每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

《每日經濟新聞》獨家獲悉，上海首宗集體租賃住房土地試點入市地塊——松江區泗涇鎮SJSB0001單元07-09號，已在5月10日取得施工許可證，即將正式開工建設，2021年正式對外營業。

該地塊位于松江區泗涇鎮，土地面積21022.2平方米，其中建設用地20166.7平方米，出讓年限70年。2018年10月，華潤置地全資子公司有巢住房租賃（深圳）有限公司（下稱有巢公寓）以約1.25億元競得該地塊。

記者在項目現場看到，目前土地四周已搭建起施工圍墻，建設規劃許可證及規劃方案也進行了公示。

與普通租賃用地不同的是，該地塊出讓人為“上海松江區泗涇經濟聯合社”，而非土地管理部門。競得人在與出讓人簽署出讓合同外，還須與出讓人一起，與松江區規劃和土地管理局簽署“上海市農村集體建設用地使用權開發建設與利用監管協議”，按照監管要求對地塊進行開發、運營、管理。

對上海這樣土地新增邊界受限的超大型城市而言，集體土地入市一方面能夠增加城市土地供應，緩解土地“負增長”的緊張局面；另一方面，集體土地上的租賃用房豐富了住房供應結構、為周邊產業發展提供了生活配套、吸引產業集聚，更有利于城鄉經濟一體化發展。

圖片來源：企業供圖

最現實的“難度”：各環節待“跑通”

“全國范圍內，農村集體土地入市在政策層面已有，但具體流程和落地實施還存在較大難度。”同策咨詢研究中心總監張宏偉指出。

他所指的難度，需要在落地實施中不斷破解，“試點”的意義或許就在于此。

事實上，SJSB0001單元07-09號地也遇到了不少現實問題。

例如，現行住宅建筑規范部分規定，對于租賃住房而言并不適用，但如果不按照規范進行規劃設計，就無法獲批開工；如果嚴格按照現行規范，就又變成了“房產開發”。

這就是最現實的“難度”。

SJSB0001單元07-09號土地的運營方——有巢公寓華東負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時坦言：“拿地之后，的確花了兩三個月時間召開專家評審會、跟各級政府和主管部門共同協商一些建筑規范的適配性問題。”

她以車位配比為例，租房的有車族沒有那么多，如果按照住宅的車位配比，對項目而言就意味著額外的成本，并且也不是住客的剛性需求。增加這些成本，最后還是會反饋到租客的資金上，與租賃住房的初衷相違背。

類似問題還有許多，所幸在政府與企業的共同努力推進下，該項目已經基本解決了規范調整和適配問題。

作為上海首個集體土地試點租賃房項目，這僅僅是一家企業與政府共同嘗試打通了各個環節，但其中獲得的經驗、發現的問題，以及租賃住宅在政策適配方面的每一項改善，都可能為整個行業帶來可參照的依據。

市場化考驗：資金壓力依舊

“土地成本再低，對企業而言資金壓力始終是大的。”上海中原地產市場分析師盧文曦也認為，“租賃用房回收資本的方式是租金，整個周期可能要幾十年。相對出租，銷售是滾動性的，一般拿地后一年就可以開賣，這時候就陸續回籠資金。”

上述負責人告訴《每日經濟新聞》記者，“華潤有巢的戰略是從開發效率和產品細節入手，以央企速度經受市場化考驗。由于項目租金不能太高，我們在功能完善的前提下，把戶型相對做得更精簡，摳產品的一些細節，使整個產品的產出率高一些。目前市場上租賃用地真正開工的其實并不多。”

上海住房發展“三個期”：集體土地建租賃房落地

“當前上海住房發展處于‘三個期’，即房地產市場調控的關鍵期、居住矛盾的轉化期、租賃住房體系的構建期。要打造符合超大城市人口和居住特點的住房租賃體系，改變以往售賣一條腿長，租賃一條腿短的局面。”上海市房屋管理局局長胡廣杰在2019年4月份一場民生訪談中說。

事實上，上海在集體土地試點租賃住房方面早有探索。

2009年8月，上海市曾出臺《關于單位租賃房建設和使用管理的試行意見》（下稱《試行意見》），明確了在符合城鄉規劃和土地利用規劃、建設用地總量不增加的前提下，鎮、村集體經濟組織可以利用閑置的鎮、村企業用地或廢棄的其他集體建設用地，建設限定供應的市場化租賃宿舍。

但由于部分地方在集體建設用地上變相建設小產權房，國土部、住建部兩次下發通知，叫停了包括上海在內的農村集體建設用地建設租賃住房。

直至2015年，松江區成為全國33個農村集體經營性建設用地入市試點區域之一。2017年8月29日，國土部和住建部在聯合印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，選取包括北京、上海在內的13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。2018年10月22日，上海以公開掛牌方式出讓了首宗農村集體建設用地使用權建設租賃住房。

“集體建設用地入市，體現了集體建設用地和國有建設用地同權的概念，這有助于釋放集體建設用地的土地資源價值，也利好此類土地后續更好的供應和開發。對于地方政府來說，通過此類試點，未來供地規模有所增加，同時也防范很多土地征收過程中的各類問題。通過類似入市的概念，使得征收流程減少，也使得村集體經濟組織開發此類土地更有渠道和動力，周邊項目開發具有更大的潛力。”易居地產研究院智庫總監嚴躍進認為。

（封面圖片來源：攝圖網 鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）