第十二屆中國價值地產年會| 中指研究院常務副院長兼中指控股CEO黃瑜：我國房地產結構性機會仍在

每經記者｜王佳飛    每經編輯｜陳夢妤    

“伴隨著樓市調控的深入，房地產行業在我國宏觀經濟中的地位并未發生實質性改變，穩定房地產對穩定宏觀經濟仍至關重要。”

9月29日，中指研究院常務副院長兼中指控股CEO黃瑜在每日經濟新聞主辦的第十二屆中國價值地產年會上如此表示，她認為當下房地產仍舊蘊含著新的發展動能，仍舊存在結構性機會。

中指研究院常務副院長兼中指控股CEO 黃瑜 受訪者供圖

仍存結構性機會

黃瑜表示，目前全國商品住宅銷售面積已經達到歷史峰值。據統計，“十四五”時期全國商品住宅銷售面積約61.4億-64.1億平方米，較2020年年均下降6.3%-7.7%。若剔除2021年商品住宅銷售的15.7億平方米，2022-2025年商品住宅銷售規模年均將下降11%左右。

“由此可看出，2021年，全國商品住宅銷售面積已經達到歷史峰值，預計未來市場規模將下行。”

“今年以來全國商品房銷售面積、銷售金額降幅超兩成，市場延續調整態勢。2022年1-7月，全國商品房銷售面積為7.8億平方米，同比下降23.1%；商品房銷售額為7.6萬億元，同比下降28.8%。7月，全國商品房銷售面積、銷售額同比降幅較6月分別擴大10.6和7.4個百分點，購房者置業信心不足，市場預期走弱。”

“2016年以來，在‘房住不炒’總基調指導下，房地產政策工具箱不斷完善，基礎性制度改革持續推進，各地落實因城施策，穩定房地產市場。同時，經過多年發展，‘房住不炒’已深入人心，購房者置業更加理性，住房居住屬性亦不斷強化。”

黃瑜認為，我國房地產仍舊存在結構性機會。

“盡管新房市場總量見頂，但城市與區域之間差異明顯，全國每年新增城鎮人口仍超千萬，人口持續流入的高能級城市房地產開發投資潛力突出。同時，隨著生活水平的不斷提高，居民改善性住房需求尚未得到滿足。總體來看，剛需和改善性住房需求仍有空間，但城市與區域之間分化或將進一步加劇，優勢城市的結構性機會是下階段市場的最大特征。”

“典型城市如上海、北京、杭州等城市，這些城市基本面好，市場韌性強，政策的優化調整為市場提供了有利環境，需求釋放的動力和積極性均有所修復，在當前的政策環境下，市場有望繼續好轉。”

研究結果顯示，2022年，北京、上海、深圳和廣州四個一線城市房地產投資吸引力排名保持領先，杭州、成都、武漢等城市緊隨其后，前20名均為核心大中城市。

具體城市來看，北京投資潛力超過上海位列全國首位，深圳、廣州投資吸引力排名保持不變，一線城市繼續穩居前四位置；杭州經濟和人口規模大，市場需求旺盛，城市人才引進力度較大，人口增量明顯，投資吸引力連續5年保持全國第五位；成都、武漢、南京、蘇州、重慶位列6-10位，其中成都憑借成渝雙城經濟圈規劃落地、人口持續大規模增加等有利因素，投資潛力僅次于杭州；武漢因疫情過后經濟穩步復蘇、人口持續回流，投資潛力有所提升；蘇州裝備制造、電子信息和生物醫藥產業發達，城市依托完備的產業結構和較強的人口吸引力，投資潛力保持不變。

改善產品表現相對穩定

黃瑜表示，雖然部分城市低總價段樓盤銷售下降明顯，但較高總價的改善產品表現相對較為穩定。

“從成交套數占比變化來看，多數城市90平方米以下產品占比下降，改善型產品占比有所提升。與2021年相比，30個代表城市中，23個城市90平米以下面積段產品成交占比下降，剛需戶型表現整體偏弱。21個城市120-144平方米成交套數占比有所提升；23個城市144-200平方米和24個城市200平方米以上大戶型成交套數占比小幅提升，改善類產品表現出較好的韌性。”

