鎂刻·年報深讀 | 綠地大基建增幅超地產，為何卻成拉低整體利潤“禍首”？

每經記者｜吳若凡    每經編輯｜魏文藝    

“努力在不確定性中，把握住確定的機遇。”綠地對自己2019年的小結，確實而貼切。

這一年，綠地遭遇的“黑天鵝”不少，如從武漢綠地中心停工傳聞，9個區域管理總部、超過一半負責人發生變更等。

雖然在2019年業績發布的第二天，綠地集團董事長、總裁張玉良直面媒體，對這些問題都進行了辟謠，并給出理由。但客觀而言，輿論風起，綠地依然遭遇了現金流、利潤率、區域業務發展等方面的“詰問”。

在這些不確定性中，綠地到底處境如何？是否找到了讓2020年更好的“機遇”？從綠地的2019年度財報中，或能找到更客觀全面的答案。

基建增幅超地產

2019年，綠地的全年營業收入4278億元，同比增長23%；利潤總額306億元，同比增長26%；歸母凈利潤147億元，同比增長30%；凈利潤率為4.8%，歸屬于母公司股東的凈利潤率3.44%；擬每10股派發現金股利4元(含稅)，分紅率33%。

對于綠地的利潤，坊間一直存在爭議。4.8%的凈利潤率，在房地產行業來看，低于TOP50房企均值。不過張玉良一直呼吁，應該將綠地視作綜合產業企業，而非純粹的房企。

從2019年的營收結構看，綠地大基建的營業收入1884.9億元，僅次房地產（1943億元），但同比增幅27.24%已超過房地產。另外，消費板塊收入增幅達到54.80%，綠地的“多產業”的確坐實了。

但大基建和大消費，客觀上是拉低綠地整體利潤水平的“禍首”。2019年綠地的毛利率指標，大基建板塊僅4.31%、消費板塊僅3.48%；而地產板塊的毛利率在27.58%，約處于行業TOP30房企平均水位（均值為27.82%）。

不過，對業界關注的是否會將大基建剝離單獨上市的計劃，綠地回應稱“暫無分拆上市計劃”。

如果用房企的利潤水平審視綠地不算準確，那么可以從ROE（凈資產收益率）進一步判斷企業的運營效益。

2019年綠地的加權平均凈資產收益率19.89%，同比增長16%。當年利潤中，非經常性損益大幅增長，由3.6億元增加至20.5億元，主要來源于投資收益。但即使扣除非經營性損益，綠地扣非后的加權平均凈資產收益率在17.13%，保持了連續三年的增長。

至2019年，綠地總資產達到11457億元（同比增長11%），在“萬億”的基礎上，能夠保持營收、利潤、ROE持續增長，也的確不易。

資金壓力仍不小

綠地另一個受到爭議的指標是資金狀況。

2019年綠地控股的貨幣資金889億元，同比增長10%。和同段位的企業（龍湖同期現金609.5億元、中海手持現金954億元）相比，綠地的表現雖然不及行業頭部房企（碧桂園、萬科、恒大、融創等），但也算保得住同檔位置。

此外，2019年，綠地還有3811億元預收款項，同比增長13%。

在今日（4月29日）綠地舉行的網上業績說明會上，綠地董秘王曉東介紹，2019年綠地整體回款率在90%左右，有所提升；2019年末經營性現金流量凈額193億元，連續15個季度單季度為正。

數據層面，綠地表現出的總體資金現狀、獲取（經營）現金的能力并未滑落。王曉東表示，“客觀而言，我們是上升的狀態，而不是承壓的狀態。”

或許，企業的債務情況能更準確體現金流的松緊程度。

2019年，綠地全年有息負債余額2937億元；資產負債率88.53%，扣除預收賬款后為82.81%，分別下降0.96和1.59個百分點；一年內到期非流動負債868.8億元，占所有流動負債的10.37%；流動負債和非流動負債比例為1:1.22，短期負債壓力不大。

值得注意的是，綠地的整體平均融資成本僅5.6%，相較大多數民企有優勢。

據了解，2019年綠地的融資途徑中，主要依然是銀企合作，另發行了供應鏈ABS金額11.56億元，發行27.2億美元債。今年一季度獲取了融資新渠道（疫情貸款授信19億元），凈增融資為126億元，籌資活動產生現金流量凈額56億元，基本能保證自融自還。

但不能忽視的是，綠地的投資量一直很大，2019年累計獲取108個項目，權益土地款達到831億元。綠地需要更大體量的資金，保證新舊項目正常開展，2020年籌資和盤活資金的壓力依然不小。

“未來我們主要通過提高盈利水平，改善現金流狀況，優化資產負債結構，來確保資金鏈安全。”王曉東表示。

另外，對于業內關注的綠地持有40%股權協信遠創股權是否產生虧損，綠地財務部副總經理吳正奎稱，協信引進了新的戰略投資者，經營正常。目前，綠地控股投資協信遠創未發生虧損。

今年要穩中有進

面對第三個輿論焦點——區域業務發展能力。張玉良曾回應，行業分化嚴重、壓力很大，市場環境每一年變化都很大，企業在這樣的環境下要發展，需要根據情況采取措施，如果改善制度不行就要換人，這是正常的。

據介紹，2019年綠地已有8個區域事業部業績超200億元，8個區域事業部業績超100億元。

而對于2020年，張玉良表示，各區域事業部的預算還在制定，整體是穩中有增，長三角、珠三角、西北、江浙、山東等區域公司都是重點，東北區域在幾個重大項目的支撐下，大概能實現50%的增長。

實際上，在綠地看來，“在不確定性中，把握住確定的機遇”也是2020年的命題。因而今年綠地內部并沒有給出明確的“定量目標”，但卻要求“穩中有進”——規模要穩，質量要進。

如何做到？綠地表示，提高房地產主業系統運營能力，提升大基建產業的資本實力、科技水平、管控能級及增強核心競爭力，推動各產業雙向賦能、協同發展。”簡而言之，是要能夠“化危為機”。

此外，近日住建部和國家發改委聯合發布了《關于進一步加強城市與建筑風貌管理的通知》，嚴格限制各地盲目規劃建設超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑。這對于“領跑中國超高層建筑領域”的綠地而言或許并非好消息。

值得一提的是，截至4月29日收盤，綠地控股股價報5.59元，漲幅為1.82%。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網