每經編輯｜觀星 鳴人    

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探索10余年之久的西安“皇城復興計劃”，自去年啟動后，終于在最近塵埃落定。

一些政企合作信息的曝光，顯現相關項目已獲實質性進展：“復興”之夢正照進現實。

在粉巷君（微信ID：nbdfxcj）記憶中，此前也曾有一些大型企業乘興而來，然一番調研論證后，認為參與“皇城復興”是賠本買賣，后不了了之。

與之對應的現實是，西安古城保護多年停留在較低水平，以至于未能充分發揮旅游價值：年旅游收入只有1000多億，與13朝古都的美名完全不匹配，被一片新區的成都甩了一條街。

但在粉巷君看來，僅從旅游層面去審視，還無法評估“皇城復興”的意義。

用本土經濟學家張寶通的話來說，通過皇城復興把古城建成保存、再現、展示、宏揚中國歷史文化的超級博物城，將使西安真正成為具有歷史文化特色的國際化大都市。

“皇城復興”，關系著大西安獨特氣質的彰顯，某種程度上，也將有助于這座城市對傳統的再認識，從而通過對過去的“重建”獲得新的發展機會。

開發成本太高

把時間拉回到2005年2月，彼時西安市人代會《政府工作報告》便已提到：”西安將啟動‘皇城復興計劃’……這將是考驗政府能力的系統工程。”

同時，西安市委也首次以白皮書形式，對外發布《西安實現國際化、人文化、市場化、生態化戰略目標》，重點著墨“皇城復興”。此后，位于西安老城區的市政府等行政機構將向北郊方向遷移。

十幾年間，大唐芙蓉園、唐長安城遺址公園、曲江三大遺址公園、大唐不夜城等建成項目均被劃入“皇城復興”范圍，但除了此前就已在施工的南順城巷改造，真正11.32平方公里的老城內卻鮮有動作——即使現在，部分城墻根下還是一家連一家的修車行、洗車行，沒有任何附加值。

一位業內人士私下向粉巷君（微信ID：nbdfxcj）透露，“皇城復興”項目很多企業都不愿意做，主要原因是賠錢。比如有知名央企也曾參與，但規劃完之后算了一筆賬，賠錢，就沒了興趣。

換句話說，主要原因就是開發成本太高。

其實，政府對城墻內地塊價值一直有著較高心理預期，如果原來拿地是500萬，在城墻內可能就需要2000萬，甚至3000萬。

同時，城墻周圍限高，容積率基本固定死了，投入到每平米成本就得好幾萬。但實際上，又很難賣出這個價錢，企業必然賠錢。

查閱《西安歷史文化名城保護條例》，其中有明確規定：古城墻內側20米以內的建筑物、構筑物應予拆除，沿墻恢復為馬道或者建設為綠地；100米以內建筑高度不得超過9米，建筑形式應當采取傳統風格；100米以外，應當以梯級形式過渡，過渡區的建筑形式應當為青灰色全坡頂建筑。

這也就意味著，城墻內100米內的地上建筑至多蓋三層，如果土地價格高企，其成本自然不菲。

寄望高附加值業態

老城開發還面臨一個問題，開發的進度慢，周期長。

粉巷君（微信ID：nbdfxcj）了解到，很多開發商并不希望占用資金時間太久，都想快速周轉。他們更愿意把錢投到房地產開發上，按照行業“三六九”規律，3個月開盤，6個月回款，9個月資金全部回來，本身風險很小。

但如果做“皇城復興”開發，投資回款周期并不確定，風險巨大。

按照當年規劃，西安市政府計劃投資500億元，用30到50年的時間把西安建設成最具東方神韻的人文之都。

無疑，這個時間周期對一個企業來說，太長了。

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對此，上述業內人士的提供了幾點思路。

一是參與古城文物保護之外，通過引進高端業態來獲利。比如建設別墅型的五星級酒店，甚至是七星級庭院式酒店，不超高就行，高端人士入住，可能一晚上七八千，這附加值就高了。

還可以布局四合院，參照北京四合院的案例，如此一來，企業亦有意愿去開發。

顯然，用高附加值業態帶動，有助于把老城區的歷史價值發揮出來。

再者，挖掘老城區價值，不能僅靠傳統建筑，還要重視“科技引領”的概念，如地下空間的開發。

未來城內或高消費人群聚集

十多年后的今天，“皇城復興計劃”再度受到官方和投資者關注，在前述業內人士看來，“一是西安政治經濟地位，二是歷史環境氛圍，三是產業聚集度，四是人才聚集度。幾點原因合起來，就是投資熱土。另外，西安一直是價值洼地，前幾年發展不好。”

可供佐證的是，過去一年，不管是阿里巴巴、京東、華僑城還是恒大、萬達、華潤，大量巨頭把項目向城外特別是開發區布局。

在這樣的大勢之下，有企業另辟蹊徑，將目光投向“古城”，似乎已不難理解。

盡管高附加值的產業都在集中，低附加值的產業都外溢，城里寸土寸金，很多企業找不準產業方向，所以不賺錢，甚至賠錢。

但有鳳凰古城、大理古城等成功經驗作為先例，西安“皇城復興”不是沒有機會。就前者而言，在城內幾乎沒有原住民居住，全部住在城外。城內的改造理念，是還原古城的歷史文化氛圍，引入與古城相適應的產業，這個投資理念，恰恰迎合了社會發展和投資開發。

對于未來的西安“皇城”，或許將呈現這樣一種全新面貌：城內區域主要是高消費人群聚集，特別是高附加值業態的聚集，這樣的變化或將賦予這片區域前所未有的生機。