每經記者｜王佳飛    每經編輯｜陳夢妤    

“最近新聞都在說北京的房租降了，但我真沒聽說有誰房租降了。就算降了，那也可能是整體下降，我覺得自己是‘被平均’了。”家住北京市石景山區的小趙對此深表疑惑，“房租下降的數據靠譜嗎？”

我愛我家半年報數據顯示，2019年上半年，北京住房租賃交易量環比2018年下半年下降4.95%，同比2018年上半年下降1.88%，為近10年首降。

每年六七月的畢業季向來是北京租賃市場的高峰期，房租都會有不同程度上漲，但今年以來，盡管主城區平均租金仍有上漲，但市場對房租上漲預期的改變也成為了既定事實。

“我們上學時住的宿舍，每年1000多元住宿費，可能是全北京最便宜的房子了。”今年研究生畢業的小田告訴《每日經濟新聞》記者：“現在我一個月花兩千多跟別人合租，住的還是五環外。不過這個價格我也能接受，沒有想象中那么可怕。”

房租上漲預期生變

2018年那波“北京房租暴漲”之時，中原地產首席分析師張大偉曾表示：“目前在租賃市場的業務很大部分都是通過中介公司低價囤房，包裝高價出租，賺的是租金上漲的差價。這種情況下，部分中介公司動輒發布區域市場環比價格上漲10%的數據，對于市場來說，制造上漲預期。”

但一年之后，市場上漲預期生變。

根據我愛我家研究院的分析，2017年之前，北京一直有大量外來人口流入，旺盛的租房需求支撐了住房租賃市場的持續火熱，支撐了租金的不斷上漲。但2016年開始，北京的人口形勢發生變化，常住外來人口自2016年開始下降，2016～2018年依次減少15.1萬人、13.2萬人、29.7萬人；常住人口則自2017年開始下降，2017年、2018年分別減少2.2萬人、16.5萬人。

“隨著北京外來人口的減少，北京的住房租賃需求不再會一直增長，住房租賃交易量也不再會一直上升，今年上半年租賃交易量的下滑雖說不是必然，但也在情理之中。”我愛我家營銷與品牌中心總監劉波表示。

與此同時，北京也加大力度治理“隔斷房”。

7月7日，北京市房地產中介行業協會發出倡議書，倡議不壟斷房源、不哄抬租金、規范租金貸、抵制群租、依法進行租賃備案等；7月8日，北京市住建委發布3個合同示范文本，將禁止隔斷房提升至法律層面。

有媒體將此解讀為“如果沒有隔斷，只能整租，到時候租客租房成本會更高”，但張大偉認為，不打隔斷租金更高，這很可能是一種錯覺。“與市場預期的相反，在強監管下，原本靠賺取房租差價牟利的機構或許會轉而通過擴展房源等其他方式賺取收益。”

記者就此咨詢了某中介機構工作人員，對方表示“尚未接到總部通知”，并稱“不影響現狀，除非鄰居舉報，去年底已經整治過一次”。

小趙告訴《每日經濟新聞》記者，他租住的品牌公寓中有一間隔斷，在去年底被拆除。“隔斷間拆除后，整個屋子亮堂了不少，本以為中介機構會在風頭過后再將隔斷打上，但到現在也沒有。不過，房屋租金也沒有因為隔斷拆除而上漲太多，今年續租時每月比去年有隔斷時多了100余元。”

主城區平均租金仍有上漲

雖然交易量下行，但今年上半年北京住房租賃整租市場的單位租金仍登上了90元/平方米·月，套均租金登上了6000元/套·月，主城區房租金仍然保持上升趨勢。

據我愛我家數據，北京租賃交易量較多的10個區域中，西城區以119.37元/平方米·月的整租平均租金領跑，東城區、海淀區分列二、三位，平均租金同樣超過110元/平方米·月，朝陽區排名第四，平均租金101.08元/平方米·月。其他各區租金與前四位差距較大，平均租金基本在80元/平方米·月以下。

同比2018年上半年，10個區整租平均租金全部上漲，其中西城區、順義區、海淀區漲幅最大，漲幅分別為12.52%、11.30%、10.03%，漲幅最小的是通州1.06%。西城區在教育資源、區位優勢等因素的影響下仍然牢牢占據北京住房租賃市場的高地。

上半年的整租交易中，一居室、兩居室、三居室、四居及以上的交易占比依次為38.04%、50.03%、11.40%和0.53%，一居室、兩居室、三居室、四居及以上的套均租金依次為5112元/套·月、6222元/套·月、8300元/套·月和10630元/套·月。

僅以一居室為例，記者留意到，截至7月13日，據安居客，租金均價為4560元/月，較上月微漲0.18%，而東城區個別區域的環比漲幅已達10%。

具體來看，朝陽區租金均價5629元/月，較上月增長0.72%；海淀區5579元/月，較上月增長0.15%；東城區6154元/月，較上月增長1.81%；西城區5908元/月，較上月增長1.99%。城六區中僅豐臺區和石景山區一居室租金環比出現下降，降幅分別是0.18%和1.12%。

其中，租金最高的東城區，史家胡同小區由于手握優質教育資源（史家胡同小學），7月一居室租金均價已經達到8700元/月，環比漲幅達9.9%；東城十三條社區目前沒有在售二手房，租房房源數為22套，最便宜的15平方米老破小單間租金是2600元/月，整個小區的一居室租金均價在3977元/月，較上月增長近10%。

我愛我家研究院分析指出，6、7月大學生畢業形成的夏季租賃旺季依然是北京住房租賃市場最熱的時刻，市場交易在旺季明顯高于其它月份。因此，7月北京租賃市場的量價還將上行，8月后市場將進入淡季，量價轉向下行。

“北京的租金多年來始終保持持續上漲趨勢，目前仍未中止。”我愛我家研究院表示。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網