剛性需求、改善性需求，我們的遷移性需求，這三種需求應(yīng)該說是非常合理、非常正常的居住性的需求。我如果買了房子，自己不住，但是租給別人住，最終這個房子還是用來住的，還不是用來炒的。這個也可以歸入正常的住房需求，因為總是有人在租房子。

用經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理分析房價

房價高肯定跟貨幣有點關(guān)系，因為貨幣是一般等價物，我們所有的東西都是用貨幣來計價的。我要問的是一般等價物為什么這次就到房地產(chǎn)市場了？它怎么沒到股市去？怎么沒到豬肉上去？沒到那些消費品上去？為什么到房地產(chǎn)上來了，為什么只到大城市來了？為什么沒到那些三四線的小城市去？因此，這個解釋似是而非，房價跟貨幣肯定有關(guān)系，但是解釋不了現(xiàn)在房價這種狀況。而且，從貨幣本身來看，至少這兩年我們的貨幣增量處在比較低的階段，為什么現(xiàn)在這么多的房價漲了，而且只是大城市漲了？

然后說地價，房地產(chǎn)商抱怨地價太高了，所以房價就高。但是我要問的問題是，第一，那個地價不是你舉牌拍出來的嗎？政府說的價格高，你也可以讓它流拍啊。你為什么最后你當(dāng)?shù)赝趿耍闩某鰜砹耍某鰜砹耸且驗槟阆嘈盼磥磉@個房價還會比現(xiàn)在更高，你才敢用更高的地價去拍那塊地。所以問題不在于是不是那個地價漲了，是在于為什么你能期望房價會繼續(xù)漲。

第二，我要問的問題是假如政府現(xiàn)在給你一塊便宜地，等你建完房子，那個時候房價漲了，你會按現(xiàn)在便宜的房價賣嗎？所以到最終你還是會按市場的價格來賣這個房子，你不要抱怨這個地價高，你要想想你的預(yù)期房價為什么這么高。

網(wǎng)上有人曾經(jīng)說過中國的房價問題經(jīng)濟(jì)學(xué)家都解釋不了。作為一個經(jīng)濟(jì)學(xué)者，今天我來做點分析。其實用經(jīng)濟(jì)學(xué)來解釋這個問題也并不需簡要什么復(fù)雜的理論，最基本的理論大家都明白，就是供求關(guān)系。價格就是供求關(guān)系決定的，供求關(guān)系變化了，價格就會變化。價格暴漲一定是供不應(yīng)求，價格跌一定是供大于求，這是最基本的原理。

所以，我們就得先分析需求，再分析供給，看看為什么這兩者之間出現(xiàn)了失衡。

房價的漲跌是供求關(guān)系的反映

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2016年，我國商品房銷售額11萬7627億元，比上一年增長34.8%。2017年，商品房銷售額突破13萬億，達(dá)到13萬3701億元，創(chuàng)下歷史新高。購房需求之旺盛可見一斑。

說到現(xiàn)在城市里的需求，通常說的是剛需，所謂剛需是指家庭擴(kuò)大，孩子要結(jié)婚了，多一個人口了。剛需其實現(xiàn)在并不大，我們?nèi)丝谠鲩L并不是很快，一種需求就是叫做改善性需求，大家現(xiàn)在收入提高了，改善性需求就越來越旺盛，而且收入越高，改善性需求越大。

還有一種非常重要的需求就是遷移性需求。農(nóng)村的小伙子現(xiàn)在要結(jié)婚，得縣城里有套房子吧，縣城里的人想到地級市買個房子，地級市的人想到省會買個房子，中等城市的人想到大城市、特大城市，特別是我們的畢業(yè)生們，在座的大家想一想，如果你是外地來的，你想想你為什么到了北京？

遷移是有規(guī)律的，越大城市遷入的人越多，越小城市遷入的人越少，所以，多數(shù)小城市是人口流出的。人要遷移，首先第一點就要看工作在什么地方，看一個地方是不是能提供更多的就業(yè)，能夠提供收入更高的就業(yè)，而大城市的好處就是因為它提供了比較完備的基礎(chǔ)設(shè)施，它提供了更好的物流、提供了更好的人才網(wǎng)絡(luò)，那么它可以有更多的企業(yè)來這兒發(fā)展，有收入更高的就業(yè)機(jī)會創(chuàng)造出來，然后來的人就多了。

