每經AI快訊，2024年1月14日，申港證券發布研報點評物業管理行業。

每周一談：23年TOP50物企新增第三方拓展面積同比增速轉負

23年全年TOP50物企新增面積均弱于22年全年，其中新增合約面積、新增第三方拓展面積及新增關聯方承接面積同比分別減少25.85%、19.37%及22.02%。根據中指研究院發布的《中國物業服務企業新增合約面積TOP50》數據顯示，23年全年TOP50企業新增合約面積共計約17.68億方，22年同期為23.92億方，除關聯方承接面積減少外，第三方拓展面積同比增速亦轉負，22年第三方拓展面積同比增速為46.13%，整體來看物企新增合約面積仍以第三方拓展為主，受到全國房地產開發投資增速持續下滑的影響，預計24年關聯方交付仍將繼續減少。

物企新增合約面積同比減少除上述因素外，并購退潮亦是影響因素之一。根據中指研究院的統計口徑，中國物業服務企業新增合約面積數據統計是以2023年1-12月期間物業企業第三方市場拓展面積、并購面積、承接關聯方面積三項之和統計。從并購交易規模來看，23年物業管理行業已披露相關信息的并購交易超90宗，交易金額近20億元，大宗交易銳減，并購數量多但金額小，反映出物企收購方更傾向于“小而美”的標的。

物企強者恒強局勢持續，關聯房企拿地、銷售排名較好的物企面積及承接確定性強，新增關聯方承接面積排名靠前的以國央企為主。

我們認為物企頭部格局基本已定，24年行業將更加聚焦有利潤的增長，從住宅存量市場來看，在物業費上調難度較大、老舊小區設施設備維護成本日益增加、人工成本上升的市場情況下，物企規模擴張速度或將進一步放緩，甚至不乏部分物企退盤持續虧損項目。從非住宅市場來看，在物業費高、收繳率高、細分業態多、酬金制下成本由業主承擔的市場情況下，未來物企在商業、商務辦公、學校、醫院、城服、FM、產業園等業態的市場競爭將更加激烈，且仍有大量未公開釋放或整合的部分，這對物企的整體資產管理運營能力提出了更高的要求，未來聚焦物管+資管的企業將有望實現更高的盈利。

數據追蹤（1月8日-1月12日）：

資金及交易追蹤：

滬（深）股通：A股物業公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2024年1月12日，持有712.41萬股，較上周上漲2.93%，持股市值0.82億元。

港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2024年1月8日至1月12日，增幅最大的是新城悅服務，本周增幅1.25%。降幅最大的是世茂服務，降2.21%。持股比例最高為保利物業，為72.24%。持股數量最多為碧桂園服務，為8.31億股。

投資策略：我們認為目前物業板塊具備較高配置性價比，頭部物企建議關注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活，關注受母公司拖累風險較小的保利物業、招商積余，關注高彈性標的碧桂園服務及獨立發展能力較高的物企金科服務，中小物企建議關注母公司發展迅速的建發物業、濱江服務、越秀服務等。

風險提示：地產周期性業務下行帶來的短期業績下滑，外拓增速不及預期，關聯方應收賬款及其他應收款壞賬風險。

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)