每經(jīng)編輯｜周子勛    

周子勛

在經(jīng)歷二套房利率普遍上浮后，一線城市和熱點二線城市的首套房利率也上浮明顯。目前包括北京等大部分城市在內(nèi)，今年內(nèi)已多次收緊了房貸政策。近日，有媒體報道稱，自2017年9月14日起，北京地區(qū)多家銀行繼續(xù)上調(diào)首套房貸款利率，此次調(diào)整后，首套房房貸利率上浮5%~10%成為主流，同時個別銀行調(diào)整為最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%的利率政策，還有個別銀行的多個網(wǎng)點首套房集體“暫停接單”。這是今年以來北京房貸利率第六次調(diào)整。

作為中國樓市的風(fēng)向標(biāo)，北京房地產(chǎn)市場是未來中國房地產(chǎn)市場最直觀的反映，一直受到市場各方的關(guān)注。面對日益明晰的房貸收緊信號，政策的調(diào)控影響對樓市、消費者和銀行逐漸顯露。從近期出現(xiàn)的房貸政策的具體調(diào)整上看，收緊已是既定趨勢。

從商業(yè)銀行方面來看，在社會無風(fēng)險利率不斷上升的背景下，商業(yè)銀行資金壓力和房貸盈利壓力凸顯，這迫使商業(yè)銀行提高利率。房貸利率提高或者拉長貸款審批周期等，與商業(yè)銀行流動性以及需要管控房貸風(fēng)險等有關(guān)。為了爭搶緊缺的房貸額度，爭取盡快放款，有些新盤開發(fā)商會主動要求合作銀行上調(diào)房貸利率；銀行為了獲利當(dāng)然愿意接受更高利率，尤其是基準(zhǔn)上浮后，這些樓盤的購房者就能優(yōu)先得到放款；而有剛性購房需求的人，也被迫接受了這個條件。

歷史地看，此輪房貸利率上升的原因，與2009年6月份至2011年間的利率上升原因不同，而與2012年9月份至2014年三季度的上升更接近，都存在樓市調(diào)控和流動性因素。

前兩輪房貸利率上升區(qū)間內(nèi)，都出現(xiàn)了房價和房屋成交面積的下降，呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。事實上，與房貸利率相伴而來的一系列樓市調(diào)控政策，它們共同構(gòu)成了一套組合拳，對房價和房屋成交面積產(chǎn)生了影響。在上輪樓市降溫期，從2012年9月到2014年4月房貸利率持續(xù)上升19個月，上升0.58個百分點，房價便出現(xiàn)了下跌。考慮到本輪房貸利率的增長持續(xù)時間、增長幅度與上輪樓市降溫期類似，以及當(dāng)前全國一二線和部分三線城市面臨的房地產(chǎn)調(diào)控強度，已經(jīng)全面超過2011年和2014年，預(yù)計熱點城市的樓市將延續(xù)最近開始的降溫趨勢。

可以看到，目前對房地產(chǎn)的貸款資質(zhì)審核更加嚴(yán)格，整體的銷售量正在減少。國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份，70個大中城市中，一線城市房價環(huán)比繼續(xù)下降，二三線城市環(huán)比漲幅有所回落。一二線城市房價同比漲幅繼續(xù)回落，三線城市同比漲幅出現(xiàn)回落。

當(dāng)然，房貸利率的上升提高了購房者月供和資金成本，將直接影響其購房貸款的積極性，降低購房杠桿率。

在房貸利率變化背后，是樓市調(diào)控和貨幣、信貸政策共同作用的結(jié)果。近十年的數(shù)據(jù)可見，不論是房價，還是住宅成交面積，都和個人住房貸款利率呈負(fù)相關(guān)。從整個發(fā)展過程來看，限購限價限售等政策主導(dǎo)樓市的階段已經(jīng)過去，未來半年和一年，貨幣、房貸、資金面將成為熱點城市樓市降溫的主導(dǎo)性因素。

