每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜陳夢妤    

“彩生活的價值是被低估的。”在很多次年度業績發布會上，彩生活董事會主席兼執行董事潘軍都會說到這句話。

資本市場是用腳投票的。即使是在管面積最大的物業管理及小區服務運營商，彩生活的股價常年徘徊在港股物業股中后位，“物業第一股”、“O2O戰略”的故事已經過時了。

2019年，物業管理公司錄得了最佳業績，但彩生活的業績增長卻放緩顯著。報告期內，彩生活全年共錄得收益38.45億元（人民幣，下同），歸屬于控股股東的凈利潤為4.9億元，分別同比增長6.4%和2.8%。

而去年同期，這兩項數據的增長幅度分別是121.9%、51.3%。

與此同時，彩生活此前最為重視的增值服務收入還出現了負增長，增值服務毛利率也同比減少3.1個百分點至92.6%。

2017年度，彩生活增值服務的利潤貢獻一度到達42.9%高位，接近物業管理服務的貢獻，但此后就開始逐年遞減，2018年和2019年分別是33.6%、31.3%。與此同時，物業管理服務的利潤貢獻逐步增多，從2017年到2019年分別為47.08%、57.57%、62.17%。

這一次，彩生活終于直面了問題。其實，前任CEO唐學斌去年的離任已是一個信號——彩生活暫時放棄了“互聯網+增值服務”的幻想，將重新回歸線下業務。

在3月31日的業績發布會上，潘軍坦言，彩生活過往在互聯網方面投入了比較多的精力，唐總為增值服務及互聯網平臺落地做了很多有效的實踐。但彩生活在線下組織方面，出現了區域不平衡、團隊不平衡等現象，公司也想將開元國際、萬象美和彩生活社區進行有效整合。

在這一要求下，負責管理開元國際、彩生活高端服務平臺主要推動者的黃瑋無疑是新任CEO最合適的人選。

這是彩生活反思的結果。新上任的彩生活執行董事，同時也是花樣年首席財務官的陳新禹指出，彩生活管理層對過去幾年的發展策略做了反思和回顧，“互聯網的專業性和投入性，我們還是有些認識不足……我們強調互聯網戰略的時候，可能對基礎物業的重視和強化管理有所不足。”

在物業管理行業最為重要的人員配置上，彩生活距離行業平均還有一定的差距。截至2019年12月31日，彩生活百萬平米勞動用工數僅為148人，還出現了同比微跌，而行業平均的百萬平米勞動用工數為228人。

此前，彩生活希望通過不斷優化線上平臺來降低密集勞動力的依賴，降低服務成本，但卻降低了業主的滿意度。

一直以來，彩生活對“互聯網+”的長期、持續性的大規模投入，客觀來說擠壓了基礎物業的利潤，導致基礎物業的品質不能得到有效的保障和提升，這就引起了客戶滿意度的下降和物業費收繳率的下降。“我們對基礎物業這些保盤的重視程度都不夠，甚至到丟盤的時候都沒有一些強有力的措施。”陳新禹說。

另外，彩生活過去在投資端上也出現了一些重資產業務，如彩之家（社區租房）、彩車位（車位營銷）。這對彩生活整體的流動性、負債均有所影響，也讓市場產生了更多顧慮和擔憂。

這些問題彩生活從去年開始已經在著手解決，并由潘軍親自掛帥。一方面，去掉重資產業務，回顧物業輕資產本性；另一方面，一些并不熟悉的業務如商管板塊，請專業人士負責，再不行就及時止損退出。

“我們的股價是被市場嚴重低估的。”陳新禹坦言，說出這句話其實心里并不舒服，但彩生活經過2019年的調整，重新回到了更務實、更回歸物業（本質）的戰略，“在未來不長的時間內，大家可以看見彩生活會有一個很大的變化，市值股價應該也會有一個讓市場、讓我們自己滿意的表現。”

截至2019年12月31日，彩生活的平臺服務面積達到12.11億平方米。其中，合約管理總建筑面積為5.62億平方米，合作及同盟的總建筑面積6.49億平方米。

潘軍分析認為，截至2019年底，除了百強物業公司控制的面積之外，至少還有130億平方米（的市場空間），潘軍及其新一屆管理層最需要做的就是思考如何來整合這部分市場，“我們將用我們的優勢來進一步拓展市場份額，我們還有7億平方米小股操盤面積，這些還沒有進入我們的并表面積。”

但根據彩生活2019年的表現，其平臺服務面積的增長、合約管理面積增長均出現了大幅放緩，分別為7.88%、1.5%。而2018年同期，這兩項數據的增長幅度分別是24.67%、27%。

有一個好的母公司是多數物業公司被資本市場高估值的主要因素，相較于第三方的收并購，母公司項目的直接托管來得更為直接和安心。

同為在管面積過億級的雅生活、碧桂園服務，2019年度合約管理面積的增長均超過了30%。其中，碧桂園服務的合同管理面積已經達到6.85億平方米，收費管理面積約為2.76億平方米。

彩生活7億平方米小股操盤面積成色幾何還尚未可知。

整體來看，彩生活未來將強調三個方面：提升業主對彩生活的滿意度、強有力地拓展物業費收繳率、提高物業服務質量。

彩生活CEO黃瑋此前在接受《每日經濟新聞》記者專訪時還表示，彩生活目前的在管項目主要是靠市場競爭得來的，所以項目的物業費單價都比較低。如果彩生活本次在這類項目中，物業管理服務做得非常到位的話，讓業主認可其價值，就可能會提升物業費的收繳率和上漲空間。

目前，彩生活旗下物業費在8毛錢（每月每平方米）的社區還有150個，這當中只有超過一半以上的社區盈利。

這一次，彩生活的決心很大。

對于線下業務的看重，彩生活已經體現在最新的定位中。2019年年報，彩生活已經從2018年單純的“社區服務平臺”變成“物業管理及小區服務運營商”；從“專注于通過互聯網，搭建線下及線上服務平臺”變成“專注于以物業管理服務為基礎，利用互聯網技術，搭建線下及在線服務平臺”。

封面圖片來源：視覺中國