綠城中國(03900.HK)公布2023年中期業績后，多家境外機構連日來陸續給予綠城中國正面評級：花旗在8月29日發布研究報告，重申綠城中國“買入”評級，并將目標價由11.3港元上調至11.5港元；穆迪對綠城中國評級Ba3，展望“穩定”；標普評級為BB-，并在2023年5月已將公司評級展望由“穩定”上調至“正面”。

中銀證券則在8月28日給予綠城中國“買入”評價，認為其上半年核心凈利穩步增長，整體盈利能力改善，拿地強度顯著提升且財務穩健，預計今年成長性可期。

2023年8月28日，綠城中國（03900.HK）召開線上中期業績發布會，2023年上半年，公司實現收入569.8億元（人民幣，下同），凈利潤46.4億元。公司股東應占利潤25.45億元，較2022年同期大幅增長41.3%。

綠城中國董事會主席張亞東分析：“目前房地產市場進入新的發展階段，出現了四個重要變化：發展階段已經從增量時代進入存量時代，供求關系從供不應求到供過于求；市場結構從剛需為主變成改善為主；房屋功能需求從原來金融屬性占重要地位到回歸居住屬性。綠城下一步更需要接近的目標是，作為產品主義者，為以后的社會、為以后的客戶提供更好的房子，滿足大家對美好生活的需求。”

上半年銷售額增長19% 權益銷售額首次升至第九

中期業績顯示，今年上半年，綠城實現全口徑銷售額1342億元，同比增長19%。其中自投銷售982億元，同比增長16%；權益金額約633億元，同比增長40%，權益占比上升11%達到64%。合同銷售、自投銷售、權益銷售三榜單均位列全國前十，特別是權益銷售，今年上半年首次升至第九名，合同銷售位列第七名。

對此張亞東表示，綠城看重銷售總規模，更看重投資規模，最看重權益規模，“沒想到權益規模這么快進入TOP10，隨著投地權益比的上升，權益規模也會持續提升。”

值得注意的是，報告期內，綠城中國交付項目個數、戶數均創新高，累計交付107個項目、7萬余戶，其中自投項目交付時間較合同約定時間平均提前30天。此外，綠城中國上半年銷售回款率保持109%高位，上半年平均首開去化率82%，較2022年末提升7個百分點，有效地支撐現金流及再投資。

超高的首開去化率得益于標桿級的產品力、優秀的開發運營能力和靈活精準的營銷策略，面對新形勢，綠城中國再次強調了“TOP10中的品質標桿”這一戰略目標，各項工作都緊緊圍繞“最懂客戶、最懂產品”兩個戰略支點。2023中國房地產顧客滿意度調查中，綠城中國以91.2分持續領跑行業，在所進駐的16座城市滿意度第一，7座城市忠誠度第一。

基于此，綠城中國在戰略核心城市的市場地位持續鞏固，一二線城市銷售額占比85%，其中，在杭州、寧波、西安、北京等近20個核心城市銷售排名占據當地前十，獲得市場高度認可。

管理層透露，下半年綠城中國可售貨源充足，截至2023年6月30日，自投項目可售貨值約1955億元（不含2023年下半年新獲取項目當年可推盤貨值），一二線城市占比達80%。同時，累計已售未結轉金額約3114億元，為實現全年業績奠定了堅實基礎。

內生力驅動 盈利能力穩步改善

截至6月30日，綠城中國有銀行存款及現金(包括抵押銀行存款)687.82億元，凈資產負債率70.2%，一年內到期借貸余額為310.6億元，占總借貸的21.8%，銀行存款及現金的期末余額為一年內到期借貸余額的2.2倍，現金流較為充裕，債務結構合理。

執行總裁耿忠強在業績會上表示，“綠城中國在保證財務安全第一這個原則的前提下，進一步提升資金的使用效率。公司會確保凈資產負債率處在一個安全的水平，嚴控在80%以下。”

值得注意的是，截至今年6月30日，綠城中國累計發行境內債券78.09億元，截至8月25日，已累計發債108.59億元。境內公開發債平均發行期限為1.48年，平均利息成本為3.74%。與此同時，與國有及股份制銀行完成三年期境外融資共6.46億美元，在近年來房地產行業海外債幾乎“封凍”的大環境下，這三筆內保外貸業務難能可貴。

中金公司最新一份研報指出，綠城中國內生力驅動，質與量雙優；國金證券對其中報總結為“投銷聚焦深耕、業績同比改善”。

中銀證券認為，綠城中國目前已經形成了以下五大競爭優勢：一是公司從純民企向混合所有制房企轉變，融資成本大幅降低，財務結構迅速改善，優勢更加突顯；二是公司在土拍市場逐漸恢復熱度的背景下，能夠依靠較低的融資成本獲得優質土儲，率先搶占市場修復先機，近兩年企穩的拿地利潤率和充沛的高能級城市土儲為業績增長奠定堅實的基礎；三是綠城“品質為先”的品牌口碑領跑行業，為公司帶來可觀的溢價空間和較快地去化速度；四，公司兼顧項目周轉，注重管理紅利，同時激勵機制完善，人均效能不斷提高；最后，在行業深度調整的過程中涌現出的代建需求也將助力公司迎來新的發展機遇。

國盛證券則對權益比提升推動業績增長進行了高度認可。“2022年以來公司新獲取項目利潤率表現亮眼，這部分項目或將在明后年逐步進入結轉周期，對公司業績產生積極影響。此外，公司近年來積極提升項目權益比，期內公司歸母凈利潤占凈利潤比重已回升至54.8%，考慮剔除匯兌損失后占比會更高，保障公司未來結轉業績表現。”國盛證券指出。

當前，行業整體仍處于下行期，對于綠城中國而言，豐厚而優質的土儲、精準市場研判及營銷策略、領先的產品力和交付力等，為公司帶來了持續的高去化率、回款率和較快的項目周轉速度；同時作為頭部混合所有制企業，綠城盈利水平增長、融資渠道通暢，始終不改穩健的底色，未來發展可期。正如張亞東所說：“綠城在四個變化中已經占了先機，都在往好的方向上發展，這給了綠城很大底氣，也給了我們很強的信心。”

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