7.88億！開年首宗物業并購誕生 專家：未來上市物企并購或增多

每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文藝    

2023年物業行業第一宗收并購誕生了。

1月3日，新大正（SZ002968，股價24.5元，市值56.13億元）公告稱，公司于2022年12月30日召開董事會審議通過收購云南滄恒投資有限公司80%股權的議案，交易對價7.88億元。

據《每日經濟新聞》記者了解，去年10月新大正曾以1.04億元收購了四川和翔100%股權，而這筆收購也“耗盡”了新大正上市之初募集資金中用于市政環衛業務拓展部分的所有資金。

事實上，受房地產行業整體下行影響，2022年物業領域也未能幸免，收并購事件大量減少。中指研究院數據顯示，2021年上市物企披露收購事項達77起，涉及并購方33家企業，累計披露交易金額362.5億元；但2022年物管行業已披露相關信息的并購交易為31宗，交易金額約106.3億元，相比2021全年交易總額大幅收縮約70.8%。

2022年物業收并購金額縮水7成

這是新大正自上市以來最大一筆收并購。

根據公告，截至2021年底，云南滄恒投資總資產為8.61億元，約占同期新大正的59%，而此次新大正收購云南滄恒投資80%股權的交易對價為7.88億元。交易完成后，云南滄恒投資將成為新大正的控股子公司。

企查查顯示，云南滄恒投資全資控股了云南安通運達物流有限責任公司以及云南瀾滄江實業兩家公司（以下簡稱瀾滄江實業）。其中，瀾滄江實業是一家具有國家物業管理一級資質、水利水電施工總承包二級資質等的綜合性企業，目前業務主要集中在物業服務、建筑工程、機電檢修、水情測報等產業，管理面積達4000多萬平方米。

對于新大正而言，此次收購不僅是實現公司“五五戰略”（2020-2025）目標的重要手段，能為公司進一步布局云南市場提供良好的支持，還能幫助公司進入門檻較高的能源物業細分領域，助力其從傳統物業管理向綜合設施管理的轉型升級。

需要注意的是，這也是新大正2022年以來的第二筆收并購事件，前一筆是在2021年10月，以1.04億元購入四川和翔100%股權，從而重倉市政環衛領域。

事實上，過去一年不僅新大正減緩了收并購的速度，整個行業亦是如此。中指研究院數據顯示，截至2022年12月20日，物管行業已披露相關信息的并購交易為31宗，交易金額約106.3億元，相比2021全年交易總額大幅收縮約70.8%。

其中，超過10億元的大額收并購共4宗，最大一宗為碧桂園服務收購中梁物業93.76%股權，雙方厘定的代價不高于31.29億元。其余三宗均來自華潤萬象生活，其分別以24.85億元、10.58億元、10.37億元收購中南服務、禹洲物業、祥生物業。

而在2021年，交易金額超過10億元的并購達到7宗，其中碧桂園服務耗資187億元包攬了3宗，而恒大物業、融創服務、合景悠活、世茂服務分別貢獻了一宗。

“行業在經歷過收并購熱潮后，目前行業收并購市場上的買賣雙方對彼此的認識和了解更加深刻，并購更謹慎，性價比、業務的協同性、布局的互補性、投后管理和長期盈利能力等多個方面都被考慮在內，整體趨于理性。”中指研究院物業事業部總經理牛曉娟1月4日在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示。

2023年上市物企間收并購或增多

值得一提的是，減緩的不僅是物業行業收購速度，還有企業的收購意愿。

以碧桂園服務為例，2022年以來就明確表示要結束大規模收并購動作，其首席財務官在2022年中期業績發布會上也曾公開表示，“追求規模的收購在相當一段時間內不是我們的重點，今年沒有大的物管合約的收購計劃。”

此外，雅生活服務、融創服務等往年的收并購“大戶”也在2022年逐步退出了并購舞臺。而隨著一眾民營物企的退出，以華潤萬象生活、招商積余等為主的國央企則一躍而上，成為物業行業收并購的主角。

據克爾瑞物管統計數據顯示，2022年國央企參與的物業并購交易金額59.3億元，占比近6成，以華潤萬象生活、招商積余表現尤為亮眼，其中華潤萬象生活更是擠下碧桂園服務成為了行業“并購王”，其收購的3家企業都已交表或通過聆訊。

“這三家企業賬面資金、潛在經營風險、關聯交易量等均已梳理清晰，這些標的資產相對優質，能較大限度地減輕華潤萬象生活收購之后的業務梳理工作量，節約時間成本，提高資金的利用效率。”億翰物研在報告中指出，國央企在進行收并購時更加注重標的業態，強化細分領域的專業性與市場占有率。如華潤萬象生活收購的3家物企在華東區域就有較高的市場占有率，收購之后能快速幫助其提高在該區域內的項目密度。

事實上，不僅是國央企，縱觀2022年企業并購案例，其主要方向仍是區域補強、業態補強。如新大正收購四川和翔，加強了企業在城市環衛的布局；碧桂園服務收購中梁百悅智佳，提升了其在華東區域的管理密度；招商積余收購中民物業、深圳匯勤，提升了其在金融物業領域的競爭力；合景悠活收購廣東特麗潔環境，加速其在城市業務方面的布局。

“隨著部分企業因關聯方拖累、自身優勢不明顯等原因出現‘掉隊’，而另一部分企業通過資本市場獲得融資，發展勢頭良好，開展收并購的‘彈藥’充足。”牛曉娟表示，未來上市企業間的兼并收購案例可能會增多。

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封面圖片來源：攝圖網-300475062