每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

NO.1 證監(jiān)會：堅持“一司一策”化解大型房企債券違約風險

11月19日，據(jù)第一財經(jīng)，證監(jiān)會相關(guān)人士表示，證監(jiān)會將貫徹落實中央金融工作會議和本月17日座談會的部署要求，支持穩(wěn)妥防范化解大型房企風險，做好房地產(chǎn)企業(yè)合理融資支持和融資監(jiān)管，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。一是一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。保持房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，支持規(guī)范經(jīng)營的民營房企持續(xù)發(fā)展。積極發(fā)揮中證金融公司與地方擔保公司“央地合作”增信模式作用，促進解決民營房企發(fā)債難問題。同時，做好房地產(chǎn)股債融資監(jiān)管，規(guī)范募集資金使用。二是穩(wěn)妥做好相關(guān)風險處置和違規(guī)查處。堅持“一司一策”化解大型房企債券違約風險。繼續(xù)應(yīng)對上市房企集中退市問題，確保“退得下、退得穩(wěn)”。從嚴查處上市房企、發(fā)債房企財務(wù)造假、虛假信息披露及相關(guān)中介機構(gòu)未履職盡責等違法違規(guī)行為。

點評：這有助于保持房企股債融資渠道的穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

NO.2 央行等三部門：繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房企發(fā)債融資

11月17日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機構(gòu)座談會強調(diào)，近日金融部門和行業(yè)主管部門聯(lián)合召開代表性房地產(chǎn)企業(yè)座談會，調(diào)研了解行業(yè)風險化解和高質(zhì)量發(fā)展的主要金融需求。各金融機構(gòu)要深入貫徹落實中央金融工作會議部署，堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資。要繼續(xù)配合地方政府和相關(guān)部門，堅持法治化、市場化原則，加大保交樓金融支持，推動行業(yè)并購重組。要積極服務(wù)保障性住房等“三大工程”建設(shè)，加快房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

點評：座談會支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資，加大保交樓金融支持，推動行業(yè)并購重組。這將有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

NO.3 前10月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.3%，多項指標出現(xiàn)邊際改善跡象

11月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95922億元，同比下降9.3%；商品房銷售額97161億元，下降4.9%，其中住宅銷售額下降3.7%。在當日國務(wù)院新聞辦舉行的10月份國民經(jīng)濟運行情況新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟師、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長劉愛華表示，目前房地產(chǎn)市場仍然處于轉(zhuǎn)型期的調(diào)整中。針對房地產(chǎn)市場形勢，黨中央、國務(wù)院作出了一系列重要部署，近期相關(guān)部門密集出臺一系列優(yōu)化調(diào)整政策。從10月份當月情況看，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售額等指標出現(xiàn)了一定的邊際改善跡象。

點評：從數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整中，但有一定的邊際改善跡象。隨著相關(guān)政策的優(yōu)化調(diào)整和發(fā)展新模式的建立，未來房地產(chǎn)市場有望平穩(wěn)健康地發(fā)展。

NO.4 10月70城房價出爐：房價環(huán)比下降城市數(shù)量繼續(xù)增加

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有56個和67個，均比上月增加2個。一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.3%，二手住宅環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.8%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個百分點；二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.5%和0.6%，降幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。

點評：這反映了當前房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性和調(diào)整的需求。盡管下降的城市數(shù)量略有增加，但也說明了政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場方面取得了一定的成效，保證了市場的平穩(wěn)運行。

NO.5 央行金融穩(wěn)定局：從供需兩端綜合施策，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行

11月13日，央行金融穩(wěn)定局發(fā)表專欄文章表示，從供需兩端綜合施策，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。文章指出，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。因城施策實施好差別化住房信貸政策，持續(xù)引導(dǎo)實際利率和首付比例下行，更好支持剛性和改善性住房需求。會同有關(guān)部門采取多項措施，積極支持地方政府穩(wěn)妥化解債務(wù)風險。

點評：央行金融穩(wěn)定局從供需兩端積極綜合施策促進市場穩(wěn)定，有助于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

NO.6 已有17城取消土拍最高限價，地塊間“溫差”加大

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，22個采取“兩集中”土地出讓方式的城市中，有19個城市已相繼發(fā)布新掛牌宅地公告，目前已經(jīng)取消土拍限價的有17個，包括多個省會城市。而近期，首批取消土地限價的城市土拍結(jié)果也相繼出爐，從結(jié)果來看，各地優(yōu)質(zhì)地塊市場反響不錯，但冷熱分化依舊顯著，地塊之間的“溫差”也逐步加大。“今后各類城市將更加充分發(fā)揮地價和房價的市場調(diào)節(jié)作用，進而激活土地和銷售市場的活躍度。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，對于一線城市、強二線城市來講，主城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊將受到各類開發(fā)商的青睞。

點評：17個城市取消土地拍賣最高限價，有利于加強地價和房價的市場調(diào)節(jié)作用，有助于激活土地和銷售市場的活躍度。但地塊市場的冷熱分化依然存在，需要進一步監(jiān)管和引導(dǎo)。

