后吳亞軍時代的第一個交易日：股價承壓、提前償還銀團貸款，龍湖還要面對什么？

每經記者｜王佳飛    每經編輯｜陳夢妤    

還沒有到高枕無憂的時刻，但吳亞軍已經選擇辭任龍湖集團（HK00960，股價9.99港元，市值621.84億港元）董事長，火速接班的是陳序平，現年40歲，在今年2月28日剛剛接任龍湖CEO一職。

消息在10月28日（周五）晚間公布，但今天（10月31日）開盤后龍湖股價急劇下挫，截至午間收盤已經跌去23.86%。這和今天地產股板塊普遍下跌也有關聯，多家頭部房企股價均有不同程度下跌。

針對股價波動，龍湖10月31日公告稱，“在作出一切有關本公司于合理情況下的相關查詢后，董事會謹此確認本集團業務運營穩定，財務狀況健康安全。”

龍湖還表示，已經在10月31日提前償還2023年到期之部份銀團貸款51億港元。此外，龍湖控股股東Charm Talent在公開市場增持龍湖集團股票300萬股，合計投入資金近3000萬港元。本次股份增持后，Charm Talent持有龍湖集團已發行股本約43.41%，占比進一步提升。

Charm Talent由吳亞軍家族信托控股，龍湖還稱，控股股東未來會在適當時機持續增持龍湖集團股權及債券。

三季報顯示，龍湖今年前9個月的合同銷售額是1455.6億元，而去年同期是2019.3億元。

新晉董事長的前方并非坦途。

“穩健”之前

10月28日晚，龍湖發布公告稱，吳亞軍辭任執行董事、董事會主席等職務，擔任戰略發展顧問；現任執行董事及首席執行官陳序平接棒成為龍湖董事會主席。

雖然刻意保持低調，但吳亞軍還是中國房地產領域焦點人物，網上關于她的傳奇故事很多，從技術員轉型成為記者，再由建材銷售商成為地產開發商，從重慶的一隅直至今天令龍湖成為全國前十的開發商。

關于她辭任，公開的說法是“個人年齡及身體原因”。前段時間的合伙人大會上，吳亞軍就坦言自己最近身體出了一些狀況，不太適合再繼續工作，過去幾個月也沒有調整好。

“實際上這個交接過程已經經歷了三、四年的安排，所以我覺得對于我和管理團隊高層來講，也不算突兀，大家心里有準備的。”

按照吳亞軍這個說法，交接過程經歷了三、四年，那么也就是早在2018年，她已經萌生了退意。

2018年，正是龍湖跨過千億門檻，邁向2000億元的節點。

當年，龍湖全年合同銷售額同比增長28.5%至2006.4億元，而2017年，龍湖的合同銷售額是1560.8億元，同比增長77.1%。

今天的龍湖早已被貼上“穩健”的標簽，吳亞軍也常在公開場合表達“克制”“紀律”等詞匯。不過，早年的龍湖，其實是時常拿地王的。

從公開資料看，2007年3月30日，龍湖僅一次出價，便以815萬元/畝的價格奪得其時的重慶標王，同場競技的有萬科、首創、中海、保利、綠地等實力選手。當年8月10日，龍湖再次以30.25億元拿地，令招商、保利、中海等房企落空。當年11月8日，龍湖在上海以15.42億元摘得上海青浦區趙巷鎮一幅面積14.4公頃地塊，“創下上海郊區地價之最”。

2009年11月19日，龍湖成功上市，吳亞軍一度成為中國女首富，龍湖也一度成為中國市值最高的房地產企業之一。

吳亞軍自身的工作風格頗為拼命，她在早先的采訪中曾說：“我唯一的嗜好，就是干活。”有當年的高管側面印證：“吳總的體力比別人都好，精力旺盛在公司是出了名的。平時我們在公司加班加到后半夜，上QQ時發現吳總還在網上。”

2021年9月，吳亞軍甚至還因為員工發表龍湖是“讓我感受到如此溫暖的大家庭”而怒斥：“龍湖的文化反對把公司變成‘家’！因為家不論是非，沒有對錯，沒有優劣！只講包容、只講溫情”。

“企業家精神”

吳亞軍一直對龍湖“家族化”保持警惕，有意推動龍湖“去家族化”。她曾說：“我希望龍湖真正成為一個機構化的公司，擺脫創業期的特征，創建深度機構化。”在吳亞軍看來，深度機構化組織的特征，是不依賴于創始人和精英的，而是進一步集團化和職業化。

或許是對照自己，“企業家精神”是吳亞軍非常看重的特質。

其實在陳序平之前，邵明曉于2011年被吳亞軍從北京區域總的位置上提拔為CEO，一年后吳亞軍評價：“2012年是新管理團隊全面負責的首個完整年度。CEO和管理團隊堅定執行既定戰略令人滿意，本人亦堅信從創始人到職業經理人團隊的管理轉變是每個現代企業發展的必經之路，目前的磨合將為集團長期健康發展奠定基礎。”