當(dāng)人一聚集的時候，又產(chǎn)生了新的就業(yè)機(jī)會，什么就業(yè)機(jī)會？服務(wù)業(yè)發(fā)展了。你人多了，服務(wù)業(yè)才能發(fā)展。比如說餐館，你到偏遠(yuǎn)農(nóng)村去，不會有幾個人出來吃，而人越多，餐館越便宜，大家就越到外面吃，這個服務(wù)就越發(fā)展。而人的聚集又提供了新的機(jī)會，什么機(jī)會？第一，連找對象的人都多了。而且，人的聚集在經(jīng)濟(jì)學(xué)上還產(chǎn)生了一種東西，叫做撞擊效應(yīng)，就是知識會因為人之間的互相碰撞產(chǎn)生出新知識，各種新的想法、創(chuàng)意，各種不同的愛好、口味都能得到滿足，因為有很大的人群。所以說人類社會至少在城市化最初階段，多數(shù)人涌向了大城市。大城市現(xiàn)在房價高，一個重要的原因是它的住房需求更大，人正在向大城市遷移。

這個時候大家就會問一個問題，小城市怎么辦？特別是很多人到歐洲，經(jīng)常會看到歐洲一些小城市發(fā)展得很好，又干凈、又平和、又美好。其中一個重要的原因是歐洲是在很長的時間里，100到150年的時間里完成了工業(yè)化的進(jìn)程，它在那種情況下出現(xiàn)了一種特殊的現(xiàn)象，村里面的年輕人還沒走光退休的老人就回來了，他們有了現(xiàn)代城市的生活經(jīng)歷，他們有了比較高的收入，他們帶著帶著一生的積蓄，帶著現(xiàn)代城市的生活經(jīng)驗，還帶著社保去修現(xiàn)代化老宅，然后把現(xiàn)代化的生活甚至社保這種機(jī)制帶回了小城鎮(zhèn)，所以說我們現(xiàn)在很多小城鎮(zhèn)，你別著急，我們一代有錢的退休人員剛剛開始退休，現(xiàn)在的任務(wù)是保護(hù)好生態(tài)、保護(hù)好文化、保護(hù)好老宅，我們還有人口回流的一天。

剛才所說的三種需求，剛性需求、改善性需求，我們的遷移性需求，這三種需求應(yīng)該說是非常合理、非常正常的居住性的需求。然而我們說房子是用來居住的，不是用來炒的，這是一種合理的居住性的需求。

如果說需求，還有兩種，就是投資性需求。一種投資性需求也可以歸結(jié)為住宅性需求。我如果買了房子，我自己不住，但是我租給別人住，最終這個房子還是用來住的，還不是用來炒的。這個也可以歸入正常的住房需求，因為總是有人在租房子。

最后一種是我們現(xiàn)在說的炒房需求，他買了房也不租，就黑在那里，就等著房價升值。那么這種投資需求怎么來的？是因為房價漲得比較快，買了那個房子，他可能還要還貸款，至少有一個利息損失，然后他都不管，都不去租來彌補(bǔ)這個損失，就等著升值。這個升值要足夠大、足夠快，才能彌補(bǔ)他所買房子的成本，但前提是我們前面那幾種需求的供給沒跟上，導(dǎo)致供求失衡，價格上漲特別快，就產(chǎn)生了后面這種需求。

我們剛才說的那些需求，除了后面說的炒房的需求之外，前面那些需求都是合理的、正常的，都是我們現(xiàn)在所說的追求幸福生活的一種需要吧。所以在這個問題上，當(dāng)我們思考房價過高的問題，你首先要想供給側(cè)，想怎么增加供給，而不是想怎么抑制需求。

年輕人應(yīng)該買房還是租房？

比如你的工作還不是很穩(wěn)定，可能在變化當(dāng)中，就不如租一個面積小一點而租金又比較便宜的房子住。但是，如果你的情況不是這樣，比如你要結(jié)婚，你們夫妻兩個上面的六個錢包都起作用的話，你的父母一個錢包，你的爺爺奶奶一個錢包，你的姥姥姥爺一個錢包，你的愛人的爺爺奶奶、姥姥姥爺和父母，在六個錢包都一塊的時候能夠給你付首付，那我說你還是買房好。

你買房就等于你每月也交一筆錢，但是交20年這個房子歸你了。當(dāng)年討論為什么要搞房改，為什么要搞按揭？就是因為當(dāng)時中國的那種情況是什么，我攢了一輩子的錢，最后快死了才能買個房子，我為什么不先按揭，先借款，我住一輩子房子，最后這個房子歸我了？當(dāng)然，你沒有錢做不到這個事情，但是如果有那個條件的話還是要利用好這個機(jī)制。

（來源：新華網(wǎng)思客 作者：樊綱）