深圳高房價溢出效應放緩 “世界工廠”東莞樓市下行

每經記者｜董青枝    每經編輯｜林菁晶    

“首付10萬。”近日，在深圳工作的小葉在中介陪同下前往東莞塘廈等臨深片區看了幾次房，他坦言，完全是因為首付低才考慮的，按正常的首付，現在的自己根本買不起。

近年來，臨深樓市在深圳需求持續外溢的帶動下，成為眾多深圳客的關注熱點，尤其是在2015~2016年深莞樓市蓬勃發展時期，就是極為搶眼的存在，甚至于一度被媒體、行業研究人員拿來作為“雙城生活可行性”研究的樣板。

但如今在深圳樓市低迷的形勢下，臨深樓市受影響較大。素有“世界工廠”之稱的東莞就是其一，市場進入深度盤整階段，“低首付”、“首付貸”等現象在近期頻頻出現。

“低首付”“首付貸”等現象再現2018年深圳購房客占比達41.5%

2017年全國樓市調控升級，東莞也不例外。

從2017年4月11日起，外地戶籍首套房需1年社保限2套需2年后方可轉讓；非本市戶籍若有全日制本科以上學歷或初級以上職稱的，在前2年內若能逐月連續繳納半年以上社保，則可購買首套房。

但近日，記者以購房者身份實探東莞塘廈、黃江等臨深片區獲悉，該片區多個樓盤面對外地購房者，都可采用客戶先購房，同時開始繳納社保的購買方式，當具備購房資格后，再排隊進行網簽、申請銀行按揭。

多名中介人員表示，在東莞臨深片區基本都可采用上述購買方式，不過往東莞腹地，樓盤客戶多是東莞當地人，就必須要有購房資格才可購買。

多個樓盤銷售強調稱，限購政策是要嚴格遵守的，必須繳納社保，具備購房資格后才能網簽。“不過現在購買可以說是用今年的錢買明年的房子，還是很劃算的。”

每經記者 董青枝 攝

除了購房資格外，尤為值得一提的是，“分期首付”、“首付貸”等現象頻現東莞樓盤。

以塘廈一住宅樓盤為例，其采用了正常首付三成以及分期付首付的方式，付款方式不同，優惠力度也不同。

據該樓盤銷售介紹稱，如果采用正常首付三成，簽約7天內還可享受98折優惠；若采用分期付首付，簽約7天內支付5%，一個月支付5%，半年內支付剩余的20%首付，可享受一個99折，零利息。

該名銷售解釋稱，分期付首付是為了解決客戶的首付壓力推出的方案，也是企業為了回籠資金。“此外，深圳客也需要時間來繳納社保，才具備網簽資格，所以這半年其實就不用供房，只需要繳納社保和支付首付款。”

此類情況并非個案，塘廈一公寓樓盤更是推出了“首付貸”。首付一部分，剩下的首付可根據個人資質申請開發商合作的第三方貸款，可采用信用貸款或者房產抵押貸。樓盤銷售表示，貸款額度也因個人情況而定，該類貸款方式不影響銀行按揭，不上征信。值得一提的是，此類貸款需要一次性支付貸款公司3個點的手續費。

那么，分期付首付是否有風險呢？

戴德梁行華南及華西區研究部高級董事張曉端告訴“鎂刻地產”記者，其實分期付首付是市場低迷情況下，開發商為了吸引客戶采取的手段。嚴格來說都是打擦邊球，不管是對購房者還是房企都是有風險的。

比如，首付分期半年，對購房者而言，是否能在半年內交夠首付，萬一屆時征信不通過或者這半年內開發商出了意外，畢竟沒有網簽就不算成功購房；對于房企來說，萬一出現客戶征信不通過，那就代表房源并沒有真的交易成功。

記者在實際走訪中發現，深圳樓市的低迷，對臨深市場受影響較大。

高速路口有多名中介人員在派發樓盤宣傳頁，業內人士稱“這多是在市場下行時，一些小中介公司拉客的一種方式。”此外，在幾個樓盤營銷中心，記者看到前來看房的最多僅有五六批客戶，并未見到現場簽約的。

