每經記者｜包晶晶    上海報道    每經編輯｜魏文藝    

杭州也加入樓市“松綁”行列。

5月17日，杭州市發布通知，針對房地產市場進行了多項優化規定，其中包括“落戶即可買二手房”“非杭州戶籍購買二手住宅社保4年改1年”“三孩家庭限購套數增加1套，且按照無房戶優先搖號”。

此次新政出臺的背景是，據中指研究院數據，2021年下半年杭州（十區）新房成交量持續走低，今年1-4月杭州新房共計成交214萬平方米，同比下降66%。年初以來市場雖有回升趨勢，但整體成交量仍未達到去年同比水平，甚至不及2021年年底。

“新政之前，二手房不低于市場價五六十萬是出不了手的，而且還是在未來科技城這樣的核心區域。”專營杭州熱門區域板塊未來科技城的中介張向明5月19日下午接受《每日經濟新聞》記者電話采訪時表示，“但是另一方面，除非你是社保頂格，不然去新盤搖號就是陪跑。”

張向明的話也反映了杭州樓市復雜的結構問題：熱門區域一二手房價格嚴重倒掛、區域間冷熱兩極分化。癥結或許在二手房市場，但政策力度能否從二手房市場穿透至各區域一手房市場，仍待市場檢驗。

二手房持續走低，有房源跌價65萬

被視作年輕人置業核心區域的未來科技城，一直是杭州市場的網紅板塊，但在市場整體下行中，面對周邊幾乎“對折”的新房價格，二手房的去化舉步維艱。

“去年這個時候全市只有9萬套二手房源掛牌，而且新房二手房價格倒掛嚴重，位置越好價格倒掛越厲害，所以新政之前二手房很難賣。由于搖號難度太大，二手房客戶始終是有的，但很多客戶只看不買，就等一個合適的價格。”

張向明告訴記者。“那段時間二手房漲得太快了，陽光城未來悅120平方米戶型，一個月漲了近200萬。去年5月,一套89平方米的2房，總價最高達到700萬元，而現在同戶型的掛牌價是550萬。去年12月份，有個房東手里的房源，一路從600萬降到535萬，還是掛了很久才成交的。”

數據來源：中指研究院

據貝殼研究院（杭州）監測，4月杭州各區域住宅成交量較3月均有明顯下滑，其中臨安區、拱墅區、西湖區因受疫情影響較大，均環比下滑30%以上，住宅均價跌幅3%。

成交下滑不僅發生在近幾個月。克而瑞數據顯示，自2021年“1·27”政策出臺增值稅免征年限2改5后，杭州二手住宅成交量就大幅下挫，去年2月以來，杭州二手住宅的月均成交量不足5000套，遠低于新房月均9700余套的成交量。

中指研究院數據顯示，2021年二季度起杭州（十區）二手房成交量持續下降，今年1-3月共計成交9148套，成交套數同比下降49%，成交量遠低于同比水平。相對于低成交量，杭州二手房掛牌量持續處于高位。截至今年4月，杭州二手房掛牌量高達10.2萬套，高掛牌低成交導致杭州二手房市場存量較大。

同策研究院研究總監宋紅衛5月17日下午通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，“4月份二手住宅成交不足4000套，而掛牌量超過10萬套，去化壓力較大。杭州也是新房和二手房市場聯動較強的城市，二手市場成交的低迷傳導到新房市場，造成了連續3個月成交大幅下降。對于二手房交易限制性政策的調整有利于盤活二手房市場，進而還能夠帶動新房市場的活躍度，對于穩定杭州樓市以及帶動杭州經濟都有積極作用。”

中指研究院報告指出，2021年杭州新增常住人口26.8萬人，而2021年杭州（十區）全年新房供應套數僅17萬套，遠無法滿足新增人口購房需求。本次杭州新政出臺后，有利于引導新增人口流向二手房市場，從結構上改善杭州供求矛盾問題，利于刺激需求釋放。放開二手房限購直接解放了改善型客戶，“5改2”縮短了持有者的出手周期，促進二手房流通性的提升，短期內主城區二手房市場成交量將有較明顯的提升。