NO.7 中金公司：10月存量房市場呈現(xiàn)“以價換量”特征

中金公司研報認為，10月存量房市場呈現(xiàn)“以價換量”特征，需求支持政策的加強或仍是價格預(yù)期企穩(wěn)的關(guān)鍵。數(shù)量方面，10月二手住宅成交量指數(shù)環(huán)比持平微跌2%，同比增幅邊際走闊至+32%（9月+27%）；考慮到10月存在較長節(jié)假日，成交量表現(xiàn)整體較為景氣，年初至今成交量累計增幅為+44%。價格方面，10月中金同質(zhì)性二手住宅成交價格指數(shù)環(huán)比仍跌1.3%，跌幅較9月（-1.4%）基本持平；具體而言，從成交議價空間邊際明顯走闊的趨勢（10月5.22%vs9月4.88%）來看，9月掛牌量大幅增加所帶來的買賣雙方議價均勢變化較為明顯，賣家正在通過接受更大幅度的價格折讓來促進成交，即“以價換量”；往前看，如希望推動成交價跌勢邊際趨緩，還需要更進一步的需求支持政策出臺，10月相關(guān)政策的頻率與力度邊際有所下行。

點評：這反映了當前存量房市場的一些動態(tài)，包括成交量的景氣程度、價格的下跌情況，政策的進一步出臺和對市場需求的支持力度將在未來對市場的發(fā)展產(chǎn)生重要影響。

NO.8 險資頻繁減持房地產(chǎn)股，不做股東轉(zhuǎn)當“房東”

11月13日，保利發(fā)展發(fā)布股東集中競價減持股份結(jié)果公告稱，在減持計劃完成后，泰康人壽的持股比例降至6.31%。在減持期間內(nèi)，泰康人壽減持了其通過非公開發(fā)行所取得的保利發(fā)展股份約8176.97萬股，占該公司總股本的比例為0.68%。泰康人壽減持保利只是險企逐步退出地產(chǎn)股的一個縮影，今年三季度以來，碧桂園、萬科A、招商蛇口等地產(chǎn)股均被險資減持。不過，險資在減持地產(chǎn)股的同時，則將投資標的轉(zhuǎn)向了不動產(chǎn)項目。近期，大悅城、萬科A、ST世貿(mào)陸續(xù)發(fā)布公告，宣布旗下公司與保險公司或保險公司旗下公司達成了資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或融資協(xié)議，三次交易總額過百億元。拉長時間線來看，今年以來，險資入手不動產(chǎn)的數(shù)量及規(guī)模不斷走高，多宗交易達百億元。

點評：險資進行了合理的投資調(diào)整，這可能會對房地產(chǎn)股市場造成一定的影響，但也有助于險資資源的優(yōu)化配置。

NO.9 新增逾期商票環(huán)比呈微增趨勢，混改房企商票兌付相對穩(wěn)定

11月13日，據(jù)克爾瑞，今年5月至10月末發(fā)生3次以上商票逾期、且月末有逾期余額或當月出現(xiàn)票據(jù)逾期行為的房地產(chǎn)項目公司數(shù)量1377個，環(huán)比增加1.8%、同比大幅減少57.6%，占全部商票逾期企業(yè)的比重環(huán)比降低0.8pct至53%。從商票逾期增量看，10月環(huán)比凈增加25個商票逾期的項目公司，當月新增逾期項目公司環(huán)比增長9%至169個；9月發(fā)生逾期但10月實現(xiàn)逾期余額清零的項目公司有144個，環(huán)比減少42.9%，與前期相比呈現(xiàn)相反趨勢，商票的清償速度有所放緩，而新增逾期卻呈微增趨勢。就目前商票逾期的情況來看，進行了債務(wù)展期的2家混改房企已發(fā)生商票逾期記錄，其余幾家全國性混改房企信用狀況相對穩(wěn)定，暫時沒出現(xiàn)商票逾期的現(xiàn)象。

點評：混改房企在商票兌付方面相對穩(wěn)定，但同時也應(yīng)注意商票逾期的增長趨勢，加強風險管理和控制措施。

NO.10 東方雨虹轉(zhuǎn)讓所持北京40億元地塊公司95%股權(quán)

11月15日，東方雨虹發(fā)布公告，公司全資子公司北京虹曦置業(yè)擬向蘇州竹輝轉(zhuǎn)讓虹曦置業(yè)持有的虹豐置業(yè)95%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格為47.50萬元。交易完成后，虹曦置業(yè)將持有虹豐置業(yè)5%股權(quán)，蘇州竹輝將持有虹豐置業(yè)95%股權(quán)。同時，虹曦置業(yè)的認繳出資額將從42億元降至2.1億元，而蘇州竹輝認繳出資額則達到39.9億元。今年10月18日，東方雨虹搖中位于北京市豐臺區(qū)南苑棚戶區(qū)改造一期項目A地塊東區(qū)的一宗熱門宅地，成交總價為40.135億元價格成交，溢價率15%，樓面價4.89萬元/平方米。此前東方雨虹曾表示，獲取該地塊是為了與客戶建立長期穩(wěn)定深度的業(yè)務(wù)合作關(guān)系。據(jù)企查查信息顯示，蘇州竹輝與中海地產(chǎn)存在深度關(guān)聯(lián)。

點評：這可能會對交易背后的動機和公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)生影響，需要進一步了解深度關(guān)聯(lián)的性質(zhì)和影響。

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