每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

自去年下半年以來(lái)持續(xù)下行的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是否會(huì)影響各地的住房空置率？目前國(guó)內(nèi)主要城市的住房空置率現(xiàn)狀如何？

貝殼研究院最新發(fā)布的《2022年中國(guó)主要城市住房空置率調(diào)查報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》），重點(diǎn)研究了國(guó)內(nèi)28個(gè)城市的3萬(wàn)個(gè)小區(qū)，首次盤(pán)點(diǎn)了今年以來(lái)主要城市住房空置率水平。其中，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上；深圳、北京、上海的住宅空置率最低，均在7%以下。

貝殼研究院高級(jí)分析師陶琦8月8日下午通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，28個(gè)重點(diǎn)大中城市平均住房空置率為12%，相對(duì)處于較高區(qū)間。“通常來(lái)說(shuō)，5%-10%之間的住房空置率是合理的，高于10%則認(rèn)為空置率過(guò)高，表明住房供給過(guò)剩，存在庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)。”

僅9城空置率在合理區(qū)間

對(duì)于空置住房的定義，國(guó)內(nèi)外并無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。在此次調(diào)研方法上，貝殼研究院基于貝殼平臺(tái)交易數(shù)據(jù)，選取5萬(wàn)名入職三年及以上業(yè)務(wù)人員，對(duì)其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的小區(qū)摸底調(diào)研，將3個(gè)月以上無(wú)人居住的住房定義為“空置住房”，并對(duì)不同小區(qū)的空置戶數(shù)、小區(qū)總戶數(shù)分別加總，設(shè)定空置戶數(shù)/總戶數(shù)即為城市住房空置率。

《報(bào)告》顯地，28個(gè)大中城市平均住房空置率為12%，相對(duì)處于較高區(qū)間。住房空置率與城市能級(jí)也高度相關(guān)，在28個(gè)城市中，一線城市平均空置率7%、二線平均12%、三線16%。其中僅有9個(gè)城市空置率處于合理區(qū)間之內(nèi)，大部分城市處于10%-15%之間，6個(gè)城市高于15%。

陶琦表示，通常來(lái)說(shuō)，5%-10%之間的住房空置率是合理的，低于此區(qū)間則認(rèn)為空置率過(guò)低，表明住房需求旺盛，潛在需求較高；高于10%則認(rèn)為空置率過(guò)高，表明住房供給過(guò)剩，存在庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)。“住房空置率的區(qū)域差異，直接反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的潛力。”

來(lái)源：貝殼研究院

分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。

值得注意的是，南昌的住房空置率高達(dá)20%，排在28城首位。記者注意到，南昌的房?jī)r(jià)也保持著下行的態(tài)勢(shì)。雖然南昌今年已多次出臺(tái)樓市松綁政策，內(nèi)容包括放松限購(gòu)、降低公積金貸款首付比例、提高公積金貸款額度等，但其二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比不斷下降，除1月份持平、3月微漲0.2%外，其余月份均出現(xiàn)0.1%-0.7%的下跌。

三大因素影響住房空置率

為何不同城市、不同區(qū)域結(jié)構(gòu)性差異較大？影響住房空置水平具體有哪些因素呢？

《報(bào)告》指出，從宏觀層面分析，購(gòu)房門(mén)檻、老齡化程度、租金回報(bào)均會(huì)影響住房空置率變化。研究表明，當(dāng)老齡化達(dá)到一定程度（65歲以上人口占比達(dá)18%），住房需求會(huì)下降。

如深圳、廈門(mén)和廣州，65歲以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老齡化人口占比為3.2%，空置率僅5.3%，反映出強(qiáng)勁的市場(chǎng)潛力。而南通老齡化人口占比為23%，空置率為15%；重慶老齡化人口占比達(dá)17%，空置率為17%，兩個(gè)城市的老齡化及空置率均處于較高水平。

同時(shí)，城市購(gòu)房門(mén)檻的約束。房?jī)r(jià)越高、按揭貸款比例越高的城市，擁有多套住房的成本越高，進(jìn)而住房空置成本越高。如今年上半年北京二手房交易的平均按揭比例僅37%，全國(guó)購(gòu)房門(mén)檻最高，但其住房空置率僅6%。反之，住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房?jī)r(jià)也越低。

來(lái)源：貝殼研究院

此外，持有空置住房的機(jī)會(huì)成本，即租金回報(bào)的高低也是決定空置率的核心因素。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市租金（中位數(shù)）與住房空置率的相關(guān)系數(shù)為-0.70，租金與住房空置率顯著負(fù)相關(guān)。空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海，其月租金中位數(shù)在5000元以上，而空置率排名后兩位的南昌、廊坊，其月租金中位數(shù)在1600元以下。

過(guò)高住房空置率值得警惕

在微觀層面，樓齡和物業(yè)類型是影響小區(qū)空置率的兩大因素。

報(bào)告認(rèn)為，就房屋本身的屬性來(lái)看，住房空置率隨著小區(qū)樓齡的增長(zhǎng)逐漸變低。5年以內(nèi)樓齡的小區(qū)，空置率隨樓齡的增長(zhǎng)從30%依次遞減至12%；15年以上樓齡的小區(qū)空置率沒(méi)有明顯差異。

來(lái)源：貝殼研究院

老舊小區(qū)的空置率較低，因?yàn)榇蟛糠掷吓f小區(qū)通常都位于市中心，交通配套都比較便利，住房需求比較旺盛，導(dǎo)致很少有住房空置，像北京的阜成門(mén)、金融街附近，空置率均在2%以內(nèi)。此外，較早建成的城市中心區(qū)域，也是優(yōu)勢(shì)教育資源的聚集區(qū)，學(xué)區(qū)附近的住房空置率比其他區(qū)域低5%。

從物業(yè)類型看，同一個(gè)城市不同類型小區(qū)的空置率有明顯差異，住房空置率由低到高依次為住宅、公寓、別墅，其中住宅類小區(qū)的整體空置率較別墅小區(qū)低5%。

如北京住房整體空置率為6%，順義商圈某些別墅小區(qū)的平均空置率高達(dá)20%。公寓和別墅的空置率較高主要與其多元化的使用場(chǎng)景有關(guān)，比如部分公寓用于投資經(jīng)營(yíng)，部分別墅用于度假等。

“一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但過(guò)高的住房空置率值得警惕，其潛在的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。”

陶琦認(rèn)為，從市場(chǎng)供需角度來(lái)看，空置住宅意味著潛在供給，高空置率等同于大量潛在供應(yīng)。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期較強(qiáng)時(shí)，大量空置房屋進(jìn)入存量房市場(chǎng)會(huì)導(dǎo)致短期供給激增，加劇供求失衡而放大房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。今年二季度部分城市放松限售，二手房新增掛牌房源激增，一定程度上也是空置住房過(guò)多的體現(xiàn)。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500412144_