新盤去化明顯分化，有項目降價還送車

“杭州應該是長三角區域近兩年人口落戶最多的城市，同時近幾年杭州出讓大量土地，有大量新房上市，這也是一直以來新房市場的供需兩旺的原因。”宋偉紅表示。

值得注意的是，杭州中心城區限價之下的新盤完全不愁賣，另一些遠郊樓盤卻面臨無人問津的尷尬境地，這也是杭州與眾多熱點二線城市的相同境遇。

張向明告訴記者，“近段時間科技城板塊范圍內只有杭珹未來中心這一個新盤入市，不過該項目接連開了幾次盤，中簽率都在8%-9%，根本突破不了10%。”

“我手里有個項目，洋房原價25000元，優惠后21000-22000元，單價優惠之外，還有其他福利，如送車或者返現15萬元。”深耕杭州遠郊市場的中介吳曉5月19日下午通過微信向《每日經濟新聞》記者介紹，整個臨安優惠力度比較大，青山湖板塊打折更多一點。臨安、青山湖科技城本來就不限購，主要目標客戶是外地投資客。

數據來源：中指研究院

今年以來，杭州新房市場整體成交量仍然呈現走低的趨勢。克而瑞浙江數據顯示，4月份杭州市新盤中簽率整體水平較上月雖有所走低，但分化行情依舊，外圍項目普遍流搖，綜合中簽率在10%左右的板塊僅錢江世紀城、未來科技城、望江新城、蕭山經開區4個熱門板塊。

從去化情況來看，主城區及熱門板塊的樓盤往往在開盤當日就基本去化，而外圍樓盤去化率則普遍處于低位，尤其是富陽、臨安兩區，整體去化率不足2成。

中指研究院數據顯示，2021年1月至2022年4月，杭州總推盤125次，推出房源19817套，平均去化率僅57%。富陽主城區項目普遍以直接打折+贈送形式吸引客戶，贈送包含車位、車、加裝包、地暖、黃金等形式，平均折扣約9折。

數據來源：中指研究院

宋紅衛指出，“去年以來杭州新房市場低迷受五個因素的影響，首先是房地產市場調控下整個融資環境收緊，地產行業作為資金密集型行業受到影響很大；其次是互聯網行業整頓以及疫情沖擊，對于杭州互聯網產業影響較大，影響中高端需求的釋放；第三是受經濟下行影響，購房者的購房信心不足，尤其受到開發商爆雷影響，即使剛需和改善群體也開始觀望；第四是杭州最近幾年土地出讓較多，供應量較大；第五，杭州也是一二手市場聯動較強的城市，很多置換型需求就是基于二手房市場情況，二手房市場的低迷直接影響到新房市場。”

但需要注意的是，成交下行有一部分原因來自供應的縮減，杭州市場新房存銷比6.2，已經是百城中的“優秀生”，僅次于珠海、合肥、濟南、成都，與上海并列第四，也是全國范圍內為數不多的低于10的城市之一。在2020年疫情過后，杭州存銷比曾有過短暫升高，最高為5.7，之后再次回落至2.0附近，進入2022年，存銷比再度反彈，今年1-3月分別為3.9、5.2、6.2。

同時，眾多房企在杭州今年首批集中供地中用行動表達了對杭州市場的看好。如深耕杭州的濱江集團耗資184億元拿下11宗土地，綠城則以146.38億元拿下7宗地塊。

濱江集團董事長戚金興公開表示，經過測算，這11宗地能夠做到平均凈利潤8%左右，整體遠高于去年的拿地利潤。對于杭州市場，戚金興在5月16日的線上業績會上回答《每日經濟新聞》記者提問時表示，“在房住不炒的整體調控政策下，浙江房產市場整體運行平穩，杭州是全國少有的幾個供需平衡的城市。”

（應受訪者要求，文張向明、吳曉為化名）

【每經房產原創，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：視覺中國-VCG111359682828