每經記者｜包晶晶    每經編輯｜魏文藝    

“安慶的房價不高，你看旁邊合肥和蕪湖，都漲成什么樣了？安慶的房價遲早要漲！”安慶城區一家鏈家門店的置業顧問金莉莉告訴《每日經濟新聞》記者。

近日國家統計局公布的70城房價數據顯示，4月新房價格環比上漲城市為62個，二手房價格環比上漲城市為56個。而安慶的新房和二手房價格在4月份環比、同比均為下跌。

事實上，《每日經濟新聞》記者查詢發現，近一年安慶新房價格除在2020年9月-2021年1月環比上漲外，其余月份均為負增長；而近一年里，安慶的新房價格同比、二手房價格同比環比均為負增長。

作為安徽西南區域的中心城市，安慶有著“黃梅戲鄉”“千年古城”之稱，是一座典型的三線城市。安慶房價在經歷了2016年前后的一波上漲熱潮后，伴隨著棚改退潮，開始逐步向2015年回歸。

房價持續下跌，購房需求存憂

國家統計局數據顯示，4月份安慶新房價格環比下跌了0.3%，同比下跌1.2%；更能反應市場趨勢的二手房價格同樣為下跌——環比下跌0.2%、同比下跌2.6%。

《每日經濟新聞》記者觀察發現，安慶房價下跌趨勢從一年多前便開始出現，即便是疫情得到有效控制后的強力復蘇，也沒能讓房價實現同比正增長。2020年5月，安慶市新房價格同比跌幅連續5個月逐月放大，雖然從去年10月起跌幅開始減緩，但負增長的情況并未有改觀。

二手房的跌幅更甚新房。記者粗略統計發現，安慶二手房價格月平均同比跌幅達到2%。今年春節后，這一趨勢還有擴大跡象。同時，新房與二手房價格指數與2015年房價相比，逐月走低。

對于記者咨詢的一套掛牌單價11000元、位于迎江區的次新毛坯房，金莉莉介紹：“這批房子就快‘滿2’了，你別看房東掛牌一萬多，其實也不是不能談的。你們只能看到網上的價錢，其實成交價你們不知道的。這附近差不多都是這個均價，房東買來價格也不低哦，7000-8000元。”

“安慶算是一個比較典型的較低能級城市。2017-2018年安慶市場比較好，一方面原因是當時全國推行棚戶區改造，拆遷量比較大釋放了比較多的資金，推升了買房需求；另一方面是當時房企做全國化布局推進的很快，一些品牌房企會下沉到安慶這種類型的地級市市區做布局，也推動了地價的上漲，所以當時地價推漲房價的情況也存在。”

同策研究院高級分析師李霄霄告訴《每日經濟新聞》記者，房價上漲會進一步推動市場剛需、改善的集中入市，所以從全國到城市來看，很多三四線城市在上一輪市場上完成了相當一部分積壓的改善型需求釋放。

“市場發展到今天，面臨的主要問題是棚改退潮，房企資金進一步受限；市場房價不漲甚至下跌，居民買房的需求不再急迫。這些原因共同造成當前部分城市的房價持續下跌。”李霄霄表示。

從上海易居房地產研究院《中國百城房價報告》近5年數據可見，2020年安慶市新建住宅月平均銷售面積10.92萬平方米，與同省的周邊城市（蕪湖市20萬平方米、蚌埠21萬平方米、馬鞍山19.4萬平方米）相比僅有50%水平。

在城鎮化進程中，安慶的經濟與人口增速表現平平。2020年，安慶市全年生產總值2467.7億元，排在安徽省第五位；全年城鎮常住居民人均可支配收入35947元。第七次人口普查結果顯示，安慶市常住人口416.5萬人，排在安徽小第六位，比馬鞍山多100%、比蚌埠多30%、比蕪湖多20%。

從安徽全省占比來看，安慶常住人口占比從10年前的7.52%下降到如今的6.83%。在此背景下，剛性需求能否支撐前些年安慶房地產擴張的規模？

克而瑞研究曾對安慶市場作出判斷：“客戶剛需為主，價格敏感性高；住宅多為高層、小高層，主推面積段為110~130平方米三房，且戶型同質化嚴重。”

土地價格走高，單價地王誕生

一邊是房價持續走低，一邊卻是地價接連創下新高。

4月16日安慶土拍，東部新城及老城區兩宗地塊被十幾家房企爭搶，最終成交總金額高達8.35億元。其中安徽萬興置業有限公司以3.8億元拿下的“慶自然出字〔2021〕015號”地塊，樓面價達7359.19元/平方米，成為新的單價“地王”。

據新安大數據研究院顯示，4月份安慶共成交7宗土地，成交樓面價7740元/平方米，為全省第二貴（僅次于合肥）。

李霄霄指出，“在商品住宅市場之外，土地市場出現局部熱潮也可能發生。背后的原因可能是多方面的。從全國來看一是房企或城市公司面臨生存壓力，不拿項目可能就意味著團隊解散，有些時候是被迫搶地，所以今年兩集中土拍政策出來后，部分房企擔心在核心城市拿不到足夠的地，主動在一些還不錯的低能級城市拿地；二是主動操盤，在一個城市有大量低價土儲，通過拍出低總價、高單價的土地提高整體土儲的估值，也利于營銷，比如安慶這次拍出新地王的房企之前在安慶也有土儲。”

記者注意到，目前安慶市中心位置最好的二手住宅均價為1.1萬元/平方米，大部分住宅價格在7000元/平方米上下。并且目前在鏈家平臺安慶在售的存量二手房達到23793套，按照2020年安慶平均銷售面積10.92萬平方米折算（按100平方米/套），已經是全市整年的銷量之和。

新房二手房銷量不振、土地價格走高之下，安慶的房價又將如何變化？

“對于安慶這樣人口凈流出、產業支撐能力有限的城市來說，市場每年正常釋放的需求本就有限且相對穩定，經歷上一輪集中釋放后市場進入低谷期是正常現象。如果前期市場土地及商品住宅供應過剩，在需求無法支撐的情況下，房價也面臨著持續下跌的壓力，直到市場出清或有新一輪的外部刺激推動需求釋放。”李霄霄表示。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網