每經記者｜任伯懿    每經編輯｜劉琳    

2003年，全國非典爆發，中國經濟受挫嚴重。

保增長壓力之下，國務院下發“18號文”，明確指出房地產業已成為國民經濟的支柱產業，將其定性為促進消費，擴大內需，拉動投資增長的有力措施。

隨后全國房價止跌反彈，房地產的黃金十年轟轟烈烈。

天地源正是在此時由西安走向上海，借殼上市，開始它全國業務的布局。

不過，15年后，帶著凈利潤3.53億（今年前三季度）的成績，天地源又把注冊地改回了陜西，只是此時，比天地源上市晚很多年的房企利潤都已達到百億。

天地源這15年干了啥？

我們看到的是，缺乏運作、同業競爭、高管落馬、戰略保守、擴張緩慢……這家陜西第一上市房企的痼疾隱現。

痼疾一：資本市場，無甚作為

天地源回來了，帶著陜西第一上市房企的光環，2017年凈利潤2.54億，2018年前三季度凈利潤大漲至3.53億，在陜西板塊，這樣的業績絕對屬第一梯隊。

但如果從行業來看，上市15年的天地源，無論從市值、營收還是凈利潤都不及行業平均值。

克而瑞數據顯示，2017年度中國房地產企業銷售排行TOP200，天地源僅排名193，甚至連西安房企銷售額排行榜中，天地源都會被擠出前十。

橫向比較之下，我們的陜西第一上市房企變得乏善可陳。

多個房地產行業或金融行業的觀察者表達了幾乎一致的觀點，雖然上市較早，但國企性質從一定程度上限制了發展，在資本市場又無甚作為，鮮有通過資本平臺募集資金，錯過了中國房地產行業發展的黃金時期。

 

▲數據來源：Wind

根據Wind數據，天地源上市以來，僅發行過5次債券，第一次的發行時間是2015年9月，最近一次的發行時間是今年6月，規模最多10億，最少5億。

也就是說，上市12年后，天地源才開始利用資本平臺發債。

這對以資金為王的房地產企業來說，顯然太過消極，特別是在2003年至2008年這一時間段，天地源沒有乘上全國房價上漲的勢頭，實在太過可惜。

而同為地方房企，比如福建的泰禾集團，自2010年上市起，已經發行各類債券15種，規模從10億到30億不等。

 

在上市當年的年報中，天地源為來年確定的指導思想是：抓好以上海為重點的土地開發資源落實，西安為重點的項目開發建設。

在業內人士看來，走出去，最明顯的效果就是弱化“兄弟內斗”、依賴本土的局面。

天地源母公司高科集團旗下，紫薇地產、高新地產、高科地產幾家公司皆立足高新，輻射西安全境，同業競爭在所難免。

當年天地源在滬上市，對于解決同業競爭問題曾做出過承諾，2014年，天地源又發布了高科集團解決同業競爭的時間期限。

聲明在2020年底前，通過整合業務資源的方式，逐步消除同業競爭的情況。

 

不過，去年仍有投資者在股吧提問，“解決期現已過去了一半多時間，‘分步’解決連措施、計劃都沒有，更沒有實際行動，以前是光打雷不下雨，慢慢變成不打雷不下雨，與投資者玩‘一陣風’。這樣如何得到尊敬，令人信服，希望西安高新及上市公司管理層給投資者一個交待，如違承諾，如何補償！”

天地源祭出的回答，仍然是那份2014年6月發布的公告，除此之外，再無解釋。

如果說在上海期間，地方監管局對西安同業競爭了解的不會太深入，但是搬回來之后，幾家兄弟公司同在本土搶地，監管機構對此問題的了解，將會是很透徹的，這個問題是否能夠解決呢？

痼疾三：外擴緩慢，“守土無方”

除了與兄弟公司競爭，天地源自上市后，向全國布局的步伐似乎也稍顯緩慢。

根據評級機構描述，天地源的業務區域布局，初步形成了以西安為中心的西部市場、以蘇州為中心的長三角市場、以天津為中心的環渤海市場、以深圳為中心的珠三角市場、以重慶為中心的西南市場的戰略布局。

但實際上，天地源只有在蘇州的營收曾超過西安，其他城市僅有個別項目開發。

所謂的長三角市場，只在蘇州進行了深度開發，長三角另一座城市泰州，2017年剛剛進駐；環渤海市場，目前只在天津開發了津九軒、歐筑等項目；西南市場的重慶，剛拿地不久。

陜西以外，天地源只在廣東省進駐城市較多，如深圳、惠州、佛山。

回看陜西，天地源在大本營西安的優勢也逐漸喪失， 2017年度銷售業績，天地源已被擠出前十。當然，整個西安本土房企也呈現萬馬齊喑的態勢。

本應是最有實力與外地房企抗衡的天地源，卻顯得“守土無方”。

有一個數據比較有趣，2016年，天地源在蘇州的成交額遠超西安，但在銷售排名中，天地源只位列當年蘇州房企銷售額第14位，排在第2的是蘇州高新區旗下的蘇高新。

痼疾四：戰略保守，業績平平

“慣看云卷云舒，做地產潮漲中的穩健前行者”，這是天地源官網一篇關于其董事長專訪文章的標題，也是天地源的性格。

文章說，在調控頻繁、潮起潮落的房地產行業，天地源公司多年來保持著一種穩健前行的步調，這家穩健的公司從來不拍地王。

這種性格已經滲透進其置業顧問的話術中，“作為國營企業，它走得路線不是高周轉快速擴張這樣一個模式，它都是比較穩健的開發模式。”

 

對于一家企業，穩健被當做優點來宣傳，本無可厚非，但對于強調資金、規模和高周轉的房地產企業，穩健卻也意味著保守。

翻看天地源上市以來的年報，無論是經營目標還是拿地規模，都顯得過于小心和謹慎。

2014年，天地源全年在全國范圍內共獲取土地4塊，共計246畝，2015年獲得土地508.45畝，2016年地價上漲，天地源一無所獲，2017新增土地454畝。

這對于以開發中高端樓盤和大型社區為主的天地源來說，實在太過保守，僅天地源在西安一個萬熙天地項目就超過400畝，西安以外斬獲就顯得太少。

反映在經營業績上，就是平穩增長，難有大的跨越。

天地源還有夢想嗎？

歷年的公司發展戰略，實際上是看不到天地源躋身一線房企的雄心的，其多年強調的“文化地產”定位，更多地體現在了每個項目的名稱上。

宣傳稿中，這樣寫道，“在西安木塔寺旁開發項目，會先做一本反映長安城歷史文脈的《城之國語》，文字之間洋溢著對歷史的尊重，絲毫沒有廣告蹤跡。在蘇州做項目先寫一本《水墨三十度》文化讀本，而后才是開發的項目……”

無形中，天地源就變慢了。

“高新這邊你可以看到，一線房企開發的項目并不多，基本上都是我們高科集團開發的。”

當年天地源在高新區確實拿到不少優質地塊，可這樣慣出來的孩子，到了大城市，又拿什么與人競爭。

天地源注冊地遷回陜西，不啻為一個契機，當年坊間多有談論的高科集團旗下幾家地產公司整合進上市公司平臺，倒真值得拿出來好好說說。

近兩年，河南、四川、浙江等地的開發商大舉進入西安搶地，西安本土房企在土儲、銷售、業績上大不如前。

這其中，規模、資金不如一線房企當然是主因，可如果天地源能整合其他幾家兄弟公司，發揮好上市公司平臺作用，未來幾年的西安樓市，“改天換地”并非沒有可能。