幾乎腰斬！網紅城市學區房6.8萬/㎡成交，去年最高成交單價超12萬，什么情況？

每經編輯｜畢陸名

據錢江晚報8月28日報道，十多年前，杭州耀江文鼎苑首開，均價僅8600元/㎡。為了賣房，開發商引入學軍分校。即便如此，文鼎苑在新房時期，還經歷過“打折促銷”、“首付兩成”的低谷時期。此后，文鼎苑憑借“雞娃”和“孟母”一直聞名于杭州學區房圈，其學區——學軍小學紫金港校區風頭一度蓋過學軍小學本部。隨著市場上行，文鼎苑價格也隨之水漲船高，2020年開始，文鼎苑成交均價就開始超過7萬元/㎡，小戶型的成交單價甚至到達10萬元。

而最近，文鼎苑附近的一家中介門店經紀人告訴記者，前兩天剛簽約了兩套面積88㎡的房源，單價僅約6.8萬元。而這個價格相比起最高點時，幾乎腰斬。

值得一提的是，在全國多地樓市去化艱難的上半年，杭州樓市面臨壓力，新房、二手房市場和土拍市場均呈現后勁不足的趨勢。

去年最高成交單價突破12萬

據錢江晚報28日報道，2021年3月6日，文鼎苑一套58.66㎡的小戶型房源以746萬元成交，單價高達12.7萬元，飽受爭議。實際上，翻看文鼎苑2021年的掛牌記錄，當時不少房東都把掛牌單價漲至了12萬元左右。也是當時漲得最猛的學區房小區。

去年下半年開始，杭州二手房市場開始下行，學區房也無法獨善其身，文鼎苑價格下滑嚴重。2021年10月，記者曾在文鼎苑調查時發現，小區88㎡的戶型掛牌總價已經從最高時的1080萬元下降至780萬元，三個月降了300萬元。當時88㎡的戶型房源成交單價在8.5萬元左右，130㎡以上的大戶型成交單價在7.5萬元左右。

今年以來，市場行情并未轉好，二手房月成交量持續在低位徘徊。受其影響，文鼎苑的成交價仍在下探。

圖片來源：攝圖網-500546052

今年5月，數據顯示，文鼎苑87㎡的房源成交單價約7.56萬元。

直到最近，文鼎苑附近的一家中介門店經紀人告訴記者，前兩天剛簽約了兩套面積88㎡的房源，單價僅約6.8萬元。透明售房網上顯示，文鼎苑在8月17日簽約的一套162㎡房源，單價僅6.5萬元。而這個價格相比起最高點時，幾乎腰斬。

在另一家中介門店，記者也在一位經紀人口中得到證實，“上周有套16樓的88㎡中間套598萬成交，這兩天又有同戶型的24樓房源，最后成交價是610萬元，成交單價都在7萬元以內，而且樓層都不差。”

據這位中介描述，去年他賣過最貴的一套文鼎苑88㎡，成交單價也超過12萬，但今年沒有一套過10萬，“現在這批88㎡的性價比很高，應該說是近兩年的低位了，周邊不帶學區的類似房源，總價550萬元左右，新一點的總價也要580萬元。”據中介的說法，目前的價格已經跌回2017年末、2018年初的水平。

杭州樓市上半年整體成交低迷

據界面新聞報道，脫離個別超級紅盤從更宏觀的數據看，杭州今年上半年的新房市場成交量，同比去年出現腰斬，項目整體中簽率也提高了約10%。

根據我愛我家數據，2022上半年，杭州市區新建商品住宅（不含保障房）（含蕭山區、余杭區，不含臨安及其他周邊縣市）供應35167套，同比2021年上半年減少50%，供應回落較為明顯；成交26327套，同比也大幅回落。數據顯示，今年上半年杭州市區（含富陽、臨安）新房共成交52382套，是去年上半年104696套成交量的一半。

同時，今年上半年新房搖號平均中簽率為33.33%，而去年上半年新房月度中簽率都在20%以下。整體上看，新房更好搖到了。

杭州我愛我家研究報告稱，2022上半年，杭州市新建商品住宅供需全面回落，市場熱盤、紅盤總量大幅減少，致使市場熱度回落顯著。

圖片來源：攝圖網-500911760

在房企的銷售方面，本地房企濱江保持著領先位置。克而瑞數據顯示，杭州房企半年度榜單中，濱江以絕對優勢登頂三冠王。流量榜中，濱江以250.50億元居首，與第二名綠城拉開130多億；權益榜中，濱江以215.13億元的權益金額居于首位；全口徑榜中，以296.14億元的銷售額占據頭部。

但與去年相比，濱江今年上半年的流量銷售額同比也有約34%的下滑。相比新房市場，杭州今年上半年的二手房可以說是慘淡收場。

最新統計數據顯示，今年上半年，杭州市區（不含臨安）二手房共成交25471套，是杭州近8年上半年度二手房最低成交記錄。二手房市場整體慘淡的背景下，杭州在5月出臺了數項支持二手房成交的政策，隨著二手房市場的頹勢被扭轉。

根據我愛我家數據，新政出臺的當月，二手房成交量達到了4851套；6月，二手房成交量6420套，環比增長了32.36%，同時這一成交量也是二手房市場自去年7月份（6363套）以來最好的成績。僅5月、6月兩個月就貢獻了上半年近45%的成交量。

相比成交量的明顯上升，二手房的成交價并未隨之上漲。數據顯示，杭州6月的二手房網簽均價為31652元/平方米，較前幾個月約32000/平米相比，有所下降。

一位杭州市場中介曾對記者表示，杭州市場要真正實現價格上漲，月成交量得達到8000套，市場回暖月成交量要達到6000套左右。這意味著，杭州二手房市場真正的回暖仍需要時間。

每日經濟新聞綜合界面新聞、錢江晚報

封面圖片來源：攝圖網-500546052