年報解讀| 合生創展：2022年合約銷售同比下降23%，投資虧損22億港元

每經記者｜王佳飛    每經編輯｜陳夢妤    

3月30日，合生創展集團（00754.HK，股價7.28港元，市值209.16億港元）發布2022年度全年業績。

根據報告，2022年合生創展實現營業額272.52億港元，同比下降11.33%；股權持有人應占溢利為87.62億港元，同比下降10.22%；核心利潤為10.81億港元，同比下降77.27%。

合約銷售同比下降23%

合生創展的收入主要來源于五大板塊：物業發展、商業地產投資、物業管理、基建、投資。其中，物業發展是最大收入來源，占總營業額的83%。不過2022年合生創展物業發展板塊的毛利率為29%，較上年下降14個百分點。

報告期內，合生創展銷售及預售合約出售的物業總額為人民幣（下同）325.79億元，同比下降約23%，其中包括物業合約銷售額305.32億元及裝修合約銷售額20.47億元。集團交付建筑面積合共101.4萬平方米，已落成建筑面積合共86.6萬平方米。截至報告期末，合生創展土地儲備達2872萬平方米。

合生創展解釋：“有關下降主要是受疫情影響，物業銷售環境疲軟所致。”

2022年，合生創展的毛利約83億港元（2021年為131億港元），毛利率為30%，相較去年下降13%。合生創展解釋毛利率下降主要是由于物業發展板塊2022年交付項目成本較高。

房產銷售分區域來看，北京及天津已經成為合生創展的主力銷售地區，共有20個在售項目，合約銷售額合共209億元，占2022年合約銷售總額的64%，主要包括縵合北京、合生縵云、東叁金茂府及合生me悅。

合生創展廣州及惠州于2022年共有27個在售物業項目，合約銷售額為83億元，占合約銷售總額的26%。主要項目包括廣州合生縵云、合生紫悅府、合生湖山國際及合生云山帝景。

合生創展在上海共有17個在售物業項目，主要包括合頌蘭亭、合生佘山東紫園及合生東郊別墅。上海的合約銷售額為33億元，占合生創展合約銷售總額的10%。

投資虧損22.1億港元

近年來，合生創展在商業方面有所偏重，目前已經成為該公司僅次于物業開發的第二大收入構成，投資物業收益39.52億元，占總收益的14.5%，絕對數量較2021年下降約2.65億元。

根據公告，截至2022年底，合生創展擁有19項投資物業，投資物業公平值收益有所下降，為100.72億港元（2021年為104.51億港元），但合生創展依舊堅持布局商業，2023年還將在北京市昌平區開業北京超極合生匯，將覆蓋約230萬常住消費人口。

業績普遍下降的同時，2022年該公司資本化前之利息開支總額卻在上升，達到78.84億港元（2021年為75.09億港元），合生創展解釋有關升幅主要由于2022年銀行及財務機構借貸利率較去年上升所致，該公司借貸實際年利率約6.5%（2021年為6.3%）。

報告期內，合生創展現金及現金等價物為184億港元，凈負債率為67%，和2021年相等。

此外，合生創展的投資虧損22.1億港元，市場存在波動，此前投資業務能夠為該集團帶來大幅收益，而在2022年卻成了虧損項。

合生創展宣稱：“經歷30年的風雨歷練與打磨，集團已完成多元化業務板塊的構建，蛻變成為科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平臺。”從投資控股平臺的表態看，這部分業務合生創展仍舊會堅持，也將繼續面對波動風險。

對于2023年，合生創展表示：“房地產供需兩端政策均有繼續優化的空間，政策力度有望進一步加強。同時，‘保交樓’已成為當前政策的關注重點，對于妥善化解市場風險，穩定市場預期和恢復居民置業信心具有重大意義。長遠而言，中國仍處于城市化發展階段，城鎮化水平仍有提升空間，巨大的住房改善需求將為房地產行業的長遠健康發展提供有力的支撐。”

封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