中指院研究認為，80后、90后成為購房主力人群，更注重住宅的生活品質和居住體驗。隨著人口年齡結構的逐步上移，30-60歲人群占比將逐步突出，80后、90后將登上房地產市場的舞臺，成為主要購房人群。據中指調查數據顯示，80后購房人群占比達到42%，90后購房人群占比提升至37%，00后占比約1%。

黃瑜表示：“這些在互聯網時代成長起來的新生代人群，擁有獨特的生活消費特征，消費觀念更加超前，對品牌與潮流事物更加青睞，對科技、游戲、視頻、網購等前沿生活更加熱衷；同時在父母幫持下生活壓力相對較小，重視飲食和衣物品質。他們普遍對于住宅的生態宜居度、舒適度、智能化程度有著更高要求，推動住宅產品力在居住環境、配套物業、服務質量等方面加大投入研發力度。”

代建和物業服務的萬億機遇

除了結構性機會，黃瑜認為，在房地產市場中基于專業服務能力，代建和物業服務同樣蘊藏著萬億級別新機遇。

“2021年，是房地產企業轉型關鍵期，房企積極探索新發展模式，代建房企迎來重大的發展機遇。”

據統計，近5年代表企業代建項目的累計合約總建面高達3.6億平方米。特別是2018年，隨著典型企業在代建行業發力，推動代建新簽約項面積爆發式增長，新簽約項目面積同比增長率高達31.3%。2021年，代建企業代建項目新簽約建筑面積為9951萬平方米，較2020年同比增長18.6%，近3年新簽項目建面增速的均值為17.2%。

黃瑜表示，房地產代建模式通過品牌和管理的輸出，更加有效地減少房地產市場周期波動帶來的系統風險。2021年，代建新簽約規劃建筑面積增速為18.6%，遠高于全國商品房銷售面積和百強企業銷售面積增速，特別是在百強房企銷售面積增速不斷下降的情況下，代建企業新增代建規劃面積增速仍能保持上升趨勢。

“隨著代建市場競爭日趨激烈，代建企業需積極拓展業務領域，除傳統住宅領域代建外，亦應結合自身優勢，在商業綜合體、寫字樓、酒店、產業園等領域進行拓展。另一方面，代建企業應發揮自身特色，在綠色代建、科技代建等方面尋求突破，以差異化服務獲取委托方青睞，提升自身競爭力。”

“基礎物業服務仍是壓艙石，市場規模超萬億，”黃瑜指出，“根據‘中國房地產業中長期發展動態模型’，預計到2025年，商品房竣工面積以及老舊小區等存量面積超350億平方米，按照百強企業住宅平均物業費計算，市場規模超萬億元。”

目前，物業管理服務已從最初的“四保”服務，逐漸延伸至為業主和客戶提供各類增值服務，圍繞人的日常生活需求和全生命周期需求，探索出多樣化的社區增值服務，結合當前物業服務企業的社區增值服務滲透度及行業社區增值服務增速測算，社區增值服務的市場規模在萬億以上。

另外，非住宅存量市場也超百億平方米，市場空間廣闊。2000-2021年，全國廠房及倉庫用房、商業營業用房、科研及教育用房、辦公樓、醫療用房、文化與體育用房累計竣工面積突破100億平方米。

“面對如此龐大的市場空間，非住宅業態的潛力還有待進一步釋放。此外，基于非住宅開展的IFM賽道打開了面向企業業務的不同場景和需求，也打開了更廣闊的市場空間。”

黃瑜表示：“物業服務企業已經從開發企業的業務保障部門成長為獨立的行業板塊。物業管理行業在中國的發展早期脫胎于開發企業的業務保障需要，而后逐漸成長為集團公司重要的創收部門，房地產存量時代，物業管理被市場視為房地產行業的‘未來’。物業服務企業逐步從主要依靠基礎物業服務費收入的微利經營模式向規模化、專業化、標準化、智能化、多元化的創新模式發展。”

封面圖片來源：受訪者供圖