每經記者｜陳夢妤    每經編輯｜魏文藝    

今年春節后，部分城市的房地產市場出現一波“小陽春”行情：商品住宅成交放量，房價快速上漲，房企拿地熱情高漲……因為市場過熱，4月至6份，丹東、蘇州、西安等城市先后出臺政策，“加碼”樓市調控，為樓市的“虛火”降溫。

2019年行將過半，接下來的樓市將走出何種行情？

為此，《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）鎂刻圓桌會本期推出主題對話：下半年樓市走勢研判。世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨認為，因城施策、根據市場情況及時調整調控力度和方向將在下半年延續。

世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨 圖片來源：本人提供

開發投資指標會逐步回落

NBD：在即將過去的2019年上半年，樓市出現諸多關鍵詞，如“小陽春”“土拍熱”“白菜價” “止跌令”“預警房價”“調控加碼”等。對于上半年的房地產市場，您是如何評價的？

謝晨：信貸適度寬松推動住宅市場整體有所回暖，前5月住宅開發投資增速是16.3%，銷售面積同比持平，待售庫存面積下降15%。但高低線城市間的差異化加劇，一線城市天價地塊和四線城市白菜價住宅共存。政策面上，房住不炒、因城施策仍是主旋律。

NBD：今年春節后過，不少城市的房地產市場迎來“小陽春”行情，隨著這些城市樓市升溫和房價上漲，住建部在4月和5月向佛山、蘇州、大連、南寧等10城市發出房價預警。此后，丹東、蘇州、西安等地紛紛出臺政策，加碼樓市調控。這是否預示著，在因城施策的調控思路下，房地產市場正在進入新一輪調整周期？

謝晨：住宅市場仍然處在2017年以來的增速放緩周期內，盡管過去幾個月部分開發投資指標出現了一些反彈。但土地購置指標、銷售指標的走勢，以及5月以來銀保監會、證監會、住建部等對樓市調控又有收緊跡象，預計開發投資指標會逐步回落。

房企應強化自身現金流狀況

NBD：今年春節后，房企融資通道曾一度放松。但5月17日，銀保監會發布通知，劍指違規資金變相用于拿地和購房。今年5月40家典型上市房企融資金額環比降幅達到52.07%，創2019年以來新低。資金是房企發展的命脈，在行業集中度加劇的背景下，房企應如何應對“融資難”問題？

謝晨：建議開發商從拓寬融資渠道、加快銷售回流、合理控制土地購置規模等方面著手強化自身現金流狀況。

由于債務到期高峰的到來，2019～2021年間開發商將持續面臨不小的融資壓力。根據世邦魏理仕的報告，2019～2021年間，上市房企境內外到期債券約1150億美元。開發商在發行新的公司債券的同時，可以考慮與更多的機構投資者展開股權和債權方面的投資合作。我們的2019年投資者意向調查顯示，2019年中國投資者對于房地產債的投資意向大幅上升至31%。

市場過熱城市調控升級概率大

NBD：今年上半年，一二線城市土地市場出現熱度回升，尤其是3月份以來，熱點城市土地溢價率普遍在20%以上，有的城市甚至高達100%以上。而此后的5月份，蘇州、合肥等城市已出臺土地調控政策。作為房企規?；l展過程最倚重的土地，在下半年，一二線城市的土地市場是否還會延續上半年的火線？棚改力度減弱的三四線城市，房企是否還有機會？

謝晨：重點城市群建設的不斷推進以及大城市落戶門檻降低，意味著一二線城市在中長期內仍將保持強勁的住宅需求。對于三四線城市的投資更具選擇性，建議優先關注主要城市群核心城市輻射圈內的三四線城市。

NBD：今年4月19日，中央政治局召開會議指出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”。那么，在即將到來的下半年，政策“加碼”的城市還會繼續增加嗎？您認為下半年樓市發展將呈現何種趨勢？

謝晨：樓市調控的核心目標依舊是房住不炒，保持樓市平穩健康發展。因此，因城施策、根據市場情況及時調整調控力度和方向將在下半年延續。市場過熱的城市調控升級概率較大，但高低線城市間的兩級分化繼續。