根據樂有家研究中心數據顯示，東莞2018年購房者占比最多的還是剛需購房，占到74%，與2017年相比上升約7個百分點，改善型需求的則有所下降，僅占到18%。同時，東莞本土購房者在2018年依舊是大戶，占比達55.5%，相較于去年有所下跌，深圳購房客占比達41.5%，與去年相比上漲4.7個百分點，莞深兩地購房客占比差距縮小。

連續3個月供應量超55萬平方米 東莞樓市進入深度盤整階段

2018年的東莞樓市整體表現不算太搶眼，受到新房嚴查社保、備案價限價、二手房三價合一等系列政策影響，樓市相對比較平淡。

樂有家研究中心數據顯示，東莞一手住宅供銷連續3年下降，2018年東莞整體供應量不算太高，年度供應面積僅為499萬平方米，相較于2017年環比下降27.6%。其中前1~9月（除6月外）月供應量基本都維持在50萬平方米以下，10月份開始開發商去庫存供應量開始加大，連續3個月供應量都在55萬平方米以上。

2018年東莞銷售面積521萬平方米，環比2017年下降7.6%，銷售方面年底隨著供應面積加大，銷售面積也一路上漲，其中12月表現尤為突出，合計銷售83.99萬平方米，遙遙領先。

截止2018年12月31日，東莞住宅存量面積約490萬平方米，庫存有所下跌。以近6個月的消化速度計算，目前東莞庫存面積的消化周期為10.09個月，整體庫存壓力不算太大。

樂有家研究中心分析稱，2018年東莞限購限售政策不變，再加上新房嚴查社保、嚴控備案價，東莞2018一手住宅成交量再度遇冷，合計網簽45341套，環比2017年下跌10.3%。

雖然成交量有所下跌，但是東莞房價一直都保持穩定上漲的態勢，五年時間東莞房價上漲89.8%。不過2018年環比2017年上漲5.1%，上漲幅度有所放緩。

值得一提的是，東莞東南臨深片區近兩年受供應量低下及房價高企影響，無論是成交量還是成交價都不算太高，2018年房價第一的位置更是一舉被濱海片區奪得，屈居第二。

與此同時，東莞樓市表現平淡，并不影響開發商在東莞拿地的熱情。

據樂有家統計，2018年東莞全市商住用地合計供應35宗，成交26宗，3宗流拍，5宗終止出讓，一宗中止；成交金額245億，環比上漲36.6%；成交建筑面積約240萬平方米，環比上漲30.4%，平均樓面地價10227元/平方米，環比上漲4.76%，如果剔除各成交地塊要求配建的面積，實際可售樓面地價漲幅約為16%。不過政府在管控開發商方面則要理性很多，2018年成交的26塊商住地有4成要求配建。

就拿地企業而言，2018年的東莞土拍市場依舊是外來品牌的盛宴。其中華潤、金地、萬科各拿地三塊，并列第一；另外，2018年有包括深圳人才安居、安徽省交通控股等在內的7家開發商首度進入東莞拿地，東莞本土房企僅天麟地產拿地一塊。

合富研究院高級分析師李興旺認為，2017~2018年為樓市集中調控年，需求受到抑制，較2015~2016年樓市狂熱年大幅回落。當前東莞樓市供求回歸至2015年之前的理性常態，2018年延續2017年的嚴格調控，總體以平穩為主，去庫存壓力相對適中。

而在張曉端看來，臨深樓市與深圳樓市關系密切，短期內深圳市場低迷，臨深片區市場波動就更加明顯。在穩字當頭和促進市場長期健康發展的方向下，2019年深圳住宅價格總體目標仍是維持穩定，預計局部市場小幅下探的可能性高，而成交量有望在供應和價格刺激下有所增長，不過長遠還是看好深圳的，加上粵港澳大灣區利好，長遠也是看好臨深片區的。