每經記者｜王佳飛    每經編輯｜陳夢妤    

2011年5月28日，北京龍湖星悅薈開街，當時還是龍湖集團（00960.HK，股價26.2港元，市值1645.76億港元）常務副總裁的邵明曉在開業典禮上提出了龍湖的商業目標——至2015年底，公司于國內運營中大型商業項目將達到18個，經營面積將達200萬平方米，預計租金占利潤比例在10%左右。

這是邵明曉在龍湖官網最早的活動記錄，這一年，邵明曉46歲。

2023年1月10日，邵明曉辭去龍湖集團董事會副主席一職；而大約一年前的2022年2月28日，他還辭去了首席執行官一職。至此，邵明曉在龍湖只剩下了顧問的頭銜，這個頭銜和前董事長吳亞軍大致相同。

邵明曉辭任消息公布的當天，龍湖集團相關工作人員告訴《每日經濟新聞》記者：“邵明曉預見性地提出了‘持商業’‘空間即服務’等公司戰略，以及‘TOD優先’等業務策略，助力龍湖集團穿越房地產市場的波動周期。”

出生于1965年的邵明曉任龍湖集團CEO至今12年，這期間龍湖從400億元增長到2000億元的規模，如今仍舊是以“穩健”著稱的民營房企。

提出“持商業”

邵明曉提出了“持商業”戰略，但其實龍湖很早就已涉足商業。2003年，龍湖就在重慶打造了北城天街，現在，“天街”依然是龍湖的商業品牌。

2013年，邵明曉在接受媒體采訪時表示，“自2011年開始，龍湖提出要把‘持商業’作為一個戰略，并開始持續將每年銷售回款的10%以內投入商業地產，預計用15年左右將商業利潤在集團占比從不到5%提升到20%左右。”

從龍湖官網消息看，邵明曉的公開露面多和商業有關。2012年12月3日，邵明曉參加上海龍湖虹橋天街開工奠基儀式。2014年7月24日，邵明曉現身北京龍湖天街全新品牌發布會。2017年-2019年，邵明曉悉數現身龍湖商業謝忱晚宴。

經歷了多年發展，2022年上半年，龍湖包含商業投資、租賃住房、物業管理等在內的經營性業務收入首次突破百億元，達110.4億元，同比增長26%，3年復合增長率達36%。

經營性業務收入，被龍湖稱為“壓艙石”“穩壓器”。

提出“空間即服務”

“空間即服務”也是邵明曉提出的。

早在1997年，龍湖便成立了物業公司，15周年時的2012年已經“管理全國14個城市的74個項目，累計管理面積超過1500萬平方米，服務業主28萬人”，這年邵明曉參與了《龍湖物業標準白皮書（2012版）》發布。

2018年，龍湖提出“空間即服務”戰略，意在構建以優質城市空間連接融合、覆蓋中堅力量全齡周期客戶的智慧服務網絡，龍湖方面表示這也是邵明曉的提法。

2022年1月，龍湖推出全新品牌“龍湖智創生活”，融合物業管理及商業運營兩大核心業務能力，并向港交所遞交招股書。

現任董事長陳序平就說，龍湖智創生活板塊合同面積已經達到4.8億平方米，未來會不斷把增值服務，包括各項非業主的增值服務都持續做好。

對于上市后的融資，龍湖智創生活仍舊計劃繼續擴張，招股書顯示“在未來兩至三年用于擴大住宅及其他非商業的物業管理服務、商業運營及物業管理業務的戰略投資和收購”。

不過，龍湖智創生活至今仍未上市，接下來的工作要交給后來者去辦了。

提出“TOD優先”

對于TOD（以公共交通為導向的開發，或稱地鐵上蓋），邵明曉總喜歡加一個兒化音，讀成“地鐵上蓋兒”。龍湖方面表示，也是邵明曉提出了“TOD優先”等業務策略。

2020年間，龍湖密集在全國拿TOD地塊。2020年4月24日，龍湖聯合金地斥資32.13億元拿下東莞茶山鎮站前路地塊。5月26日，龍湖在杭州拿下被擱置開發長達10年之久的濱康綜合體地塊，成交金額71.89億元。7月初，龍湖以高達288%的溢價率、660萬元/畝的價格拿下成都市郫都區郫筒鎮蜀新大道站TOD項目用地。

邵明曉曾在公開場合表示：

“市場特別熱，我們也會采取收并購結合TOD地鐵上蓋物業的方式來拿地。”

“TOD相對要做持久，回收周期相對慢，所以資金成本必須低，必須在選址、定位、建造、交付、運營方面探索出成熟的全鏈條。”

“慶幸你是隊友”

回顧邵明曉的CEO生涯，2012年，龍湖簽約額還只有401.3億元，較上年增長4.9%。隨后幾年中，邵明曉帶領龍湖創造3年內從不足千億到跨越2000億元的紀錄。2016年龍湖的銷售額達888.14億元，2017年達到1561億元，增幅高達75.76%；2018年便跨越2000億元大關至2006億元。隨后龍湖降速，2019年簽約金額2425億元，2020年為2706.1億元，2021年為2900.9億元。

截至2022年12月末，龍湖集團累計實現總合同銷售金額2015.9億元，合同銷售面積1304.7萬平方米。

前董事長吳亞軍對于2012年的回憶是：“2012年是新管理團隊全面負責的首個完整年度。然CEO和管理團隊堅定執行既定戰略令人滿意，本人亦堅信從創始人到職業經理人團隊的管理轉變是每個現代企業發展的必經之路，目前的磨合將為集團長期健康發展奠定基礎。”

邵明曉2006年加入龍湖集團，加入前曾在航宇經濟發展有限公司、北京新聯協創房地產開發有限公司、北京中京藝苑房地產開發有限公司、北京華聯集團等公司任職。

去年邵明曉卸任集團CEO時，吳亞軍曾通過內部論壇，發布了一封名為《慶幸你是隊友而非對手》的內部信，致謝邵明曉這17年的貢獻。吳亞軍在信中說，想一想，老邵不是我們的CEO而是友商的CEO，肯定夠我們喝一壺的！

在加入龍湖的第17個年頭，邵明曉選擇退居幕后。根據公告，在未來相當長一段時間里，吳亞軍和邵明曉將繼續以超級“智囊團”的身份，為龍湖的發展保駕護航。

封面圖片來源：攝圖網-500571136