每經評論員 薛暉

歲末年終，各機構的房企榜單陸續發布。與前兩年相比，今年一個突出變化是，有一批“黑馬”房企異軍突起。這些“黑馬”要么是TOP100房企里的新面孔，要么在榜單上排名大幅躍升。他們有個共同特點——均為央企或地方國企。

眾所周知，2023年中國房地產行業深度調整，房企也經歷了一輪洗牌。有些上市房企退市了，也有些民營房企債務違約，業績排名明顯下滑。與之相反，一批央國房企逆勢而上，排名躍升，成為業內“黑馬”。此一降一升，自然有“同行襯托”的因素，更有國企戰略調整的背景。

其實，房地產行業一直就有龍頭央國企高居榜上，如保利發展、中海地產、招商蛇口，這三家在近幾年一直處在業績榜的TOP10。而這些房企也是長期深耕于此，有深厚的人才、管理、土地、資金優勢。而“黑馬”房企則不然，有的企業是近幾年才“入行”。

縱觀“黑馬”房企，大體分為三類：一類屬于“中建系”，如中建壹品、中建東孚、中建智地、中建玖合等，都是中國建筑下屬各局的地產公司；另一類屬于行業央企背景，如中國中鐵、中國鐵建、電建地產，其母公司分別是鐵路和電力建設龍頭企業；還有一類屬于地方國企，如國貿地產、象嶼地產，這兩家地產公司的母公司均為福建國企。

正是由于“同行襯托”——由于部分民營頭部房企出現債務違約，引發購房人擔憂其交付能力，導致購買力涌向央國企房產公司，于是造就了一批“黑馬”。也正是由于相當一批頭部民營房企現金流困難，以至于這批“黑馬”房企成為各城市土拍市場的座上賓，為接下來的房企排位賽競爭打下基礎。

然而，這批“黑馬”崛起也存風險，或者說有隱憂。

正在彎道超車的“黑馬”房企普遍選擇從民營房企挖人。而這些職業經理人或由于路徑依賴或由于別的原因，多選擇“高周轉”路徑。之前許多民營房企高速成長的秘訣就是“高周轉”，此舉可以提高資金利用效率，有利于企業擴張。但追求規模和速度的背后，代價也很明顯——在高速發展欲望的驅動下，房企會被動加杠桿，從而提升了企業風險。

與上述風險相伴的是另一種風險。

由于樓市的量價回調，土地市場也在退燒。但“黑馬”企業積極搶地甚至高價搶地，很可能是在土地市場上高位接盤。如果市場不能迅速反轉，則可能“算不過賬”。而新挖到的職業經理人，只有拿到項目才可能有施展拳腳的機會，才可能端穩飯碗，于是各級拿地塊，做業績，而對風險考慮不多。

其實，“黑馬”房企不可能沒想過風險，目前的市場環境遠不如五六年前，而之所以要以身犯險，某種程度上也是迫不得已。縱觀上述“黑馬”，許多是因為母公司業務萎縮而另謀出路。近年來，高鐵、地鐵、路橋、港口等基建大訂單銳減，迫使建筑、港口、鐵路建設類的央企轉型，其中一個重要相鄰行業就是房地產。這正是“黑馬”房企崛起的原因和動力之一。

從業務相關度上講，建筑類公司與房地產公司是有相似之處，但后者面對的是C端客戶（消費者），市場化程度更高，風險也更大。這可能是部分“黑馬”房企所未有預料的。

實際上，在這批“黑馬”進入房地產之前，中冶、葛洲壩等一批央企也曾大舉進軍房地產，但效果不盡如人意。試想，如果在行業順風順水時都沒有賺到錢，想在逆境中賺錢，是不是該多一點克服困難的心理準備？

總之，房地產業必須要洗牌，也需要“黑馬”注入新的活力。但“黑馬”自身也要反思和警惕，不要重蹈覆轍。