中指研究院：當前政策環境已接近2014年最寬松階段，明年樓市恢復仍依賴于購房者預期能否修復

每經記者｜包晶晶    每經編輯｜魏文藝    

“展望2024年，房地產市場恢復仍依賴于購房者預期能否修復。中性情形下，預計2024年全國商品房銷售面積同比下降4.9%；樂觀情形下，2024年，宏觀經濟持續恢復，居民置業意愿有所好轉，疊加城中村改造如期推進，全國商品房銷售面積或可實現小幅增長。”

在12月7日舉行的2023中國房地產大數據年會暨2024中國房地產市場趨勢報告會上，中指研究院常務副院長黃瑜在主題演講中指出。

2023年，房地產市場供求關系發生重大變化，各級政府部門頻繁優化樓市政策力促房地產市場平穩運行，政策環境已接近2014年最寬松階段。中指研究院數據顯示，1-11月重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約5%，1-10月重點15城二手房銷售規模同比增長35%。

圖片來源：中指研究院

從全年變化情況來看，一季度受需求集中釋放帶動，市場升溫明顯；年中出現量價回落，隨著8月底中央及各級政府加大政策托底力度，9-10月新房銷售同比降幅有所收窄。但政策效果持續性不足，年末市場下行壓力進一步加大，50個代表城市商品住宅批準上市面積同比下降超10%，可售面積小幅回落但仍處高位，短期庫存出清周期延長至19.5個月。

2023年，改善性住房需求仍為新房市場的關鍵支撐，30個代表城市中，多數城市“套總價”均值、中位數和各價位門檻值均高于上年同期。伴隨著各城市逐漸取消或優化樓市調控政策，再改善、高端改善需求得以釋放，改善市場表現出一定韌性。

銷售端的走弱也反映到了土地市場。1-11月，全國300城住宅用地推出、成交面積同比分別下降21.5%、28.0%，僅部分城市或個別地塊熱度較高，整體低迷態勢未改。至11月末，除北京、上海、深圳外，多數城市已取消土地最高限價，但僅少量核心城市優質地塊拍出高溢價，整體熱度仍較低。

圖片來源：中指研究院

從不同能級城市來看，一線城市土拍情緒整體較穩，成交樓面均價上漲8.6%，其中北京、上海今年以來多宗地塊競拍至地價上限，而廣州、深圳房企競爭程度相對較弱，廣州部分地塊甚至流拍。二線城市今年持續推出優質地塊，成交樓面均價整體上漲10.3%，10月以來濟南、合肥、成都、福州相繼有地塊競拍出較高溢價率。三四線城市中，多數城市土地市場低迷，在部分城市如東莞、佛山、常州、鹽城等優質地塊帶動下，成交樓面均價結構性上漲6.3%。

根據中指監測，今年1-11月，重點22城高溢價率地塊成交規模2538萬平方米，同比增長18.7%。從具體城市來看，天津、濟南、廣州、蘇州、廈門、福州在低基數影響下，高溢價地塊成交規模同比增幅均超100%；成都今年加大核心區供地力度，高溢價地塊成交面積同比增幅亦超100%；北京、上海、杭州土拍表現穩定，呈不同程度增長。若2023年成交的優質地塊明年逐漸入市，有望對部分城市新房銷售提供一定支撐。

但值得注意的是，央國企繼續成為22城的拿地主力，拿地金額占比達50%，民企投資力度仍不足。

中指控股地產企業研究總監劉水分析中指出：“10家頭部房企中，9家房企前十城市拿地金額占比超過85%，集中度非常高，像上海、北京、南京、西安這幾個城市受到頭部企業關注度比較高。建議企業拿地以銷定產和量入為出，既能保持一定的投資規模和投資效率，也能確保企業經營穩健，不激進擴張。”

中銀證券首席經濟學家徐高指出，2024年建議短期向開發商提供融資，打破行業惡性循環；中期增強土地供給價格彈性，通過供給擴張平抑房價；再次明確地產行業的國民經濟支柱地位，穩定行業預期和信心。

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