事實上，已有多個信號顯示國內(nèi)房地產(chǎn)市場大勢已去。9月1日，有媒體根據(jù)Wind系統(tǒng)統(tǒng)計出一個驚人的數(shù)據(jù)：上半年，有超過1100家上市公司在拋售“投資性房產(chǎn)”。上市公司突然大舉賣房子的原因不外乎兩個：一是隨著國家不斷出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，相當(dāng)一批上市公司認(rèn)為房地產(chǎn)投資價值在下降，不看好這類資產(chǎn)未來的升值空間。二是上市公司有市值維護的需要，賣掉或者轉(zhuǎn)出低效率資產(chǎn)，可以提高凈資產(chǎn)收益率等重要財務(wù)指標(biāo)，還可以讓公司輕資產(chǎn)化，符合當(dāng)前的市場口味。上市公司紛紛拋售房地產(chǎn)，顯示了當(dāng)前資本市場對房地產(chǎn)的看法已經(jīng)轉(zhuǎn)變。值得注意的是，央行研究局局長徐忠日前撰文也指出，房地產(chǎn)不宜再作為宏觀調(diào)控工具來使用。此外，可考慮在宏觀審慎評估體系（MPA）中增加房地產(chǎn)廣義信貸的偏離度指標(biāo)，從信貸增速方面抑制房價大幅波動。上述信息顯示，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了一個新階段，不再是投資重點、產(chǎn)業(yè)重點、信貸重點。

房貸收縮或?qū)⑹菢鞘姓{(diào)整“拐點”到來的導(dǎo)火索。在去庫存、去杠桿的情況下，實體經(jīng)濟增速企穩(wěn)并有所回升，央行明顯調(diào)降了貨幣投放力度，M2增速回落，國內(nèi)資金整體趨緊。據(jù)央行數(shù)據(jù)，M2貨幣供應(yīng)同比增速自去年11月開始一路下挫，5月跌破個位數(shù)，8月再度刷新歷史最低水平：8月末，M2余額164.52萬億元，同比增長8.9%，增速分別比上月末和上年同期低0.3個和2.5個百分點，為連續(xù)第七個月放緩。隨著M2增速持續(xù)放緩、外匯占款連續(xù)下降、人民幣升值預(yù)期強化，使得市場上關(guān)于降低法定存款準(zhǔn)備金率的聲音不絕于耳。

不過，筆者認(rèn)為，今年的政策基調(diào)非常清楚，不緊不松。政策工具上，會用SLF、MLF、TLF以及逆回購等工具進行調(diào)節(jié)，但不會用大力度的政策工具。另外要強調(diào)的是，現(xiàn)在管理層看重的是整體降杠桿、減少系統(tǒng)性金融風(fēng)險。所以在金融和貨幣政策上會注重“穩(wěn)”字，一方面繼續(xù)強化金融監(jiān)管防范系統(tǒng)性風(fēng)險，另一方面在貨幣政策“不緊不松”的方針下調(diào)試執(zhí)行力度，維護經(jīng)濟金融穩(wěn)定。

事實上，目前并非緊缺流動性，8月當(dāng)月，人民幣貸款增加1.09萬億元，同比多增1433億元。且8月社會融資規(guī)模增量為1.48萬億元，比上年同期多186億元。關(guān)鍵問題是優(yōu)化分配結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)資金服務(wù)實體經(jīng)濟。新增貸款的增加表明資金確實有向?qū)嶓w經(jīng)濟轉(zhuǎn)移的跡象，但是考慮到下半年對經(jīng)濟預(yù)期的偏謹(jǐn)慎態(tài)度，社會中長期貸款已開始出現(xiàn)回落跡象。考慮到短期內(nèi)企業(yè)融資的主要目的是資金周轉(zhuǎn)，所以目前并沒有資金“向?qū)?rdquo;的確鑿證據(jù)。

值得注意的是，由于房貸業(yè)務(wù)受限，銀行轉(zhuǎn)而加快發(fā)力消費貸款業(yè)務(wù)，導(dǎo)致出現(xiàn)“房抵貸”等資金違規(guī)涌入房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象。消費貸違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象已引起監(jiān)管部門的重視。近期北京、深圳、江蘇等地下發(fā)文件，要求嚴(yán)查個人消費貸款流入房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象并予以糾正。

房貸利率上調(diào)和消費貸監(jiān)管加強兩大信號同時來襲，流入房地產(chǎn)的資金可能會進一步減少，對樓市將會產(chǎn)生降溫作用。在政策明朗之后，可能有更多地方也采取類似政策，來抑制消費貸流向房地產(chǎn)。

（作者為《中國經(jīng)濟時報》社評理論部評論員）