每經記者｜王佳飛    每經編輯｜陳夢妤    

2020年末，房地產市場已經從疫情影響中恢復。國家統計局數據表明，1～11月，全國房地產開發投資129492億元，同比增長6.8%；商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%，增速比1～10月提高1.3個百分點。

然而各個區域的市場表現差距顯著，例如11月深圳新建商品房價格同比上漲4.9%，二手房價格同比上漲14.6%；而同月太原、濟南、鄭州等地的新房二手房同比則有不同程度下降。

面對如此市場情形，2021年購房者應如何判斷城市競爭力？應著重了解哪些指標？哪些區域城市的競爭力將顯著提升？近日，《每日經濟新聞》記者專訪了中國指數研究院常務副院長黃瑜。

人口基礎是決定因素

對于城市競爭力的衡量，不同機構認識不同，據黃瑜介紹，中指院是通過量、價兩大維度來研判城市價值及發展潛力的。

黃瑜表示：“市場容量涵蓋8個方面，主要參考城市的人口基礎、經濟實力、產業及創新、財富水平、環境及配套、交通便捷性、規劃和房地產市場規模。市場增值潛能涵蓋4個方面，主要參考城市的房地產供求關系、需求滿足度、房價支撐和市場熱度。”

黃瑜認為，人口基礎是決定房地產開發投資吸引力中市場容量的關鍵因素。人口的聚集是城市競爭力的最直接體現，城市價值與潛力越大，越能吸引大量人口流入，城市競爭力越強，因此，是否能夠吸引更多的人口流入是評價城市競爭力的關鍵要素。

同時，能否提供更多就業崗位，收入能否提升，城市環境是否宜居，交通是否便捷等均是影響人口遷移的重要因素，因此城市的經濟、產業、收入、資源、交通等因素都將通過影響人口流向，影響城市的綜合競爭力。

“近幾年各大城市紛紛出臺的人才政策，降低或取消城市落戶門檻、實施人才住房補貼等，都體現了人口對城市發展的重要性。”黃瑜說。

長三角城市競爭力有所提升

2020年，長三角、珠三角和京津冀城市群的部分城市（蘇州、寧波、南京、石家莊、廊坊等城市）以及中西部部分二線城市市場競爭力有所提升。

黃瑜表示：“如蘇州、南京受益于長三角城市群規劃，規劃潛力提升，蘇州市場熱度（房價及土地溢價率）有所提升。”

近年來，蘇州人口持續凈流入。2019年末全市常住人口1075萬人，較2015年增長13.4萬人，年均增長3.1‰；其中城鎮人口827.7萬人，城鎮化率達77%，較2015年提升2.2個百分點。

據蘇州市統計局總結，蘇州在今年疫情的背景下，適度降低土拍門檻、放寬申領預售條件，部分區域新出地不統一要求封頂銷售、現房銷售，已成交地塊封頂及現房銷售節點可適當提前。這些舉措都促進了蘇州房地產市場的熱度。

“寧波人口基礎（2019年新增常住人口34.0萬人，全國排名第四，比2018年多增加14萬人）提升明顯，市場規模增長，市場熱度有所提升。”黃瑜說。

11月，根據國家統計局數據，寧波二手房價格同比上漲7.9%，位居全國前列，同時新建商品房價格也上漲4.9%。

此外，黃瑜還表示，京津冀城市群內部城市受政策嚴控影響，2017～2018年城市競爭力明顯下降，但經歷幾年深度調整后逐漸恢復，且隨著京津冀協同發展規劃的深入落地實施，交通網絡和相關配套不斷完善，城市群內部部分城市競爭力不斷提升，如石家莊、廊坊、唐山。

核心城市群內的城市競爭力將繼續提升

“中心城市、城市群房地產市場整體發展態勢較好，核心城市群內的城市和中西部中心城市競爭力將繼續提升。”黃瑜認為。

“十四五”規劃建議明確提出，要加快形成“雙循環”新發展格局，強化國家戰略科技力量、推進區域協調發展、推進以人為核心的新型城鎮化，預計未來，人口增長較快、消費潛力大、產業活力強（特別是科創實力強）、交通網絡完善的城市，發展空間也將更大，城市競爭力也將更大。

從人口規模上看，2016～2019年，深圳、廣州、杭州等城市常住人口年均增量超過30萬人，重慶、長沙、成都等中西部城市年均增量亦在20萬人以上，人口增量規模突出。

從產業發展角度，黃瑜認為：“北京、上海、深圳、杭州等核心城市，以及成都、武漢、長沙等城市新經濟500強企業分布較多，科創板企業也較多，產業發展優勢明顯，新經濟的迅速發展將強化城市未來產業及就業優勢，對吸引人口流入形成有力支撐。”

封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