每經記者｜甄素靜    每經編輯｜陳夢妤    

“我國從基礎設施項目啟動REITs試點已逾一周年，試點已經看到了好處，能夠明顯化解困擾我國經濟發展的終端難題，包括它是存量資產的動能轉換，讓社會資本持有資產，讓地方債務有效化解，而且可以豐富中國的資本市場。”

9月29日，在每日經濟新聞主辦的第十二屆中國價值地產年會上，中房集團理事長、匯力基金董事長孟曉蘇以《中國REITs的探索歷程與發展方向》為題發表主旨演講。

中房集團理事長、匯力基金董事長 孟曉蘇 受訪者供圖

REITs板塊一枝獨秀

“2000年左右，我請一些國外專家到中國來講創新的時候，他們異口同聲地說過這么一句話，除了REITs沒有更好的金融創新。”主題演講一開始，孟曉蘇先是回憶道。

這兩年公募REITs在我國發展取得了突破性進展，從去年至今，已有20只公募REITs產品上市，且在二級市場上交投十分活躍。隨著我國資本市場改革創新持續深化，政策端也在進一步鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行。

那么，什么叫REITs？它如何在經濟中發揮作用？在資本市場表現如何？

孟曉蘇表示，REITs本質是不動產收益權進入資本市場流通，國務院最近的要求是要在全國不少于30個項目退出，而且還需要形成可復制、可推廣的經驗做法。

“目前已經上市發行的20只REITs，其中先發的幾只已經在市場上運行將近一年了，在二級市場表現相當良好。目前整體市場表現是股債雙殺，一年來資本市場總體慘淡，唯獨REITs板塊一枝獨秀。”

孟曉蘇還介紹說，整體來看，最好的還是產權類REITs，其次比它差一點，但仍然好于股和債的是特許經營權的REITs板塊。總體來說，REITs收益情況高于國債，高于股票，是一項很好的資產。

呼喚商業房地產

在境內外發債和融資渠道均收緊的情況下，REITs將如何助力房企融資及化解債務風險？

孟曉蘇表示，不是不搞商業房地產，不是REITs不能進入商業房地產，而是前一段時間的房地產調控政策和它相悖，但是別忘記了，國務院最早發文件提出來的發行REITs，明確的就是要培育和發展住房租賃市場。

孟曉蘇指出，現在已經從保障性租賃房先起步了，這是一個很艱難的領域，因為保障房本身收益低，但各地積極配合保監會和國家發改委，最后通過對資產進行合理的評估，通過收益法倒算資產價值，使得租賃房的收益在REITs基金表現中可以達到4%-5%，被市場接受。

孟曉蘇還以國際上商業地產REITs舉例說，全世界的REITs，商業租賃房和商業地產從來都是收益最高的資產，而且長期增值率也最高，所以我們呼吁推出REITs試點的原始要求，就是要推動租賃房。

對于未來房地產發展趨勢及對REITs規模化發展的影響，孟曉蘇分享道：“我們國家這些年來商品房的均價長線是上漲的，別看最近有點低，總體還是上漲的，那么未來會怎么樣？你不能光看限購條件下的樓市，也不能光看眼下走低，房價會不會再漲了？當然會。”

REITs必將在中國大行其道

“中國房地產業發展從房改算起才24年，我們才是美國的1/10，怎么就能說我們已經到頂了呢？怎么就能說年輕人患了老年病了呢？這就是我的年齡段理論。”

孟曉蘇指出，年輕人一般不會患老年病。我們現在建議構建三次分配理論的基礎性安排，特別提出要增加城市居民的住房金融資產等各類財產性安排。我們希望老百姓更多持有金融財產，就需要為老百姓制造出這些持有金融資產的工具來。REITs就是這樣的工具。

“從這個意義上說，REITs可以讓普通投資者享受到不動產投資和不動產增值的收益，它錨定了不動產資產，同時又是優質高流動性產品，對于老百姓來說，它是普惠型的資本福利。”孟曉蘇表示。

孟曉蘇認為，我國REITs的現實意義，是通過促進內循環來促進雙循環，引國際長線資金進入中國，設立REITs市場為我國引進外資開辟新的通道，國際長線基金愿意通過REITs持有建成項目。

“REITs必將在中國大行其道，獲得更大發展。”孟曉蘇以一句此前國際REITs專家的祝福結束了此次分享。

封面圖片來源：受訪者供圖