每經記者｜甄素靜    每經編輯｜陳夢妤    

再過幾個小時，2024年，這個充滿無限可能的一年，將正式拉開序幕。

近期各家機構都發布了2024年房地產市場展望與預測，新的一年里，我們將見證房地產行業哪些變化？

中指研究院：預計房地產市場出臺的相關政策繼續優化調整，供需兩端政策均有發力空間；企業融資環境有望得到改善；“保交樓”資金和配套舉措或進一步跟進，推動化解項目交付風險；同時，各地土拍規則預計將繼續放寬，帶動土地市場活躍度提升。

諸葛找房：2024年政策繼續寬松，適應市場新供求趨勢，新房房價結構性上升，二手房房價繼續承壓。政策基調方向為核心城市限制性政策寬松，如首付比例下調，房貸利率加點調整，限購政策松綁，限價政策進行調整。金融政策持續發力，首當其沖化解房地產市場風險，一視同仁支持房企合理融資需求，“三個不低于”落地，民營房企的融資條件迎來改善，房企債務風險降低，保交付成效繼續加強。

戴德梁行：2024年政府將加大對優質房企的融資扶持力度,延續對需求端的優惠政策,市場有望在2024年完成筑底并年底實現價格反彈。

克而瑞：中央層面房地產政策有望從三方面發力，一是金融支持“三大工程”建設，并以此為抓手推動構建房地產發展新模式；二是落實“三個不低于”等供給端金融支持；三是下調住房交易稅費，穩需求進而穩市場。地方調控政策料將進一步優化，一線及部分強二線城市調控政策尚有松綁空間，一線局部或定向放松限購、調整交易稅費征免年限等均是可選項，二三線城市或將全面解綁限制性購房政策并加碼財稅刺激。

中金公司：2024年新建商品房銷售有望企穩，但房地產開發投資仍面臨較大挑戰。在考慮房地產政策應對的力度進一步加強，同時城中村改造順利推進的前提下，預計明年商品房銷售面積和銷售金額均有望止跌企穩，實現同比持平微增（預計面積+0.4%、金額+1.9%），但新開工面積受限于房企現金流壓力同比或難轉正（預計全年-5.4%）。

興業證券預測：中國房地產市場供求關系發生重大變化，2024年地產銷售或呈現前低后高走勢。在城中村改造有所推進、供需政策有所改善下，全年銷售面積預計-9.0%，金額預計-7.5%，開發投資預計-8.0%，當前行業處于調整階段，但中長期有支撐。

行業將迎來城中村改造和保障房建設的新模式。城中村改造有利于擴大內需、優化房地產結構，測算35城的城中村總體規模12.3億平方米，10年每年拉動銷售金額1.76萬億元；保障房則有利于緩解大城市住房矛盾、有效推進房地產轉型和高質量發展。

中信建投證券預測：房企信用修復在2024年有望提速，促進需求企穩回暖。包含保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施在內的三大重點工程建設，成為構建房地產新發展模式的抓手，助力市場修復筑底。中長期來看，我國住宅年需求中樞約為9億平方米。投資方面，建議聚焦需求修復和城中村改造兩條主線。

申萬宏源預測：從短期來看，供需兩端綜合將導致行業短期仍有壓力。需求端，在宏觀經濟走弱背景下，失業率上行、收入增速放緩、居民杠桿率高位，綜合推動居民短期購買力和購買意愿雙雙走弱，或將導致房地產市場持續下行。

估算本輪城改每年投資額1.5萬億-2.1萬億元，每年拉動銷售面積0.億9-1.3億平方米，對應每年拉動銷售面積占比全國約6%-10%。而后續城中村改造+住房雙軌制將是房地產行業破局關鍵，其中城中村改造是中短期政策發力關鍵點、并有望加速推進，維持房地產板塊“看好”評級。

海通證券預測：在高回報行業走弱、政府端承壓、資產荒背景下，未來所面臨的無風險收益率以及市場平均利率水平將進入持續下行通道。復蘇非一蹴而就，投資銷售時間錯配。開發商在去庫存過程中要經歷“去商品庫存-去土地庫存-補商品庫存-補土地庫存”的生產周期。在開發商沒有完全實現“去土地庫存”的生產節進度時，不會隨意補土地和商品庫存。

經濟增速預期下行后，投資者對傳統行業長期現金流偏好在不斷提升，而REITs等新金融工具，帶來開發商對業務的重新定義。

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