【粉巷財經】西安樓市新規窺出哪些重大信號？

記者：秦風  編輯：劉琳

萬眾期盼中，西安樓市新規終于來了。

今天下午，市政辦發布《進一步規范商品住房交易秩序有關問題的通知》，市房管局亦就此召開新聞發布會進行介紹。

盡管姍姍來遲，甚至被指歧視“單身狗”，但整體而言，新規的誠意還是比較足的，尤其針對西安樓市當前存在的諸多亂象，如剛需保護缺失、違規搖號、全款優先、拒絕公積金貸款、自媒體炒作等，在制度設計上給予了針對性約束。

考慮到《通知》信息量比較大，粉巷君(微信ID:nbdfxcj)專門進行了梳理，有這么幾個重要信號，與大家分享：

A、多項舉措直指擴大上市房源，看得出來，在降低“狼多肉少”的壓力方面，房管部門花了心思；

B、剛需購房的福音，如新規在申購、搖號等環節均強調剛需優先；

C、銷售亂象有望遏制，最重要的一點，開發商主導的搖號時代一去不返，今后搖號完全由公證機構主導，權責明晰。

首先想辦法擴大房源

對于一房難求的現象，要辯證看待。

一方面，買的人太多，投資驅動；另一方面，擴大房源，盡可能降低“狼多肉少”的壓力，當是西安樓市當前亟待解決的問題。

客觀講，基于眼下火熱的行情，開發商捂盤動機是非常強烈的——此次新規，是否在規避捂盤現象、加快開盤速度與開盤量方面，給出量化的、實質性的有效方案，當是判斷其誠意的重要指標。

欣慰的是，新規第一條便直指捂盤：開發商在申請商品房預售許可或現房銷售備案時，嚴禁以多次分批分幢開盤等方式拖延上市銷售時間。

具體量化標準是，住宅總建筑面積3萬平米以上的，每次申請不得低于3萬平米；3萬平米以下的，須一次性申報。于此而言，開發商如果還抱有單幢開盤的極端念頭，可以趁早打消了。

放寬二手房上市，亦被視為降壓手段之一，此次新規同樣予以相應調整。

原來的交易條件是，取得《不動產權證書》滿2年，或商品房買賣合同網簽備案滿5年且取得《不動產權證書》，如今改為滿2滿3即可。

房產觀察人士指出，西安二手房市場當前進入觀望期，“5改3”之后，有利于活躍市場，加快二手房流動，一定程度上，能夠起到分流作用。

此外，新規暫停了限購區域內向企事業單位及其它機構銷售住房（含商品房和二手房）。言下之意，團購暫時是不允許了，房源要優先考慮剛需和普通購房者——當然，眼下的行情，團購幾率微乎其微。

首提對剛需的傾斜保護

此次新規中另一大亮點在于，西安首次提出對剛需進行傾斜和保護。

此前，包括杭州、成都、長沙、武漢等城市，對剛需購房的均有明確規定。諸如，杭州今年四月出臺的購房新政中，規定對“無房家庭”（不含未婚、2018年4月4日后離異單身以及2018年4月4日后因自有住房交易產生的“無房家庭”）給予傾斜。

如今，西安終于補齊了這一塊短板。

根據規定，如買房人多于可售房源，應按“剛需家庭”和“普通家庭”為先后次序，采取公證搖號產生選房順序和家庭。如剛需在本類別搖號未中，可再次參與普通家庭搖號排序。

如何界別剛需與普通，新規中亦進行了細化，諸如夫妻房雙及未成年子女、離異（喪偶）父（母）及未成年子女的居民家庭，屬于剛需之列。

不過需要提及的是，未婚、離異單身不滿3年的的單身群體，并不屬于剛需家庭之列。

新規一出，粉巷君(微信ID:nbdfxcj)身邊不少單身人士炸了鍋，有人調侃自己將陷入“沒房娶不到老婆，沒老婆買不到房”的死循環，還有探討起準丈母娘對這個新規作何考慮……

事實上，參考西安過往一些購房情形，由于一些購房者“四面出擊”、“中而不選”的行為，在制造緊張氣氛的同時，亦無形中傷害了其他剛需的機會。

以后，每個家庭一次只能參與一個商品住房項目的登記，在該項目選房結束后，方可參與下一項目的意向登記。

購房者這邊兀自爭論，新規中也沒忘對開發商的約束。在房源一定的條件下，開發商應提供不低于50%比例的房源，優先保障剛需家庭。

開發商不再插手搖號

官方及權威機構的深度參與，也將是西安未來商品房銷售中的一個重要組成。

此前被廣為詬病之處在于，由開發商主導貫穿于商品房銷售的始末，而市房管局和公證處更多只體現于“監督”層面。

諸如，與西安在購房搖號中公證處承擔的“監督”職能不同，上海、南京、長沙均明確規定搖號必須由公證機構主持。

同時，搖號軟件基本均由公證機構來提供。西安在這方面相關制度缺失所帶來的隱患，最終在4月底的“搖號門”中被引爆。

隨著新規的出臺，此種情形將得到改善。

舉措之一是，房管部門將建立統一的商品住房意向登記平臺。

以后，無論是意向購房人的信息登記，還是開發商核驗購房人的材料，亦或者相關信息的查詢，都將通過這個平臺來進行。

這也就意味著，隨著對售房行為的統一組織，官方機構將實現“事前、事中、事后”深度參與管理，對商品房銷售的各參與主體進行有效約束規范。

另外一個變化在于，公證機構權責的增大。

今年3月30日，西安市房管局在發布的《關于進一步加強商品住房銷售管理的通知》中，推出公證搖號機制，其中提到要由公證機構“全程監督”。不甚明晰的規定，導致搖號軟件基本均由開發商自己來決定，公證機構作為“旁觀者”，作用有限。

如今，公證機構的參與度大大提高——包括公證搖號售房的方式、流程、房源、參與搖號人員及搖號軟件，均由其來確定。

像“搖號門”中出現的“涉嫌破壞計算機信息系統犯罪”行為，無論是風險還是難度，以后都會大大提高。

最后，用一句話來歸納，即擴大房源、剛需優先、規范銷售——接下來，就看市場的反應了。