每經記者｜王佳飛    每經編輯｜魏文藝    

2月1日，據美國證監會消息，優客工場將于近日完成上市后第一次股票增發，公開募集資金2000萬美元，主要用于輕資產管理的大力拓展和SaaS服務數字化技術的進一步研發等。

優客工場董事長毛大慶日前在接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示，共享辦公和長租公寓等新業態為房地產市場提供了更多可能，建立基于SaaS數字化不動產軟硬件解決平臺將成來未來趨勢。中國房地產市場野蠻生長的時代已經過去，2021年的樓市大概率還是以穩為主。

優客工場董事長毛大慶 圖片來源：受訪者提供

關鍵詞1：行業痛點

近年來，房地產市場有很多新興業態出現，例如共享辦公和長租公寓等，這些新業態為房地產市場提供了更多的可能，但很多并未形成成熟的商業模式。

與此同時，商辦市場目前處于下行空間。仲量聯行數據顯示，所有主要城市商辦地產均在2020年錄得同比下降。其中4個一線城市中，北京、上海和深圳租金降幅均超過7%。以北京為例，截至2020年底，租金創下連續八個季度下跌的紀錄。二線城市的全年租金表現也以下行為主，其中降幅排在前兩位的是武漢和天津，分別7.5%和7.7%。

談及這些業態，毛大慶表示：“如果僅從企業階段性發展角度講，這些新業態共同的行業痛點只有一個，即如何在盈利與規模之間做到平衡。”

“我調研了很多單體面積不大、非連鎖式的小項目，包括長租公寓、共享辦公，大都運營得很好。無論從空間自身的用戶體驗感，還是企業財務狀況上，都可以實現自造血。”

不過毛大慶認為，空間機構一旦將業務拓展成連鎖店模式，就勢必有這樣的痛點出現，這是所有連鎖店型企業都不得不面臨的問題。總部與店面、高流量店面與低流量店面、成熟店面與爬坡期店面……各種維度上的財務斜坡都會出現。

“但是，作為一個企業服務平臺，如果沒有擴張，沒有規模，也不可能成為今天的樣子，這個行業現在有很多種稱謂：共享辦公也好、聯合辦公也好、敏捷辦公也好，都逃不開規模帶來的辦公體驗。規模搭建的線上線下平臺，是工作者分享資源、置換價值、鏈接彼此的基礎，是高效敏捷地獲得工作體驗的基礎。”

“因此，再從企業可持續增長的角度講，盈利不應該、也不會成為行業痛點，如果一個行業內的絕大部分企業都處在盈利痛點的困擾下，那這可能就不是一個行業，而成了一個新經濟時代中試錯的樣本化作業。”

在毛大慶看來，共享辦公真正的行業痛點一定是在形成規模化之后如何迅速高效地打通用戶藩籬，同時找出一個拓張成本公式，最大程度降低拓張的邊際成本。

“我們所有的拓張都是為了規模，一切的規模都是為了搭建更廣闊的平臺；搭建平臺才能有更好的用戶體驗，用戶體驗好了，我們的企業才能好。這是所有成功商業模式的生存邏輯。”毛大慶表示。

關鍵詞2：輕資產戰略

在規模和效率之間，作為聯合辦公空間運營商的優客工場給出的答案是“輕資產戰略”。

2020年，毛大慶宣布優客工場將向輕資產戰略轉型。他表示：“作為一個企業服務平臺，我們尤其對于創業企業的生存狀態及行業趨勢有著高度關注，因此在轉型過程中，重心都在有意向這一群體用戶傾斜，通過線上化及輕量化兩條新商業路徑，更有效地觸達并服務于他們。”

毛大慶表示，輕資產的運行方式可以突破空間業務的局限性，尋求更多空間以外的商業模式。另外還能夠以輸出品牌、空間設計、建造、管理服務為主，提升運營效率，創造規模效應，用以保持強勁的增長力。

“當我們的整體戰略將全面向輕轉向后，開啟更多輕資產項目，連接物業持有方與入駐企業，打通商辦物業上下游鏈條，由此解決樓宇和空間的運營管理和轉型升級痛點。”

值得一提的是，在轉型前，優客工場的商業模式是基于平臺輻射用戶，通過向用戶提供辦公平臺實現運營與增長。

輕資產運營的難點還在于對標準化的把控。毛大慶告訴記者：“優客工場積累了此前數年的標準化經驗。”

去年年中，優客工場聯合其他機構共同發布《優客工場運營標準流程手冊》，涵蓋運營標準化管理、招商管理、運營管理、運營財務管理、社區管理、增值服務管理到客戶及其他項目拓展管理。在完善運營的基礎上還構建了一個為企業提供服務的生態系統，建立客戶服務的流程標準與品質標準。

“利用標準流程提供高效率的輸出，可以為輕資產管理帶來更高效的運營收益。”毛大慶表示，“在轉型后，我們的商業模式本身就是一個平臺，用戶也成為了平臺的一部分，每一個用戶都成為平臺價值的創造者。”

關鍵詞3：數字化服務

共享辦公領域的價值除卻傳統認知中的物理空間外，有著更多的價值潛藏于服務之中等待挖掘，同時和輕資產戰略并行的便是服務賦能的數字化能力。

毛大慶對此有著清晰的認識，他告訴記者：“2023年，中國寫字樓租賃面積將接近5億平方米，行業高天花板之下，依舊存在著這樣幾個難題：數字化程度低、行業標準化程度低、傳統運營管理成本高、資產風險預警機制缺失、客戶數據無法沉淀、不具備增值服務能力。”

“我們看到了市場需求，建立基于SaaS數字化不動產軟硬件解決平臺，構建這樣一個不動產的數字化引擎，具有高效準確的數字化online運營能力，連接IOT智能設備，搭建智能場景，不僅使得大規模連鎖化高效管控成為可能，同時也能為園區、商業樓宇、商業活動場地、長租公寓、停車場等各類不動產進行資產管理增值賦能和軟件+硬件定制化研發部署。”

毛大慶舉個簡單的例子，在SaaS平臺之下，一個手機就能搞定一切。在智慧化辦公社區中，可以在手機APP上直接預定了辦公工位，大大減少了尋找辦公室的時間成本；進門可以通過人臉識別的智能門禁系統，用辦公室藍牙鎖也能最大限度保證公司的安全性能；平時接待客戶可以使用智能訪客系統、會議室線上預約功能，這讓團隊只需要專注于自己的工作，其他的都交給了這個智慧化社區去解決。

記者注意到，優客工場在1月25日宣布，基于中國市場對SaaS服務和IoT解決方案需求的日益增長，對旗下的科技公司希遇科技（為樓宇資產管理提供整體解決方案）進行追加投資，本次投資后優客工場持有希遇科技股權比例由51%增加至53.2%。

談到2021年整體房地產市場的發展，毛大慶認為，“土地政策、城市化進程、貨幣政策都是影響房地產趨勢的重要因素，但根本決定性的政策還是國家的房地產政策。最近我了解到，住建部的座談會上部署的一些工作，從這里可以看出今年房地產趨勢的一些端倪。”

“首先，國家依然在堅持‘房住不炒’的大原則，所以任何拿房地產來刺激經濟的手段在現時已經不適用了；其次，根據這個原則，調控政策不會有大的變動，只存在微調的可能性；第三，在住房保障方面，國家依然會給出一些可操作性很強的政策。也就是說，保障房建設方面，包括共產房、經適房的力度會適度加大。”毛大慶表示，中國房地產市場野蠻生長的時代已經過去，2021年的房地產市場大概率還是以穩為主。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：受訪者提供