開年首單REITs、募資超30億元！國泰君安城投寬庭保租房REIT上市首日破發，第二個交易日再跌7.41%

每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜魏文藝    

REITs市場開年首單產品正式在上交所掛牌上市。

在1月12日上市首日，國泰君安城投寬庭保租房REIT即跌破發行價，盤中一度下跌11.28%。臨近下午收盤才有驚無險跌幅收窄至0.07%，不過仍處于破發狀態。1月15日收盤，該基金報2.822元，跌幅為7.41%。截至1月16日午間收盤，該基金報2.810元，跌幅為0.43%。

《每日經濟新聞》注意到，國泰君安城投寬庭保租房REIT自申報成功以來持續受到市場關注，一級市場方面表現火爆，在公眾投資者募集期第一天的有效認購規模便超過初始募集規模上限，隨即宣布提前結募。

據悉，國泰君安城投寬庭保租房REIT是目前市場規模最大的保租房REITs產品、長三角企業首單保租房REITs產品和上海市國企首單保租房REITs產品，也是2023年唯一一單獲批的保租房REITs項目。

對于該基金上市即破發的原因，有市場分析人士向《每日經濟新聞》記者表示，一方面受到開年以來REITs市場震蕩下跌的行情影響，另一方面也是由于投資人對類似保租房REITs處于了解和認識階段。“后續經過持續發展擴圍，市場有望得到回升。”

1月15日國泰君安城投寬庭保租房REIT價格 來源：雪球網

上市前增持基金份額

國泰君安城投寬庭保租房REIT的發起人為上海城投（集團）有限公司，原始權益人為上海城投房屋租賃有限公司，運營管理機構為上海城投置業經營管理有限公司。基金管理人、資產支持證券管理人為上海國泰君安證券資產管理有限公司（以下簡稱國泰君安資管）。

該基金不僅是上海國資首單保租房公募REITs，也是迄今為止募資規模最高的保租房REITs，募資規模達30.50億元。在此之前，四單保租房REITs發行規模均在12億-13億元。

2023年12月25日，國泰君安資管發布公告表示，國泰君安城投寬庭保租房REIT原定的公眾投資者募集期為2023年12月22日至12月25日，結果截至12月22日，公眾投資者累計有效認購規模已超過本次公眾投資者的初始募集規模上限。

按照有關規定，該基金提前結束了公眾投資者的募集，不再接受公眾投資者的認購申請。

今年1月11日，城投控股（SH600649，股價3.61元，市值91.32億元）發布公告表示，公司第十一屆董事會第七次會議審議通過了《關于增持保障性租賃住房公募REITs項目基金份額的議案》，同意公司全資子公司上海城投控股投資有限公司通過二級市場，增持國泰君安城投寬庭保租房REIT的基金份額。增持金額不超過3.60億元，增持基金份額不超過11,806萬份，占該基金已發行基金總份額的11.81%。

來源：城投控股公告

對于城投控股在公募REITs上市前一日增持的行為，有市場分析人士指出，國泰君安城投寬庭保租房REIT未雨綢繆，在上市前即發布增持公告，可能是為了防止在當下公募REITs二級市場承壓的情況下，價格出現異動的時候能夠有備無患。

不過，億翰智庫方面表示，與其他四只保租房REITs上市以來下跌全部超過20%相比，國泰君安城投寬庭保租房REIT表現最為堅挺，這主要與其底層資產相對優質有關。

上市首日遭遇破發

據招募說明書披露，國泰君安城投寬庭保租房REIT的基礎設施項目是上海市楊浦區江灣社區項目和光華社區項目。“城投寬庭”是上海城投集團于2019年發布的租賃住房品牌，聚焦于上海市保租房體系建設。

圖片來源：國泰君安城投寬庭保租房REIT招募說明書

“城投寬庭”共有四大在營社區，包括江灣社區、光華社區、浦江社區和灣谷社區，已入市的租賃房源總計達到6207套。

本次“入池”的資產江灣社區和光華社區，截至2023年9月30日出租率分別為91.70%和95.11%。兩處項目均位于楊浦區新江灣城板塊，分別于2022年11月和2023年3月投入運營，有可租房間1719間和1234間，周邊的保租房供應稀缺，無其他項目。項目臨近復旦大學和同濟大學等院校和科技園區，租賃需求較大。截至報告期末，上述兩處項目履行的租賃住房類的合同共2717份，租金水平在同地段同品質的市場租賃住房中較有優勢。

招募說明書顯示，江灣社區和光華社區運營時間未滿三年，但是具有租金優勢，客源較為優質。同時，上海城投置業經營配備有專業的綜合運營團隊，保障項目穩定運營。在完成前期運營提升后，第三年及以后租賃住房年度出租率預計可保持在較高水平（93%），實現長期穩定收益。

根據國泰君安資管的測算，上述兩處項目在2024年營業總收入將達到1.79億元，凈利潤及綜合收益總額為8035.04萬元。按照本次募集規模計算，可供分配金額1.3億元，分派率（年化）達到4.28%。

來源：國泰君安城投寬庭保租房REIT招募說明書

上海城投集團董事長蔣曙杰在上市發布儀式上表示，上海城投集團早在2018年就深耕保租房領域，實施保租房建設戰略，為市場籌措房源1.7萬套，受益服務2萬多人。這次搶抓發展機遇，順利打通保障性租賃住房REITs基金的發行通道，成功打造上海市國資首單保租房公募REITs產品，為做大做強保租房蹚出了新路子。

不過，從REITs市場整體情況來看，受宏觀經濟與底層資產的運營情況影響，公募REITs市場開年來持續走低。

在一級市場“一日售罄”的國泰君安城投寬庭保租房REIT，并沒有在二級資本市場受到足夠認可。1月12日上市首日，開盤僅10分鐘，該基金便跌超10%，截至午間收盤跌幅收窄至6.23%，下午臨近收盤2分鐘才有驚無險跌幅收窄至0.07%。截至1月15日收盤，報2.822元，跌幅為7.41%。

對此，國泰君安資管1月16日在上交所官網解釋稱，截至公告發布日，國泰君安城投寬庭保租房REIT投資的基礎設施項目經營穩定，基金投資運作正常，未涉及對項目運營有重大影響事項。

億翰智庫方面認為，億翰智庫方面認為，上市首日下跌主要因為受到2024年開年整體REITs市場的影響，從國泰君安城投寬庭保租房REIT確定發行價格到正式上市，整個二級市場已經下跌超過10%，導致其發行首日價格下跌。此外，該基金的現金流分派率相較其他保租房REITs相對偏低。

另外，保租房市場產品同質化的背景下市場競爭激烈，并且租賃市場租金持續下行，未來隨著供給的提升，其出租率、租金價格也確實有可能受到一定的影響。

第一太平戴維斯中國區市場研究部董事張琳向每經記者表示，保租房REITs本質上來說是一種資金穩健型產品，不像股票型基金一般的收益率。相對于國外，國內REITs市場尚處在起步階段，投資人需要更多時間進行了解和認知。

封面圖片來源：視覺中國-VCG111277633304