每經記者｜甄素靜    每經編輯｜陳夢妤    

“我們近期做了‘十四五’戰略中期檢討，要求堅持賽道細分和精益化的業務策略。”

3月26日，在華潤萬象生活（1209.HK，股價24.95港元，市值569.48億港元）業績會上，董事會主席李欣一開場就強調，華潤萬象生活轉型路徑越來越清晰，向輕資產管理公司目標邁進。

市場風向的細微變化在頭部企業年報和業績會上最能體現。作為上市三年就穩坐物企行業一哥交椅的華潤萬象生活，資本市場對其年度成績單和對行業趨勢判斷，均抱有一定期待。但此次業績會上，對于過往行業高亢期業內普遍關注的收并購以及規模目標等問題，管理層鮮少提及。

從2023年華潤萬象生活所交成績單來看，除物管航道毛利率微跌外，其他經營指標均錄得較優增長。在房地產市場深度調整之時，華潤萬象生活的業績增長有無可復制可能？

主航道物管業務盈利持續承壓

盡管整體看來業績向好，但與商管航道高增長和高毛利相比，華潤萬象生活營收占比更高的物管主航道，持續錄得毛利率下滑。

在業績會上，管理層提到，公司2023年整體毛利率為31.8%，同比增長1.7%；物管航道毛利率微降1.4%至17.5%。拆分來看，除社區增值服務微增0.1%外，物業管理服務、針對開發商的增值服務等板塊均毛利均出現了不同程度下滑。

《每日經濟新聞》記者注意到，物管航道收入雖然一直是華潤萬象生活主力，且營收逐年增長，毛利率卻呈現出走低趨勢。2021年-2023年收入分別為53.1億元、78.02億元及96.01億元；但毛利率分別為19.3%、18.9%、17.5%。

管理層在業績會上分析稱，從整個物管行業來看，2023年小業主受資產價格波動、收入預期下降的影響，大業主受關聯地產商資金鏈的影響，收繳和回管的難度都在增大。物業管理費改革市場化方向不變，這都是行業目前面臨的共性問題。

“未來公司一方面將持續通過信息化建設、科技化的應用，建立領先的競爭優勢，在保證服務品質的前提下，維持合理的基礎物業毛利率。另一方面，公司也積極推動品質服務的價值轉化，提升毛利率相對較高的增值服務收入占比支撐物管航道毛利率水平的穩定。”

記者注意到，報告期內，華潤萬象生活物管航道的細分業務中，針對開發商的增值服務以及社區服務收入占比也呈現下降趨勢。

針對物業開發商的增值服務方面，來自物業開發商的增值服務收入為8.29億元，同比降低14.8%；占總收入的5.6%，同比下降2個百分點。管理層解釋為，主要受開發商項目開發及交付進度影響，項目交付前的籌備、營銷服務等業務收入有所下降。

社區增值服務方面，華潤萬象生活主要聚焦一米租售、懶人裝修、一呼管家、潤物直選、芝麻空間五大業務賽道，2023年收入為15.26億元，同比增長21.5%；占總收入的10.3%，與上年幾乎持平。

商管業務成為利潤貢獻主力軍

除物管航道盈利持續承壓外，華潤萬象生活的2023年年報依舊是一份十分不錯的成績單。

報告期內，華潤萬象生活收入達到147.7億元，同比增長22.9%；股東應占溢利29.3億元，同比增長32.8%；核心股東應占溢利達到29.2億元，同比增長31.2%。

從年報數據來看，并非營收主力的商管航道，卻是華潤萬象生活利潤貢獻的主力軍。

2020年-2023年，華潤萬象生活商管航道的收入逐年提升，分別為28.95億元、35.65億元、42.14億元及51.66億元，營收占比一直在半幅以下。但毛利率持續保持在40%以上的高水平，分別為43.6%、48.6%、50.7%，并于2023年進一步提升至58.4%。

具體來看，以2023年為例，華潤萬象生活商業運營及物業管理服務的營收占比達35%，來自購物中心營收占比為21.9%。

華潤萬象生活商業運營及物業管理服務的毛利率為58.4%，同比增長7.7%。其中，購物中心的毛利達23.3億元，毛利率高達71.9%，同比增長9%；寫字樓實現毛利6.9億元，毛利率為35.6%，同比增長1.5%，而營收占比更高的物管航道毛利合計約16.8億元。

李欣在業績會上表示，商管和物管行業競爭加劇，特別是在開發市場持續下行的環境下，內資港資地產公司紛紛加入商管賽道，加碼科技投入，行業各細分市場競爭更加激烈。“未來公司計劃選擇性收購及投資具有一定規模、盈利能力的物業管理公司，擴大優質商業包租項目，并積極關注具有互補優勢、優質的商業運營公司收購及投資機會。”

截至2023年底，旗下在營購物中心101座，華潤萬象生活為98個已開業購物中心項目提供商業運營服務，總建筑面積達到1060萬平方米；第三方項目達55個，其中在營項目23個，第三方項目收入貢獻增長3.2個百分點至26%；寫字樓物業在管項目195個，在管面積1482萬平方米，合約項目210個。

華潤萬象生活預計2024年將新開出共計24個購物中心，其中母公司17個、第三方7個，至于內生增長端，公司于業績會指引2024年購物中心零售額同店同比增長8%-10%。

值得注意的是，在此次業績會上，對于“2+1”業務模式中的“1”大會員體系，管理層首次將大會員地位提升至華潤置地和華潤萬象生活各業務在會員層面的基座，強調了大會員體系基本面，指出2023年會員規模增至4625萬人，增長36%。

“2024年機遇挑戰并存，機遇大于挑戰”，李欣表示，我們會以“有利潤的營收和有現金流的利潤”為核心經營策略，全力以赴實現業績穩健增長與股東價值提升。

封面圖片來源：每經記者 叢森 攝