每經記者｜張文瑜    西安    每經編輯｜賀娟娟

城市更新向來是熱點話題。

從早年的“皇城復興計劃”、東西大街改造到作為首批城市更新試點城市，讓盤活城市空間、重塑產業活力成為西安城市發展過程中迫切又影響長遠的發展命題。

日前，西安再談“城市更新”，正式啟動西北首支百億規模城市更新母基金，完全顛覆了此前市政出資及引進合作方的融資模式，運用市場化的手段引導城市更新深入進行。

這樣的探索和嘗試，值得期待。

城市空間受限？

客觀來講，城市更新既是城市建設從“粗放式發展”進入“精細化運營”的具體呈現，亦是西安城市空間受限情況下的“無奈之舉”。

2022年末，西安常住人口達到1299.59萬人，較2021年增加了12.29萬。人口增量在已公布的城市中僅次于杭州、合肥，位居全國第三，西部第一。

城市人口的增長與當地科教資源、基礎設施建設及產業集聚高度相關。與此同時，西安落戶門檻持續降低，雖然增量難以與此前巔峰時期相比，但依舊維持了較好勢頭。

不過，人口增長向來考驗城市承載力，也早已“嵌入”西安城市發展命脈。但無奈在于，即便諸多舉措對西安老城區進行改造，亦曾大刀闊斧地重建東西大街，但老城區仍漸趨落寞。

把時間拉回至2005年，彼時西安就已經提到啟動“皇城復興計劃”，旨在還原西安歷史古都風貌，促使古城向文化旅游轉型。但由于沒有堅持推進，缺乏統一規劃等綜合原因，老城區的更新一度停滯。

隨著百盛關店、世紀金花易手，群光廣場、銀泰廣場陸續閉店，東西南北四條街被似乎被摁下了暫停鍵。即便鐘樓仍是西安城市地標和熱門打卡地，但昔日繁華終究再難復制，老城區無論是人口還是經濟活力都向外擴散。

陜西省社會科學院學術委員會副主任張寶通向粉巷財經表示，“很多人說東大街是因為改造衰落了，我認為不全是因為改造。城市擴張后所有的省會城市骨架都拉大，舊城的核心區之外又建了新的現代化小區，建了新的城市綜合體。核心區的人全是老年人，消費活力自然有所降低。”

而西安老城區的落寞也伴隨著“都市新中心”的建立。

2011年，西安行政中心整體北遷，同年貫通南北的地鐵二號線開通，高鐵西安北站正式投入運營。隨后熙地港、大融城等綜合商業體橫跨整個行政中心區域商圈，以此為跳板，讓曾經一度邊緣化的北邊一躍成為“新中心”。

隨后，嚴控秦嶺生態紅線讓西安明確提出了“南控”，城市發展空間受限，西安再次將注意力放在了“向北擴張”。2023年開年，西安“北跨”全面啟動，著手在渭河北岸打造萬億工業大走廊。

可以預見的是，未來優勢產業、城市生態抑或者是教育醫療資源等，將逐漸向北聚焦。但更多是拉大城市骨架，優化西安城市空間布局，老城區已建設用地利用低效、活力不顯的問題或將愈發明顯。

粉巷財經認為，城市“增量拓展”固然可喜，但“存量升級”也迫在眉睫。

微觀之處“打補丁”

許多城市空間由于土地面積的增加而迅速擴大，忽視了城市的內在功能和經濟活力。土地利用效率低、城市歷史文化遺產得不到好的保護，一味地無限擴張城市規模只會讓“大城市病”更加明顯。

諸多觀點指出，城市更新正是逐步解決這些“病癥”的良藥之一。

站在西安的角度，2021年11月，住房和城鄉建設部發布《關于開展第一批城市更新試點工作的通知》，西安上榜全國第一批城市更新試點城市。

在2022年西安市《政府工作報告》中，亦提出“有序推進城市有機更新，穩妥有序推進老舊小區、老舊廠區、老舊街區和城中村等存量片區改造，著力解決基礎配套、公共服務、消防和公共衛生等隱患問題。

