每經(jīng)記者｜劉頌輝    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

12月8日上午，證監(jiān)會副主席李超在“首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會”論壇上介紹，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點啟動以來，各項工作平穩(wěn)有序推進(jìn)，市場認(rèn)可度較高，形成了良好示范效應(yīng)。

李超表示，下一步，證監(jiān)會將繼續(xù)推動更多優(yōu)質(zhì)項目發(fā)行上市，擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，打造REITS市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。

截至午盤，從申萬行業(yè)看，房地產(chǎn)板塊漲幅最大，為2.4%，其中財信發(fā)展、大悅城、空港股份等漲幅居前。

保租房REITs社會經(jīng)濟(jì)效用初現(xiàn)

據(jù)李超介紹，自2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點啟動以來，截至今年11月底，我國共批準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品24只，已上市22只，募集資金超過750億元，總市值約830億元。

項目涵蓋了收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類型，募集資金主要用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補短板領(lǐng)域。

李超表示，在服務(wù)方向方面，境外成熟市場REITs普遍在房地產(chǎn)市場低迷時期推出，基本從商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域起步發(fā)展。實踐表明，推進(jìn)多層次REITs市場建設(shè)，有利于促進(jìn)盤活交通、能源、園區(qū)、倉儲物流、市政、生態(tài)環(huán)保、保障性租賃住房等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域資產(chǎn)，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

住建部亦在完善保障性租賃住房REITs相關(guān)政策。住建部住房保障司副司長潘偉表示，保障性租賃住房REITs是以保障性租賃住房為基礎(chǔ)資產(chǎn)，主要通過未來運營產(chǎn)生的租金作為投資收益，向投資人發(fā)行的的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。發(fā)展保障性租賃住房REITs，是積極推動REITs市場平穩(wěn)健康發(fā)展、通過金融支持保障性租賃住房市場建設(shè)的重要舉措。

潘偉認(rèn)為，目前，保障性租賃住房REITs的良好社會經(jīng)濟(jì)效用已初步顯現(xiàn)。租賃住房市場規(guī)模龐大，發(fā)展前景廣闊，保障性租賃住房REITs發(fā)展大有可為。但仍有地方反映，為更有效推動保障性租賃住房REITs工作，還需要繼續(xù)拓寬發(fā)行主體，進(jìn)一步完善保障性租賃住房稅收優(yōu)惠政策等。

以上海為例，作為長三角一體化發(fā)展的龍頭和國際金融中心城市，在去年首批REITs項目上市當(dāng)日即制定出臺了“上海REITs20條”。

據(jù)上海市發(fā)展改革委副主任王華杰介紹，上海張江光大園項目入圍了全國首批REITs項目，上市一年多來累計漲幅近40%。臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園和東久新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園項目于今年10月份上市，成為全國首批以標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房為底層資產(chǎn)的公募REITs項目。下一步，上海將持續(xù)做好基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點各項工作，聚焦R4用地、保障性租賃住房和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域，推動更多優(yōu)質(zhì)項目發(fā)行上市。

底層資產(chǎn)擴容利好房地產(chǎn)企業(yè)

不容忽視的是，我國REITs市場尚處于起步階段，其發(fā)展成熟仍需要一段時期。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長、金融學(xué)教授劉俏認(rèn)為，下一階段，中國REITs市場需要注意的關(guān)鍵點在于，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，產(chǎn)融結(jié)合不充分，流動性相對不足等。

建議啟動戶籍制度改革、公積金制度改革和租賃住房建設(shè)，三者結(jié)合在一起，REITs作為一個機制，為解決這些問題提供一些可行的思路和方案。新一輪改革的關(guān)鍵點在于，住房公積金從供給端發(fā)力，利用社會資本（公募REITs或其他長期資本），結(jié)合市場機構(gòu)成立運營主體，聯(lián)合收購、運營、新建地方保障性住房、人才公寓、租賃住房，為公積金繳納者提供多層次服務(wù)。

同時，政府以劃撥地出資，“地價折扣”視為地方政府對租賃住房的支持，既不增加地方政府財務(wù)壓力，又有利于盤活存量資產(chǎn)，幫助化解地方債務(wù)風(fēng)險。

復(fù)旦大學(xué)泛海國際金融學(xué)院院長錢軍則指出，目前REITs市場的特點在于底層資產(chǎn)較為單一，亟需處理的是將底層資產(chǎn)擴容，尤其包括城市的保障性租賃住房和各類商業(yè)房地產(chǎn)。

“以基建為底層資產(chǎn)的REITs收益雖然穩(wěn)定，但收益率較低。從收益和風(fēng)險上來看，都與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)行的債券類似。”在錢軍看來，REITs對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行投資的試點逐步完善，也應(yīng)該鼓勵REITs加大對保障性租賃住房的投資，“增加REITs對保障性租賃住房的投資，符合‘租購并舉’的政策要求。”

此外，錢軍還提到，對于當(dāng)前我國商業(yè)性房地產(chǎn)存量空置率高的情況，鼓勵REITs投資商業(yè)性房地產(chǎn)，將有助于商業(yè)性房地產(chǎn)市場恢復(fù)。對辦公樓和商場等進(jìn)行投資，則將促使REITs底層資產(chǎn)多元化，收益多元化，特別是將緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。

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