25萬一套、1600多元/平，廣東惠州房子也鶴崗化了？真實情況是……

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜程鵬 陳夢妤    

從前段時間的“15萬一套”到現在的“25萬一套”，惠州樓市又上熱搜了。

最近幾天，一張惠州碧桂園十里銀灘海悅灣戶型成交的圖被掛了出來，4室2廳的154.11平方米房源，顯示成交價僅25萬元，折合單價約1623元/平方米。

部分網友甚至調侃：“難道惠州的房子也開始鶴崗化了？”

此前報道詳見《15萬就能買一套，廣東惠州海景房發生了什么？》

碧桂園十里銀灘項目實拍?每經記者?陳榮浩 攝

實為兩個房本，總價65萬

《每日經濟新聞》記者在采訪中了解到，上述房源實則為一套雙拼房，存在兩本房產證，而中介平臺只顯示了一個25萬元的價格，另一本房產證的成交金額并未顯示。

在惠東從事房產中介工作的黃代貴告訴記者，“惠東這邊的房子確實降了，但沒降到大家看到的這么離譜。比如上述成交的十里銀灘房源，其實是雙拼房，一套成交25萬元，一套成交35萬元，各種費用算下來的成交總價應該在65萬元左右，折合單價約4200元。”

記者注意到，經過幾年的市場調整，惠州的房價水平有所下滑。其中二手房均價由2021年的近1.1萬元/平方米，降到了現如今的9776元平方米。其中二手房價格排名前三的區分別為惠城區、惠陽區和大亞灣區。

安居客數據顯示，2015年時碧桂園十里銀灘開盤的山林海、海逸灣、海悅灣及愛琴海組團項目，售價多在6000元-8500元/平方米，均價約6988元/平方米。如果真是跌到1600多元/平方米，那相當于“腳踝斬”。

不過，這兩年惠州房價雖然有所下跌，但也沒低到總價20來萬元，能買到百平方米戶型的地步。

黃代貴提到，目前碧桂園十里銀灘二期、三期臨海的房源普遍在4000-5000元/平方米，部分看海視野不錯的房源，單價能到約7000元/平方米。

鏈家數據顯示，截至3月1日，碧桂園十里銀灘海悅灣共有144套在售房源，業主的平均掛牌價為6435元/平方米，近半年成交均價為4905元/平方米。

價跌量漲顯著

從過去一年惠州樓市的變化情況看，出現了較為顯著的價跌量漲情況。

據安居客惠州，截至2024年1月，惠州二手房均價為9776元/平方米，這個價格已經低于3年前。

來源：安居客

價格的下跌反而促進了二手房成交量的上漲。

據惠州中原戰略研究中心統計，2023年惠州二手房累計成交38596套，同比上升69.82%；成交面積450.74萬平方米，同比上升72.71%。惠州一二手新房的總成交量在大灣區也僅次于廣佛。

從惠州二手房各區域的成交情況來看，惠城區占比最高，占比為全市的26.06%；其次為博羅縣，成交占比15.40%；大亞灣成交占比位居第三，占據全市的15.36%。

相比之下，雖然惠州新房整體成交套數比二手房要高，但與過去幾年高峰期相比，仍處于低位。根據粵東世聯行統計數據，2023年，惠州全市累計成交住宅56956套，簽約面積599萬平方米，網簽金額794億元。

單看數據，惠州2023年的新房網簽數據僅相當于2016-2020年年均新房成交的六成水平。

惠州二手房成交量的上升，一定程度上與限售政策的調整有關。記者注意到，去年2月，惠州出臺限售“三改一”政策，限售年限由原“取得不動產權證滿3年方可轉讓”調整為“取得不動產權證滿1年方可轉讓”。

縮短限售時限，加速了次新房流向二手房市場，部分二手房房東為了快速變現，選擇降價出售。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強分析稱，限售年限縮短后，雖然短期隨著大量次新房的入市，可能對二手房造成一定沖擊，但長期看，將促進市場剛性和改善性住房消費的需求釋放，倒逼新房及二手房市場良性循環。

從當下惠州房地產市場的現狀來看，記者注意到，從不少惠州中介發過來的推薦新房情況來看，多數房源仍以讓利促銷為主，甚至還有開發商可操作送首付。

惠州房產中介劉敏向記者發過來的仲愷區某樓盤房價表顯示，一套約89平方米的房源，原總價為100.3萬元，折合單價1.13萬元/平方米，折合總價90.3萬元。按照二成首付計算，原本首付應為18.3萬元，但實際只需支付不到3萬元首付，剩余部分由開發商贈送。

記者|陳榮浩

編輯|程鵬 陳夢妤?杜恒峰

校對|劉小英

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

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