每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜陳夢妤    

1月27日，廣州市人民政府辦公廳發布《關于進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），在限購區域范圍內，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍。名下已有的建筑面積120平方米以上住房，不計入名下已擁有住房套數核算。

前段時間，廣州房地產市場就盛傳將放開120平方米以上住宅限購，沒想到靴子很快落地。

1月26日，住建部召開城市房地產融資協調機制部署會，會議就要求堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。

廣州本次在《通知》中不僅優化了限購政策，也表示要精準支持房地產項目合理融資需求。

中指研究院華南分院總經理楊紅俠在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，本次《通知》體現了廣州積極響應、落實中央部委有關決策部署，并結合本市實際情況落地相關房地產政策，涵蓋限購政策調整、保障房供應、房地產融資等方面，多措并舉，協調聯動、為廣州房地產市場平穩、健康發展提供了有力支撐。

改善性住房需求增多

從克而瑞的統計數據來看，2023年，廣州120平方米以上的一手住宅共成交20090套，占比為27%，與2021年相比提高了3.8個百分點；120平方米以上的二手住宅成交21221套，占比為20%，同樣比2021年提高了5個百分點。

具體到目前廣州仍在執行限購的區域來看，120平方米以上的一手住宅供求占比更大，2023年合計供應10456套，占限購區的42%；成交量是8409套，占限購區的37%。值得注意的是，在2023年限購區域的一手住宅成交之中，120平方米以上的成交均價是72445元/平方米，而120平方米以下只有42579元/平方米，120平方米以上的成交以高端物業為主。

《通知》優化調整的限購政策共有4項，除了放開120平方米以上住宅限購，對商服類物業（含已確權登記滿2年的）也不再限定轉讓對象，可以轉讓給法人單位，也可以轉讓給個人。

克而瑞統計數據顯示，截至2023年末，廣州公寓、商業和辦公的可售庫存分別為157萬平方米、327萬平方米、227萬平方米，去化周期分別為33個月、68個月和65個月，去化壓力偏大。

楊紅俠指出，此次主要是針對限購區域的政策優化，有利于釋放限購區域的改善性住房需求，進一步帶動市場成交，同時也有利于提升市場的成交氛圍，為市場的穩步回升建立市場信心。從去年9月出臺的限購松綁政策來看，短期帶來了市場成交量的明顯回升。此次針對限購區域限購政策的進一步優化，也將加快區域內改善型產品的去化，體現了政策讓商品房逐漸回歸居住屬性的宗旨。

同時，支持“租一買一”。居民家庭和個人，將名下住房用作租賃住房并按照《廣州市房屋租賃合同登記備案規則》（穗建規字〔2024〕12號）規定取得房屋租賃登記備案證明，購買住房時相應核減名下住房套數。

支持“賣一買一”。居民家庭和個人，根據《廣州市住房和城鄉建設局關于啟用存量房房源信息編碼的通知》（穗建房產〔2022〕646號）要求，將名下住房在我市存量房交易系統取得房源信息編碼并掛牌計劃出售的，購買住房時相應核減名下住房套數。

另外，支持“轉移、合并登記一體辦理”。對于具備合并不動產權證書條件的房屋，購房人可以申請轉移登記業務、合并登記業務一同辦理，核查名下房屋套數以合并登記后為準。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，鼓勵“租一買一”和“賣一買一”，只要將現有租賃住房辦理登記備案或在存量房交易系統掛牌出售即可核減家庭住房套數，進一步放開了限購門檻，鼓勵有需要的家庭在合理范圍內購置多套物業，可以進一步與去年已經優化的差別化信貸政策形成合力，支持更多的有效住房需求入市。

樓市下行壓力比較大

近一年來，廣州一直是一線城市中政策的先行者。去年9月，廣州番禺、黃埔、花都等部分區域全面解除限購，是一線城市中首個部分放開限購的城市。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經濟新聞》記者表示，相比于其他一線城市，廣州在松綁調控政策、紓困購房需求方面，面臨的壓力較小，但面臨的樓市去化壓力、下行壓力都比較大。

根據廣州中原研究發展部對陽光家緣數據的整理，2023年1-12月，廣州累計成交新房72246宗，同比下跌1%，為近年低位。2023年全市整體首日去化率表現低迷，年平均首日去化率為20%，比2022年29%，下降9個百分點。截至2023年12月底，廣州全市庫存消化周期19.9個月，由于6月以來成交去化放緩，庫存周期在年中探底16個月后，迅速爬升至年末20個月高位。

李宇嘉認為，住建部在城市房地產融資協調機制部署會上表態，“充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策”。短期房地產下行的壓力依然存在，2024年新年伊始，這種下行的壓力并沒有明顯改觀。在地方政府非常重視短期樓市穩定的情況下，這種政策可能會在其他一線城市落地。

楊紅俠也指出，作為住建部會議后首個落地優化房地產政策的一線城市，廣州也為其他城市政策調整方向提供了參考，預計未來將有更多城市結合自身實際情況出臺調控優化政策，促進房地產市場平穩、健康、可持續發展。

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