每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜陳夢妤    

轉型三年，未達預期，凈利首降。

一直試圖以新業務替代住宅開發主業的香江控股（600162.SH），2018年營收和凈利均出現下滑，其中凈利潤降幅達到52%，為三年最低值。

香江控股董事會秘書王晶在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，公司整體經營是比較穩健的，核心任務是保持基礎業務——房地產、商貿流通業務的穩健和發展，在此基礎上再發展新業務。

凈利潤下降52%

據年報，香江控股去年營收實現41.35億元，同比下降12.21%，且位于自2014年度以來的低位；凈利潤同比下滑52%至4.07億元，歸母凈利潤下滑38.93%至5.09億元。

香江控股表示，2018年公司營業收入的下降和財務費用的增加導致凈利潤出現下降，營收的下降又主要是房地產結轉收入差異導致。

聯合信用評級有限公司在2018年9月的報告中指出，從2015年到2017年，香江控股的結轉面積波動較大。2016年結轉面積同比增長41.56%，但2017年這一數據又同比減少45.90%，都主要是受商貿流通項目結轉增加、減少的影響。

具體來看，香江控股2018年商品房、商鋪及寫字樓銷售收入同比下滑11.85%，占總營收的56%；商貿流通運營收入同比下滑25.24%，占總營收的33%。

王晶對此表示，商貿流通運營收入下降主要是商鋪等結轉收入減少，也是由于受到宏觀經濟、政策的影響。公司現在也在強調回款，第一季度的回款數額已有明顯增長。

協縱策略管理集團創始人黃立沖也對《每日經濟新聞》記者，商貿流通物業近幾年表現欠佳，確實是受到宏觀經濟變化的影響。

另外，香江控股2018年的凈利潤降幅大于歸母凈利潤降幅，主要原因是合資公司（又稱合營公司）的經營虧損，歸屬于少數股東凈利潤虧損1.02億元。

不過，香江控股2018年度的合營公司只有兩家，湖南香江紅星美凱龍商業地產開發有限公司和英德市東方廣場房地產開發有限公司（下稱英德東方廣場），出現虧損的是后者。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，香江控股已于2018年7月轉讓持有英德東方廣場的全部股權。英德東方廣場首次出現是在香江控股2017年半年報中，彼時其身份是香江控股應收賬款期末余額前五名，期末余額為3000萬元。而在2017年年報中，英德東方廣場就已成為香江控股的聯營企業，股權占比51%。

商貿業務占比下滑

記者了解到，在2015底重組轉型時期，香江控股的目標是將主營業務從以住宅類房地產開發銷售業務為主，商貿物流地產開發銷售業務為輔，逐步向商貿物流地產開發銷售與運營為主轉型。但如今這幾大業務已經比肩。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析表示，企業做過住宅開發后再去做別的業務就會發現，前者盈利空間大，資金回籠也快。企業一直在嘗試將商貿流通作為一個有相對優勢的業務，但可能還是會面臨一些壓力。

其實，從香江控股商貿流通運營業務的收入貢獻也可以看出變化。

從2016年度到2018年度，其商貿流通運營業務收入占總收入的比重分別為55.8%、40%和33%，呈逐年下降趨勢。

2018年，香江控股實現房地產簽約銷售面積約35.24萬平方米、簽約銷售金額約32.53億元，同比均有微漲。其中，商貿物流基地商品房共計實現簽約銷售面積約0.68萬平方米、簽約銷售金額約1.10億元，同比分別下降84.2%、77.7%億元；住宅銷售面積和銷售金額同比均有所增長。

對此，王晶表示，公司一直將商貿流通運營作為業務板塊之一來發展，“沒有說不跟房地產并重，或者一定要做到怎么樣”。

募投項目三年未達預期

除了轉型重組，香江控股還募投了多個項目，其中值得關注的是長沙高嶺國際商貿城和南沙香江國際金融中心。

根據計劃，長沙高嶺國際商貿城預計從2016年到2018年共投入13.8億元，整體投資收益率為41.24%，出售部分總銷售收入可以達到27.2億元，出租部分每年租金凈流入可以達到5224萬元；南沙香江國際金融中心預計從2016年到2017年共投入2.7億元，辦公樓、商業每年租金凈流入分別可以達到4594萬元、1038萬元。

但根據西南證券報告，長沙高嶺商貿城建設項目已竣工驗收但尚未全部出租，2018年出租商鋪寫字樓實現凈虧損2319萬元，項目竣工后累計實現凈虧損2319萬元，相應工程款項尚未結算完畢。

長沙高嶺商貿城建設項目包括A1-1和A1-2地塊。其中，截至2018年12月31日，A1-2地塊已竣工驗收但尚未全部實現銷售，累計已售商鋪實現凈利潤2580萬元，而A1-1地塊處于臨建狀態，尚未開工。

王晶表示，因為長沙項目的區位十分優越，募投時規劃的資金量也比較大，剩余地塊部分不能貿然去規劃，要想好了再把這個項目深入下去。“我們希望這個項目整體沒有虧錢，還是一個比較穩健的狀態。”

南沙香江國際金融中心項目已竣工驗收但尚未全部實現銷售或出租，2018年出售及出租商鋪寫字樓實現凈虧損人民幣8059萬元，累計出售及出租商鋪寫字樓實現凈虧損人民幣7936萬元，相應工程款項亦尚未結算完畢。

“南沙這個項目已入駐了幾十家企業，寫字樓已經訂了八九成，但每一家談得都不一樣。”王晶說，“現在關鍵是把這個項目的租金收入和客流做起來。”

（封面圖片來源：攝圖網 鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）