每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

上海市場成交數據在“認房不認貸”落地之后的幾周內起起伏伏。

據中原地產數據，8月28日至9月3日一周，上海新房成交面積27.71萬平方米，環比增加113.98%；經過新政的強脈沖之后，9月4日-9月10日一周，新房成交僅5.66萬平方米，環比減少近80%；新政后的第三周，環比再次增加了53%。

對于這三周的市場反應，上海中原地產市場分析師盧文曦表示，四個一線城市全部落地“認房不認貸”超過市場預期，對信心提振作用也非常大，效果立竿見影。新房市場反應比二手房強烈，尤其是500萬-700萬元的首次改善產品帶看、下定等改善最明顯。三周之后雖然新增來客數量過了高峰期并且出現回落，但絕對量仍要高于政策落地前，說明政策還在發揮效力。

 

豪宅從“躲著賣”到“求聯絡”

“認房不認貸”新政出臺前一日，上海第八次以集中批量供應的方式推出26個樓盤項目、共8444套房源，距離上一次集中推盤不足一個月。

9月1日，上海官宣“認房不認貸”，市場一度情緒亢奮。但很快，第八批入市新盤認購率讓大家發現：原來別人和自己一樣在觀望。

每經記者發現，已認購的23個項目中，位于浦東張江板塊的中建御華園等2個項目已經開盤售罄，中建御華園147套房源吸引了313人組客戶搖號，入圍分數達到了87分高分；位于青浦的華發蟠龍四季，推出409套房源，總認購戶達到1220組，同樣觸發積分。

被戲稱為上海“宇宙中心”的唐鎮板塊，新政以來，浦發唐城置業顧問小楊已經賣掉了七八套新房。他告訴記者，項目是7月份開盤的，推盤300套，兩個月不到去化了兩百多套，新政之后客戶到訪突然增多了，銷量也好了。但記者在現場看到，新政后第三周，雙休日的售樓處只有零星一兩組客戶，樣板房區域也空空蕩蕩，幾乎沒什么人參觀。

以往火熱的市中心豪宅，分化也越發加劇。

9月25日，上海徐匯區網紅熱門樓盤云錦東方三期二批次加的105套房源，在當日下午搖號至244號左右時全部售罄，單套最高總價9618萬元。值得留意的是，該項目入圍分數高達118.32分，是上海市實行積分制度以來首個滿分盤。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉認為，云錦東方將成為上海新房市場回暖的風向標。“一是，政策層面對于高端樓盤尤其是高積分的高端樓盤已不再限制，允許高端樓盤推售了；二是，云錦東方的熱銷為9月的上海樓市加了把油，預示新房市場也會加速回暖。”

而剛剛結束認籌的上海內環內14萬+豪宅海玥黃浦源也發布公告，本次認購比例小于2.5:1，不進行積分排序。市場最火熱的時候，上海豪宅都是“躲著賣、藏著賣”，甚至難覓售樓處的蹤影，如今，置業顧問卻在蓄客階段主動在社交平臺推廣自己的聯系方式，求聯絡。

“不要積分不限售，你來了就有機會上車。”海明黃浦源銷售安晴在視頻里如是說。

上海市區內環內稀缺地塊的中海海上合集二期，單價12.1萬元/平方米，也在新政后發起了認籌，一期開盤售罄的情況下，二期盡管認籌良好，但也只觸發了搖號，并沒有觸發積分。

“從目前一手商品住宅成交量來看，9月成交量有望達到80萬平方米，明顯高于8月份63.23萬平方米。隨著第八批次、九批次成交并網簽，預期10月份維持80萬-90萬平方米沒有什么問題。而到了年底最后兩個沖刺年度業績的階段，上海樓市成交量起碼不會低于10月份的成交量，甚至來一個成交量翹尾的行情也是可以期待的。”張宏偉提出。

二手房掛牌價降了500多萬

二手房市場則面臨集體降價的“競爭”。

“二手房市場目前還處在博弈階段，大部分是賣掉手上的二手房后去購置新房的人群。”張文靜表示。

記者走訪多家中介時觀察到，市區內多個熱門小區掛牌單價已經悄然下跌。市區內中環間90平方米2房2廳掛牌總價比上半年下跌了100萬元不止，郊區二手房跌幅則更大，青浦白鶴鎮綠地時代名邸，62平方米左右的次新房成交總價降至130萬元，比最高峰跌去了20萬元。

諸葛找房小程序顯示，二手房新增房源數量仍然在上升，并且掛牌均價比8月份下降9.64%。按照周度價格走勢來看，這一下降趨勢從今年3月開始，進入下半年降幅則更快。

 

近期的掛牌房源中，降價房源占絕大多數。上海21世紀房產的李小憶告訴記者，“新政以后帶看量多了一些，成交也多一些，但并沒有大家想象中或期待中那么火爆，房子其實還是挺難賣”

膠著，成為現下市場的常態。

而在二手豪宅市場，“持幣砍價”已經成為準買家的標準操作，中介遇到買房客戶，則是直接安排車接車送。

記者在陪同準買家余女士看房時，中介小許向記者展示了世茂濱江一套高層江景房的降價歷程：2022年6月份掛2600萬元，之后一路降價，到今年8月31日已經降了500多萬元，現在2030萬元。

不過，在9月11日前后幾天，世茂濱江花園的確成交了3套，其中一套1850萬元含車位，刨去產權車位價值約50萬元之外，房價大約在1800萬元左右。

小許坦言，新政雖然對老破小貸款有利好，但有個重要問題，拋盤太多了，二手房日均網簽量明顯提升，但預期中的新房熱度卻不及8月份。

“意味著‘上車’門檻降低了”

在余女士看來，“認房不認貸”意味著“上車”的門檻降低了。

“不是貸（款）幾成的問題，而是我貸了這些錢，能不能還得起？貸款7成和5成中間差了300萬元，每個月要額外多出2萬塊錢還貸壓力，所以對于上海的工薪階層來說，其實能給到的助力沒有想象中的那么大。”

對于余女士提到的問題，一位買房人這樣說：我自己的解決方案是“降低預算、不上高額杠桿。”

不過，在一個300多人的買房群，大家對政策工具箱還有更多期待：

“希望放開限購，取消積分制。”

“影響不大，就等上海放開對非滬籍的限購。”

“借了錢總歸要還的。我希望取消限購。”

也有人認為，“對置換群體友好，會把置換計劃提前，對當前遇到的困難，無非就是賣不掉，放寬心態，賣不掉明年再賣唄。”

有兩個孩子的何寧告訴記者：“新政還是有特別意義的，我會賣了置換成首套首貸，但困難是現在房子感覺很難賣出去，沒辦法，只能告知所有中介慢慢賣。”

“認房不認貸受益最大的兩類客戶，一個是過去在其他城市有過貸款記錄的上海無房家庭，另一個是換房家庭，而這兩類需求的特點意味著入市及換房周期需要一個過程，疊加網簽數據有滯后，預計9月底-10月銷售數據逐步好轉。”陳文靜表示。

封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