政策奏響成品房新樂章 老調彈出房企機遇與難題

每經編輯｜蔡雅蕓    

每經記者 蔡雅蕓 每經編輯 曾健輝

你是否已經發現，“成品房”的時代洪流已向我們滾滾而來。

就在10月17日，成都市政府下發文件，文件中明確，到2022年底，全市范圍新開工商品住宅和保障性住房成品住宅面積比例將達到100%。實際上，此前國內包括北京、上海、浙江省、海南省和河南省等省市都已出臺了按成品房交付住宅的相關政策。

當成品房、精裝房更多地被市場推進，“毛坯房”、“清水房”等形態逐漸消失，這到底是時代發展的產物還是樓市調控的需要？

另一方面，面臨熱點城市土地資源不斷緊缺，精裝房已成為開發企業擴大利潤空間的途徑之一。保利、萬科、恒大、綠地和綠城等品牌房企都提高了精裝房比例，其中萬科、恒大新開樓盤已實現全部精裝交付。不少房企推行精裝房，也意在減少建筑和裝修垃圾。

成品房推進有所加速

近日，成都市提出，將推進成品住宅發展，確立2017至2020年底，成都市新開工商品住宅（三層及以下低層住宅除外）和保障性住房，中心城區成品住宅面積比例逐步達到100%，郊區市縣逐步達到80%；到2022年底，全市新開工商品住宅和保障性住房成品住宅面積比例達到100%。

成品住宅的建設推進，無疑將減少建筑垃圾的產生。

成都市相關文件中就明確稱，成品住宅建設可大幅度減少建筑垃圾、粉塵和噪音污染。推進成品住宅建設，有利于提升城市環境品質，推動建筑節能減排和綠色發展，促進建筑業、房地產業轉型升級；有利于優化住宅產品結構，減少投資性購房，促進房地產市場平穩發展。

過去5年，我國城鎮化率年均提高1.2個百分點。隨之而來的是建筑垃圾、粉塵和噪音等給城市環境帶來的壓力。據中國科學院的研究報告，我國每年產生的建筑垃圾為24億噸左右，占城市垃圾總量的40%。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，成品房是房地產市場發展到一定階段的時代產物。但是在市場轉型過程中，成品房市場也呈現出復雜的發展態勢。

事實上，早在18年前的1999年，國務院辦公廳就發布了《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》，首次提出一次性裝修的概念。

2001年，上海市率先推進新建住宅全裝修的工作，并在2003年落實了全裝修項目231個。2002年，住建部印發了《商品住宅裝修一次到位實施導則》的通知，文件提出了“全裝修住宅”的概念。2008年，住建部發文，鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，逐步達到取消毛坯房、直接向消費者提供全裝修成品房的目標。

四川省建筑科學研究院教授級高級工程師韋延年向《每日經濟新聞》記者表示，不論成品房還是全裝修住宅，都指向建筑土建和裝修一體化，也就是都在按照全裝修房標準向購房者交付。

記者注意到，目前，各地方的成品房政策中，對交付標準的要求以“達到基本入住條件”為最低基礎。這包括了廚衛設備，套內管線及開關插座、所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾等。

“不能把現在的成品房等同于精裝房。”西南財經大學經濟學院副教授劉璐認為，由于交付標準不一，未來市場上也會出現簡裝、精裝和豪裝等不同級別的產品。而政府制定的成品房概念，只對交付標準提出最低要求。

對房企建造提出新要求

舉例來說，此前，市場上的新房交付多以“清水房”、“毛坯房”為主。兩者相比，清水房墻面會涂有一層白膩子，地面較為平整。但購房者裝修過程時，大多會將這層白膩子鏟除，地面也會重新找平。因此，成品房所指向的標準化、集成化、模塊化裝修方式，能有效避免二次裝修產生大量的建筑垃圾、粉塵及噪音污染。

一開發企業相關負責人對《每日經濟新聞》記者表示，成品房交付政策的出臺是順應社會發展潮流，推動社會進步的舉措。毛坯房二次裝修帶來的污染、浪費、擾民等問題由來已久，但大家都無可奈何，而成品房交付就可以一舉解決上述問題。

不過，成品房也會對開發企業的建造技術提出新要求。相應地，企業從設計、施工到裝修等多個環節，都會不同程度地增加投入。

劉璐認為，目前，市場對成品房有兩種截然不同的看法：一是對單位價格上漲、缺乏個性化持拒絕態度；二是認為裝修資金可用個人住房貸款途徑進行按揭支付，是好事。

記者了解到，盡管銀行機構也會提供個人裝修貸款的服務，但類似消費貸的申請門檻、利息水平會比個人住房貸款高。如某國有銀行的地區分行，就將個人裝修貸款的門檻設為300萬元，并且利息水平也較基準上浮了30%~40%。

對市場未來變化，據宋丁預測，未來也許會有70%左右的住房供應是來自于政府供給，包括共有產權住房、公租房、長租公寓等，這些都會是成品房標準交付。他認為，成品房的供需市場還沒有完全對接起來，特別是企業成本增加的合理性，技術標準特別是文化認同等，要讓市場無障礙地接受，可能還需要政策和產品升級等方面做深入研究。但他認為，應把成品房作為社會消費品的基本組成部分去看待，雖然每平方米單價比清水房會增加，但規模化后能節約消費者的裝修成本。