2012年，龍湖的簽約額只有401.3億元，較上年增長4.9%。

吳亞軍對邵明曉第一年接手的評價還有這么一句，也提到了企業家精神：“總體而言，他們頗具企業家精神，踏實努力并積極協作，在磨合中漸進成長。當然，在磨合過程中，不可避免會產生工作效率與質量的損耗，并形成對公司利潤率及去化率的短期壓力。”

不過隨后，邵明曉帶領龍湖創造了3年內從不足千億到跨越2000億元的紀錄。

對于用人，吳亞軍曾撰文談過龍湖的合伙人制度，也涉及了企業家精神，她表示“龍湖設立合伙人制度，就是要建立一個基于長期目標的‘精神、利益共同體’。通過這個制度，讓公司內的企業家精神得到涵養，增加戰略性人才儲備，確保文化能夠刷新傳承，并做出對公司長期發展有利的決策。”

新任董事長陳序平在2008年作為仕官生加入龍湖，畢業于清華大學土木工程系的他在龍湖相繼擔任工程經理、項目總、工程總、成都龍湖投資發展部負責人等職位。2017年，陳序平正式擔任成都龍湖總經理，此后成都龍湖銷售業績有了長足進步，5年間，成都龍湖全年地產銷售從不過百億元迅速增長，并且首次突破260余億元。

吳亞軍對這位繼任者不吝溢美之詞，稱其同樣具有“企業家精神”：“方向感很好，文化上的認同也讓我安心。此外，企業家精神、生意邏輯、組織能力、再到駕馭大系統的能力，都沒有問題。”

“陳序平對業務的理解，對未來的構想比較完整和系統，慎言但是勤思，在工作中表現出很強的方向性以及結果導向，知識結構也比較全面，所以在員工當中樹立了威信，也獲得了公司其他高管的尊敬。”

“高激勵”與“高淘汰”

2022年以來，龍湖在一線城市的擴張力度明顯增大。

5月31日，龍湖和北京建工聯合體以底價約24.4億元拿下北京市豐臺區北宮鎮東河沿村棚戶區改造項目FT00-0202-0011地塊；9月22日，龍湖子公司北京盟科置業有限公司聯合體以24.3億元競得順義區順義新城第1街區地塊，龍湖權益占比95%；9月23日，龍湖花15.4億元拿下了上海松江區廣富林街道地塊，而其上次在上海拿地還是2019年。

龍湖也公告稱：“2022年9-10月，在北京、上海、合肥、成都等高能級城市新獲取10個項目，拿地金額約人民幣108億元。”

今年第三季度，龍湖全口徑銷售額為598億元，同比增長0.8%，已經轉正，同時1-9月龍湖經營性收入約171.8億元，年內已新開9個商場。

或許，這是新掌舵者給出的答案。

辭任時吳亞軍表示：“我相信序平作為董事長，（公司）交給他以后，能帶領大家，帶領董事會成員去走一個更好的發展之路。我相信他能給龍湖帶來一片新的天地，這是我內心的堅信。”

此前據媒體報道，龍湖上市期間，為了短時間內完成在香港、新加坡、倫敦、紐約等地的路演，吳亞軍與其團隊在全世界各地連軸轉，為了節約時間，他們計算好時差后，只能將睡覺的時間安排在飛機上。

一個廣為流傳、龍湖官方又并未否認的消息是，吳亞軍在內部為地產開發提出的目標是，到2024年，地產權益銷售額要達到5600億元；到2029年，地產權益銷售額要到9000億元。

如今，嚴酷的市場也需要陳序平拿出這種“企業家精神”了。

10月30日，陳序平在接任后首場投資者交流會上給出的承諾是：“未來5年，龍湖的目標是商業、租賃住房、空間服務、智慧營造這四個經營性航道能夠產生的利潤占比過半，收入占整個集團的30%。到那個時候，應該說龍湖就完成了去地產化。20年之后，我們地產之外的經營性收入目標是要做到千億。”

需要看到的是，對合伙人，龍湖有著嚴苛的考核機制。如前所述，吳亞軍曾在那篇關于合伙人制度的撰文中說，合伙人首先有任期制，還有中途取消資格的規定，如果出現“不拼、不誠、不敬”的情況，就將失去合伙人榮譽和收益；合伙人既然享受到“高激勵”，就要面臨“高要求”和“高淘汰”；如果你不拼，即不能保持持續高投入、持續高績效的合伙人，在任期到來時自然會在新一屆選舉時落選。

龍湖，對合伙人尚且如此，對接班人更是如此。

在投資者交流會上，吳亞軍總結道：“在今天這個時點上，我覺得是龍湖做的事情是正確的，現在的管理團隊做的都是長期的思考，不是忙于應付，我覺得他們在這種狀態下，比我當時創業的時候狀態還要更好，所以我是非常相信這個團隊，而且我相信你們明年收到年報的時候，我們的利潤應該是仍然穩中有升的。”

封面圖片來源：攝圖網-401023945