上述背景下，城市更新作為引領城市轉型發展的重要工作，即將成為迫切又影響長遠的城市發展命題。

粉巷財經注意到，在城市升級改造層面，西安并未一味地擴大面積或是拆舊建新，而是在已有的建筑層面進行升級，通過小尺度改造，使城市功能不斷優化。       

這樣的“存量升級”帶來的，不僅僅是愈發廣大的空間和腹地，更是宜居、宜業、宜游的城市溫度。

據了解，近年來，西安已然通過持續性的“微更新、輕改造”，去喚醒城市活力。

譬如，曾經的平絨廠在保留居民原有生活狀態和保持菜市場的市井風貌的同時，經過改造更新，最終打造成為西安首個市井文化創意街區；三五一一工廠在主業搬遷后，通過利用原有廠房改建并新增部分面積，從老工廠轉變為生活社區，迸發出新的活力。

此外，西安西影制片廠、太陽鍋巴廠、西安大華1935等沉寂已久的老廠房，在政策指引下以新的風貌延續著西安的城市記憶。口袋公園、一刻鐘便民生活圈的打造，直接影響著市民生活的幸福感。

華南城市研究會會長、暨南大學教授胡剛分析稱，老廠房原來的工業生產都已經進行轉移了，這個地方更新就相當于重新開發，策劃好的話會帶動整個片區的繁榮和活躍，同時保留當地的歷史文化信息，又能創造很多就業崗位，實際上是城市更新的一個重點方向。。

“15分鐘便民生活圈的提出是非常好的一個概念，生活中大家走路就可以解決一些日常生活需要，如果未來能夠跟地鐵結合起來就更好了。”胡剛進一步表示。

百億城更基金

存量改造和“小修小補”業態是面向以長期運營驅動為底層邏輯的項目，不但需要大量前期資本投入，同時改造過程中需要持續性自我造血能力。此前未能持續性地改造，主要原因就是開發成本太高以及引進資源不夠匹配。

正如胡剛所說，如果引進企業過度開發追求盈利的話，對這個城市的公共空間是一個破壞。比如在建設過程中相應的配套沒有完善，也會引起交通、生活等方面的矛盾，失去經濟活力。反之，一旦區域缺乏活力和競爭，也難以引進開發商進場，整個空間的公共利益就沒有人去考慮，如何權衡好這兩方面是很難的。

粉巷財經注意到，日前，西安一改此前的單靠政府財政或引入合作方實現城市更新項目，打造首支百億元規模城市更新母基金（下稱“城更基金”），探索建立城市更新可持續資金投入機制。

具體來看，城更基金采用“母子基金+直接投資”架構，堅持“區域子基金+城市更新+產業導入”的有機運作模式。其中，西安財金投資管理有限公司（簡稱“西安財金”）代表西安市財政局出資90億元，西安擔保集團出資10億元。

值得注意的是，城更基金根據區域（項目）建設需求合作設立專項子基金，積極探索“城市更新+產業導入”新模式。

據悉，首批8只子基金總規模達280億元，儲備擬投項目20余個，預計撬動項目資金總規模不低于1448.65億元。城更基金重點支持城（棚）改、產業園區建設、老舊資產提升改造三類城市更新項目。

截至目前，已儲備優質項目43個，其中城棚改類28個，總投資金額3192.02億元；區域產業園區建設類4個，總投資金額130.67億元；區域老舊資產提升改造類11個，總投資金額61.85億元，擬投資金額合計3392.77億元。

圖片來源：VCG211278683785

這樣的城更基金模式，是區別于傳統高周轉、高毛利的地產發展模式和資產抵押風控模型，引導和鼓勵相關產業資本和金融資本參與，有效解決城市“存量更新”最大的資金難題。

實際上，百億城更基金也是信號。背后映射既是城市更新模式的變化，也是城市更新資金市場化管理和投資運作的嘗試。

“城更基金這類模式處于剛剛起步的狀態，未來還是要進一步地去探索和觀察。”胡剛告訴粉巷財經。