萬科70年100%自持地確認建租賃社區 盈利問題待解

每經編輯｜吳抒穎、郭榮村    

每經實習記者 吳抒穎 每經記者 郭榮村 每經實習編輯 梁秋月

2017年6月6日，在萬科以總價25.3億元+70年100%自持競得佛山桂城一宗占地超過5.5萬平方米的商住地后，外界對于萬科如何運營這宗土地頗為關注。萬科方面卻一直諱莫如深，從未對外披露過多信息。

11月2日，這宗土地終于舉行了奠基儀式，其運營方式也揭開面紗。公開信息顯示，此宗地萬科將與建設銀行合作，打造一個租賃社區。

在此種方案公布之后，多名房企投資部人士向《每日經濟新聞》記者分析認為，如果算上現金流及其他成本，依然“很難算得過賬”。自持土地如何盈利，目前看來仍是一個懸而未解的問題。

全自持開發的萬科佛山樣本

公開資料顯示，佛山桂城的這宗全自持地塊將由萬科和建設銀行合作，定名為“CCB建融家園·泊寓”，將被打造成為集租賃住宅、租賃公寓、商業、體育、教育等多業態于一體的租賃社區，共計約2400套租賃房源。

在奠基儀式上，雙方表示“通過這個項目，將“共建租賃住房品牌以及共同探索住房租賃市場化運營模式”。除此之外，并沒有對外披露更多信息，也未進一步解析雙方詳細的合作方式。

據建設銀行的官方表述，“CCB建融家園”是“建行專為廣大租客打造的品牌長租公寓平臺，具有搜索房源、預約看房、在線簽約、在線備案等功能，可實現全流程線上租賃交易。”

圖片來源：“CCB建融家園”APP截圖

作為金融機構，建設銀行在租賃領域則還扮演著“資金流轉”的角色。據建行廣東分行行長劉軍透露，未來5年內將向省內住房租賃市場主體投放2000億元貸款。建行佛山市分行行長米晉湘向表示，該授信支持將覆蓋全廣東，多種市場參與主體，包括開發商、中介公司及租戶等。

建行方面表示，目前已經開發了20余款租賃金融產品，覆蓋租賃住房購租改建、裝修設施維護、租賃住房資產盤活等領域。

而在建行首次與國有控股企業佛山建鑫公司合作共建的住房租賃項目“CCB建融家園·樂家”中，建行當天即向佛山建鑫住房租賃公司發放首筆住房租賃貸款。

《每日經濟新聞》記者試圖向萬科方了解上述租賃金融產品是否會被引入雙方的合作中，但沒有得到有效回復。

如何實現自持地塊的盈利？

在上述自持地塊的運營方案公布之后，多名房企投資部的人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時均表示，盈利仍是他們關注的問題。“如果算上現金流及其他成本，做長租公寓放在我們這里，肯定是算不過來賬的。”

一名上市房企投資部人士則提供了一種可能的方式：“萬科未來可能通過資產證券化（REITs）來實現退出，這也是一種大的趨勢。”

此前在一次萬科的經營電話會議上，萬科董事會秘書朱旭也提到，“未來萬科會通過基金等方式完善持有型物業經營，達到現金流平衡目的。”

目前國內已經有數家房企進行資產證券化的試水。10月23日，保利地產發布公告，其計劃與中聯前源不動產基金管理有限公司聯合發行的“中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃”，總規模50億元，以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產。而魔方公寓、鏈家自如、新派公寓等長租公寓品牌也都推出了相關的資產支持計劃。

不過即使是引入REITs，其實現盈利的關鍵仍是租金收入。中國城市發展研究院投資部主任劉澄向《每日經濟新聞》記者分析認為，“自持地的收益主要看該地區租金的長期上漲機會。按照今年的租金計算也許很難盈利，但租金上漲后再回頭看就是一塊優質的REITs資產。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也提出了相似的觀點：“如果租賃效果好且空置率可控，那么REITs背后帶來的70年的租金貼現值或超過單純同等房屋銷售帶來的金額。”

對于萬科而言，自持用地的盈利模式也仍是一門在探索中的功課。在廣州、北京的另外數宗自持地，萬科仍未有清晰的運營方式公布。在一次萬科的經營電話會議上，被問到自持地塊的問題，朱旭也僅回答，在這些城市適當拿一些全自持物業，是為未來轉型經營性物業“做一個好的鋪墊”。