全域限購后海南又出重拳 這次打擊的是“陰陽合同”偷漏稅

每經記者｜曾健輝 董青枝     每經編輯｜曾健輝    

圖片來源：視覺中國

全域限購帶來的沖擊波還未完全散去，海南房地產市場又迎來一計重拳。

據海南日報客戶端5月9日晚間報道，為嚴打通過簽訂“陰陽合同”偷漏稅的行為，近日，海南省地稅局聯合省住建廳下發《關于加強商品房交易合同網簽備案管理和稅收征管工作的通知》(下簡稱《通知》)，要求各市縣房管部門和地稅部門進一步加強商品房交易合同網簽備案管理和稅收征管工作，新建商品房或二手房交易，以及通過拍賣或贈與等方式實現房屋產權轉移的，均要嚴格進行合同網簽備案。這意味著，打擊房產交易中的違法違規行為，凈化交易秩序海南要下“猛藥”了，投機者的生存空間將越來越小。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，當前對于海南市場來說，嚴控房地產市場交易是很關鍵的內容，從實際情況看，海南市場對于交易中的各類環節都會補漏洞，防范各類鉆漏洞的做法。

“陰陽合同”偷漏稅

什么是“陰陽合同”？即房產交易是雙方同時簽訂兩份合同，其中一份為實際成交合同，另一份為在房管部門登記辦理相關稅費時的合同。一筆交易為什么要大費周章簽兩份合同？目的很簡單，就是避稅，通過做低辦理稅費的合同價格從而達到少交稅的目的。

“陰陽合同”存在哪幾種形式呢？據海南省東方市地稅局的一篇報道，“陰陽合同”存在五種形式：一是為應對網簽，簽訂“陰陽合同”，稅款照樣申報繳納；二是采取委托銷售開發產品的方式，簽訂“陰陽合同”，部分房款和代理費放在委托企業，不全額申報繳納稅款；三是采取保底價并實行超低價雙方分成的方式，簽訂“陰陽合同”，超低價房款留給了委托方，不如實申報繳納稅款；四是企業單純為了減稅，與購買方簽訂“陰陽合同”，如果購買方不同意簽訂“陰陽合同”，房子就不賣，以此達到隱瞞收入的目的；五是公司組織職工內部團購自己開發的產品，不簽訂合同也不簽認購書，隱瞞不申報繳納稅款。

顯然，“陰陽合同”的存在產生了很大的涉稅風險。

事實上，已經有違法企業撞在了槍口上。據新華社４月28日報道，海南省國稅局、地稅局日前聯合海南省公安廳召開警稅聯席會議，將對房地產企業簽訂“陰陽”合同偷稅行為進行嚴厲打擊，這與海南省近期出臺的全域限購等措施，對涉房地產領域的違法違規行為形成“合圍”態勢。

海南省地稅局第五稽查局近期根據公安局提供的線索，迅速查結了東方市某房地產企業偷稅案。查結的各項查補稅款、滯納金及罰款共約1400萬元，其中偷稅定性約600萬元，有力地打擊了房地產企業以“陰陽”合同方式偷稅的違法行為。

網簽備案后不許修改價格

為打擊通過簽訂“陰陽合同”偷漏稅的行為，此次《通知》中強調，要加強商品房交易網簽備案合同修改管理，商品房交易合同網簽備案后，不允許再對網簽備案合同中的合同價格、簽訂時間進行修改。如網簽備案合同出現購房人姓名、身份證號碼錯誤或不是18位、房屋地址錯誤或具體房號不明確、房屋地址與《不動產權證》或《房屋所有權證》記載的房屋坐落地址不一致等情況的，各市縣稅務部門不能按此合同進行征稅，須由購房人到房管部門重新修改網簽備案合同，并根據正確的網簽備案合同進行征稅。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對于網簽中的價格和時間的修改，其實是為了防范兩種現象，即違規漲價或者是回避限購各類條款限制。后續預計類似海南的做法在全國都會得到推廣，尤其是在網簽方面會更加嚴格，防范鉆漏洞。

《通知》要求，各市縣房管部門要加強商品房交易合同網簽備案管理，新建商品房或二手房交易，以及通過拍賣或贈與等方式實現房屋產權轉移的，均要嚴格進行合同網簽備案。商品房交易合同網簽備案后，各市縣稅務部門按規定征收新建商品房契稅和二手房交易稅費。

《通知》要求，規范商品房交易合同補辦網簽備案工作。各市縣房管部門網簽系統上線前，已經簽訂商品房交易合同但未申報納稅的，須到房管部門補辦網簽備案，再持網簽備案的合同到稅務部門申報繳納新建商品房契稅和二手房交易稅費。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，海南此舉是為了規范房地產市場的貸款和納稅行為，糾正以往不規范的行為，短期內可能增加購房者的稅費負擔，但長遠來說是一項利好政策。這也是2017年11月,國家多部委聯合部署的規范購房融資和加強反洗錢工作的要求。