定挑戰。公司仍持有龐大的土地儲備及發展中項目或已落成物業，因此繼續積極探索如何通過預售產生現金流。”

2023年，富力地產新增土地的總可售面積約17.3萬平方米。截至2023年12月31日，其土地儲備的總建筑面積約5639萬平方米，其中總可售面積約4355.4萬平方米。從區域來看，總可售面積最多的是華北地區，約有1042萬平方米，海外還有約304萬平方米。

“由于現時買家高度警惕竣工風險，本集團的預售策略重點放在已落成待售物業，或發展周期即將結束的成熟項目。倘若本集團持有待售資產或已落成物業，銷售團隊于市場透過出售單位以獲取現金。隨著近期實施政策調整及刺激經濟措施，部分地區的物業交易有所加快。本集團將繼續推出新落成項目，并積極推銷剩余存貨以產生可用現金。”富力地產如是表示。

今年債務再展期面臨挑戰

截至2023年12月31日，富力地產的借款總額為1,273.0億元（2022年同期為1,266.6億元），借款總額的融資來源包括銀行借款、離岸美元優先票據、境內債券，以及信托貸款及其他借款，分別占42%、30%、10%及18%。富力地產從多間聯系銀行獲得非承諾性銀行授信額度，其中約1,187.1億元（2022年為1,163.4億元）尚未動用。

其中，一年內、一年至五年內及五年后到期的借款分別占負債總額的38%、55%及7%。年內償還的銀行貸款為39.4億元，而新增銀行貸款為10.2億元。但現金方面，富力地產包括作特殊用途而受限的資金在內的總現金僅為57.4億元，同比下降53.33%。

“預售所產生的現金流已無法滿足再融資或償付成本的需要，令財務困境加速惡化，并呈螺旋式下降，情況更達到難以控制的地步。”富力地產表示，2023年公司重點避免財務困境，以免財務狀況惡化對經營狀況造成更多不利影響。針對公司面對的糾紛及可能到期的應付款項，管理層已成功解決問題或已在當前環境下尋求友好解決方案。對于未解決事項相關的負債，管理層迄今已設法積極尋求解決方案或有充分的理由駁回索賠。

“2023年，本集團也成功避免了重大財務困境及貸方的法律訴訟，以免對本集團造成不利影響。在2024年，這仍是一項關鍵任務，因為在當前現金流環境下，票據及貸款的償還能力預計將變得更加重要和具有挑戰性。”富力地產認為，公司近年來能延期還款和償付利息的，在2024年不再可行，除非能延期或修訂條款。管理層認為，如果能積極接觸股東，解決其關切并提供可行的執行計劃，將會獲得他們的支持。

在出售資產方面，富力地產2023年成功出售的項目較2022年有所減少。其也在年報中披露：“由于市場不明朗及融資成本上升，出售其他資產的步伐有所放緩，但本集團認為其投資組合中的部分資產優質且具吸引力。因此，管理層有信心，未來這些資產將在出售完成時產生現金流。”

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